競売にかけられる共有者がいる場合のリスクや対処法、注意点を解説
更新日 2025-08-27
住宅ローン危険度診断
不動産の共有者がローンを滞納して競売にかけられると、まったく知らない第三者と共有状態になる可能性があり、さまざまなデメリットやリスクが生じやすくなります。
突然、分割や売却を求められるケースもあるため注意が必要です。
早めに専門家に相談して適切な対策を講じれば、競売や第三者との共有状態を回避できる可能性があります。
本記事では、共有者が競売にかけられた場合のリスクや対処法、回避の方法について解説します。
共有者の持分が競売にかけられる場合の主なリスクと対処法
共有者の持分が競売にかけられると、素性の分からない第三者が新たな共有者になる可能性や、共有状態を解消するための訴訟を起こされるリスクがあります。
事前にリスクを把握しておくことで、競売によるトラブルの危険性を理解でき、必要に応じて回避策を講じることの重要性がわかります。
見知らぬ第三者が共有者として権利を持つ可能性がある
競売にかけられることで、これまで身内が所有していた共有持分が見知らぬ第三者の手に渡る可能性があります。
その場合、注意すべきなのは、新たに共有者となった相手の意向が不明であることです。
不動産全体を売却する際には共有者全員の同意が必要となるため、相手の考え次第では売却したくても進められないケースがあります。
このような事態を避けるためには、競売に至る前に任意売却を検討するなどの対応があります。
住宅ローン危険度診断
共有物分割請求訴訟を起こされるリスクがある
不動産の共有状態を解消するために、共有物分割請求訴訟を起こされるリスクもあるため注意が必要です。
競売で共有持分を取得した不動産会社などが、残りの持分を手に入れることを目的として、訴訟を提起するケースは珍しくありません。
訴訟の結果、不動産は現物分割・価格賠償・代金分割などの方法で分割されます。
こうした事態を避けるには、訴訟に発展する前の交渉段階で共有持分を売却する、もしくは競売そのものを回避するために任意売却などを講じることが重要です。
共有者が把握しておくべき権利や責任範囲
共有者が把握しておくべき権利や責任には、以下のようなものがあります。
- 共有物に関する負担の支払い義務
- 管理義務
- 共有物に関する義務の履行遅滞
- 使用収益権
- 処分権
例えば、共有者は持分に応じて不動産を使用する権利を持ちます。
また、持分者の過半数の同意があれば賃貸借契約の解除が可能で、全員の同意があれば不動産の売却やリフォーム・リノベーションも行えます。
単独で不動産を所有する場合と共有の場合の違いについて、理解しておくことは大事です。
共有持分の競売を回避するための方法と手続き
共有持分の競売を避ける方法には、任意売却や第三者への売却、債務整理などがあります。
これらの対策を行うことで、競売による不測の事態や知らない第三者との共有状態を防ぐことが可能です。
ただし、これらの方法にはメリットとデメリットがあるため、それぞれの特徴を理解した上で自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
任意売却を行う
任意売却は競売を避けるための方法の一つで、金融機関の許可を得た上で不動産を売却する手続きのことです。
通常、競売では売却価格が市場相場より3〜5割程度低くなりますが、任意売却なら相場に近い価格で売ることが可能です。
また、競売のように売却情報が官報や専用サイトに掲載されないため、知人に経済状況を知られるリスクも抑えられます。
諸費用を売却代金から支払えるため、手元の負担が少ない点も特徴です。
ただし、金融機関の許可が必要で時間的制約もあるため、専門業者などのサポートを受けながら進めることが大事です。
▼任意売却については下記の記事で詳しく解説しています。
➤任意売却とは？メリット・デメリットや競売との違いをわかりやすく解説！
共有持分を第三者へ売却する
共有者の持分が競売にかけられ、まったく知らない第三者が新たな共有者となった場合でも、自分の共有持分を売却すれば、その状態から抜け出すことが可能です。
不動産全体を売却する場合は、すべての共有者の同意が必要です。
しかし、自身の持分のみの売却であれば、他の持分者の同意がなくても売ることができます。
そのため、自分の持分のみを個人や企業に売却することで、不動産を手放すことができ、共有状態のストレスからも解放されます。
