競売後の残債が払えない状況を回避するには？任意売却で打開できる対処法
更新日 2025-07-02
「競売で家を売却されて残った債務を払えるだろうか」
「家を売るのは仕方ないが、もっと高く売りたい」
競売開始手続きの通知を受け取ったとき、多くの方が上記のような不安を抱えているのではないでしょうか。
競売にかけられると、自宅は市場価格よりも大幅に安い価格で売却されてしまい、住宅ローンの残債が多く残るケースが少なくありません。しかしこのような状況でも、競売を避けて自宅を有利に処分できる「任意売却」という選択肢があります。
本記事では競売後の残債が払えない状況に陥る仕組みを解説し、任意売却を活用して残債を減らす方法について詳しく解説します。少しでも高く売却し残債を減らしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
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競売後も住宅ローンは残る？競売後の残債が発生する仕組み
競売で自宅を失っても、住宅ローン残債の支払いは免除されません。多くの方が誤解されがちですが、自宅を手放しても売却価格次第で借金は残ってしまいます。
ここでは、競売による自宅売却後も残債が発生する理由について詳しく解説します。
競売の具体的な内容について知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
関連記事：住宅ローンを払えないと競売に？滞納からの流れや回避策を徹底解説
競売価格は市場価格より安くなる
競売における売却価格は、一般的な不動産市場での市場価格と比べて大幅に安くなる傾向があります。売却価格が市場価格の6割から7割程度になるため、住宅ローンの残債が残りやすくなる傾向です。
競売は入札方式で行われるため、価格交渉ができずに売却されてしまいます。落札額は入札者の判断に委ねられ、場合によっては市場価格の半額以下で売却されるケースも珍しくありません。
競売価格ではローンを完済できないケースが多い
競売による売却価格は、住宅ローンを完済できる価格になりにくいため、残債が残るケースが大半を占めます。
例えば、1,500万円の住宅ローン残高がある物件について、市場価格1,500万円の場合を考えましょう。
・競売による落札価格（市場価格の6割）：1,500万円×6割=900万円
・住宅ローンの残債：1,500万円-900万円=600万円
本来の不動産売買であれば、残債と市場価格が同額で完済になるはずが、競売によって600万円の債務が残ってしまいます。所有者にとっては、市場価格と売却価格の差額分は損失です。
残ったローンは支払い義務が継続する
競売で自宅を失っても住宅ローン残債があるかぎり、支払い義務は継続します。
競売後の残債に対する一括返済は非現実的であるため、債権者と話し合いの上で分割返済の交渉になるでしょう。
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競売後の残債払えないとどうなる？取られる可能性のある措置
競売後の残債を支払えずに放置しておくと、債権者は債権回収のため、さまざまな措置を講じる可能性があります。
ここでは、残債を放置した場合に起こりうる具体的な措置について見ていきましょう。
1．給料や口座の差押手続き
勤務先が明確で安定した収入があると、給料が差し押さえられる可能性があります。給料の差し押さえにより、職場の関係者に債務の存在を知られ、職場での立場に影響するでしょう。
差し押さえには給料以外も対象です。
- 預金（銀行や郵便局）
- 現金化できる動産（自動車や家財道具など）
預金では、口座残高が強制的に債権回収に充てられ、動産は競売にかけられ現金化できるものが債権回収のために処分される可能性があります。
2．自己破産の検討
競売後の残債をどうしても返済できない場合には、自己破産の検討が必要です。
自己破産手続きにより、税金などを除いた住宅ローン残債の支払いが免除されるため、返済義務がなくなります。複数の借り入れがある場合には特に有効な方法といえるでしょう。
ただし、自己破産には以下のようなデメリットもあります。
- 信用情報機関に「事故情報」が登録される
- ローンやクレジットカードの審査通過が困難になる
- 職種によって職業制限がある
最終的な対処法であり、十分な検討による判断が重要です。
自己破産の詳しい内容については、以下の記事も読んでみてください。
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競売を避ける選択肢の任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者の合意のもとで不動産を売却する方法です。ここでは、任意売却を選択するメリットについて詳しく解説します。