ただし、共有持分だけの売却になるため、必ずしも成立するとは限らず、売却できた場合でも条件が不利になりやすい点には注意が必要です。
債務整理を検討する
債務整理とは、借金を減額したり免除してもらうための法的手続きのことです。任意整理や個人再生、自己破産などの手続きがあります。
- 任意整理：金融機関と交渉して利息の減額や分割返済などを行う手続き
- 個人再生：裁判所に申立て借金の一部を減額して分割返済する手続き
- 自己破産：裁判所に申立て借金を全額免除してもらう手続き
債務整理を行うと、借金の負担を大きく軽減することが可能です。
ただし、債務整理の情報は信用情報に記録されるため、一定期間はローンの利用などが難しくなる点に注意が必要です。
住宅ローン危険度診断
競売回避のための専門家相談のタイミングと費用目安
競売回避の対策を自力で進めるのは難しいため、専門家に相談してアドバイスやサポートを受けながら進めるのが一般的です。
相談のタイミングや費用負担についても事前に把握しておくと、手続きがよりスムーズに進められます。
専門家への相談はできるだけ早めに行うことが重要
専門家に相談することで、個々の状況に応じた競売回避の具体的なアドバイスを受けることができます。
相談のタイミングとしては、次のとおりです。
- 住宅ローンの滞納が続き返済が困難になった時
- 競売開始決定通知を受け取った時
- 任意売却の検討を始めた時 など
早めに相談するほど、対策を取れる時間が増え、選択肢も広がります。
逆に相談が遅れると取れる手段が限られ、後悔する可能性もあるため、できるだけ早く相談することが重要です。
弁護士・司法書士に相談する場合の費用相場
相談先として弁護士や司法書士などがありますが、費用がかかるため事前に把握しておくことが大事です。
料金は事務所によって異なり、30分で5,000円程度の相談料がかかる場合もあれば、初回無料で2回目以降は有料というケースもあります。
また、弁護士の場合、着手金が10万円以上かかることもあります。
金銭的に余裕がない場合には負担になることもあるため、相談前に料金体系や総額でどの程度かかるかを確認しておくことが大切です。
住宅ローン危険度診断
自宅売却後に住まいを確保する方法
任意売却などで自宅を手放す場合、売却後の住まいについて事前に計画しておくことが重要です。
住まいを確保する方法には、賃貸物件への住み替えやリースバックで同じ家に住み続ける方法があります。
それぞれの特徴を理解して、自分の生活スタイルや家計に合った方法を選ぶことが大切です。
賃貸物件へ住み替える
自宅を競売や任意売却、債務整理などで手放した場合、住宅ローンの利用は難しくなるため、賃貸物件への住み替えが現実的な選択肢となります。
賃貸であれば持ち家とは違い、固定資産税の支払いは不要です。
ただし、所有権は持てず、団体信用生命保険などの保障もありません。
そのため、現在のライフスタイルや家計状況に合った物件を選ぶことが大事です。
契約や審査の際には保証人を求められる場合があるため、事前に相談しておくと安心して進められます。
賃貸への住み替えは、経済的負担を抑えつつ新しい生活を始められるのが特徴です。
リースバックを活用して自宅に住み続ける
リースバックとは、自宅を買い取ってもらった上で、同じ住まいに賃貸として住み続けられる仕組みのことです。
リースバックであれば、自宅を手放しても生活の拠点を変えずに済み、固定資産税や住宅ローンの返済負担もなくなる。
また、売却によってまとまった資金を得られる点もメリットです。
ただし、賃貸契約には期間の制限があるため、長期的に住み続けられるとは限りません。
契約内容や期間を十分に確認しておくことが重要です。
▼リースバックは下記の記事で詳しく解説しています。
➤住宅ローンが残ったままでもリースバックは利用可能？条件や注意点を解説！
競売で共有者がいる場合は早めに専門家へ相談することが大切
共有者の持分が競売にかけられると、知らない第三者と共有状態になる可能性があり、生活や管理の面でトラブルが生じることがあります。
競売や共有状態を避けたい場合は、早めに専門家に相談して、適切な対策を取ることが大切です。
任意売却を選ぶ場合も、自力で進めるのは難しいため、専門家のサポートを受けながら進めることが重要です。
相談は早ければ早いほど選択肢が増えるため、競売リスクが少しでもある場合は早めの相談がおすすめです。
当サイトを運営する一般社団法人 全国任意売却協会では、状況に応じた的確なアドバイスとサポートを提供していますので、お気軽にご相談ください。
ご相談は全国から無料で受付中!