任意売却の基本的な概要などについて、以下の記事にまとめていますので参考にしてみてください。
関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットや競売との違いをわかりやすく解説！
競売よりも高い価格で売れる可能性がある
任意売却の最大のメリットは、市場価格に近い価格での売却を期待できます。通常の不動産売却と同様の方法で行われるためです。
競売と任意売却での売却価格の違いは以下のとおりです。
| 項目 | 競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の6～7割程度 | 市場価格の8～9割程度 |
| 例：1,000万円の場合 | 600～700万円 | 800～900万円 |
市場価格が1,000万円の場合は価格差が200万円になり、競売前に任意売却できると大きな効果が得られます。
関連記事：任意売却と競売の違いとは？メリット・デメリットと注意点を徹底解説
競売に比べて残債の交渉がしやすく、分割返済の相談も可能
任意売却が無事に完了しても、住宅ローンを完済できずに残債が発生するケースがほとんどです。しかし、競売と異なり、残債について分割返済の交渉が可能です。
債権者と交渉し、債務者の家計状況を考慮した無理のない支払える範囲で交渉できます。月々数千円から数万円程度の分割返済で合意に至ることも珍しくありません。
条件次第では「住み続ける」選択肢もとれる
任意売却により自宅を手放しても同じ家に住み続けられる方法には、親族間売買とリースバックがあります。具体的には、以下のとおりです。
| 親族間売買 | リースバック | |
|---|---|---|
| 売却先 | 親族 | 投資家などの第三者 |
| 居住方法 | 無料または有料で賃貸 | 有料で賃貸 |
いずれも将来的に買い戻しが可能で、住環境を変えることなく生活を継続できます。
親族間売買とリースバックそれぞれの概要については、以下の記事を読んでみてください。
関連記事：
任意売却とリースバックの違いとは？仕組み・メリット・活用法を徹底解説
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任意売却ができるタイミングとは？今なら間に合う判断基準
任意売却の成功には、適切なタイミングでの行動が重要です。競売手続き開始後も、まだ間に合う可能性があります。
ここでは、任意売却が可能な期限と、早期行動の重要性について解説します。
競売開始通知が届いても、入札前なら間に合うケースが多い
競売開始決定通知書が届いても、手遅れというわけではありません。入札開始までの期間があるため、期間内に競売の申立人である債権者の同意が得られれば、取り下げ交渉が可能です。
任意売却が可能な期限は、競売開始決定から入札が始まる前日まで通常4～6ヶ月程度となります。入札の開始後は裁判所主導で手続きが進み、任意売却への切り替えは困難になるため、スピード感が重要です。
なるべく早い行動が解決への第一歩
競売は裁判所が一方的にスケジュールを決定するため、時間的な制約が厳しくなります。そのため、段階に応じて、なるべく早く行動して解決を図りましょう。
主に検討すべきタイミングは、以下のとおりです。
- 住宅ローンの延滞開始
- 督促状が到着
- 期限の利益喪失通知が到着
できるだけ早い段階で専門家に相談すると、より多くの選択肢が可能になります。早期の相談により、有利な条件での解決が期待できるでしょう。
任意売却を成功させるために必要なこと
任意売却は複雑な手続きと専門的な知識が必要な取引であるため、適切な専門家への相談が欠かせません。ここでは、任意売却が成功するために必要な要素について解説します。
専門家への相談
任意売却は専門的な知識と高いノウハウが必要な不動産取引であるため、住宅ローンの問題を専門で扱う業者への相談が重要になります。
豊富な経験とノウハウを持つ専門家が在籍しており、適切なアドバイスの提供が可能です。
また任意売却後の残債務の交渉や、返済が困難な場合の自己破産、個人再生といった債務整理については弁護士や司法書士などへ相談しましょう。ただし、最終的には宅地建物取引業の登録のある不動産会社が仲介を行います。
専門家ができる提案やサポート
専門家は任意売却だけでなく、債務者の現状から将来の見通しを総合的に判断した提案とサポートを提供できます。
主な支援として競売を回避して任意売却を成立させるための債権者との交渉です。債権者との複雑な調整や書類作成、スケジュール管理など、一般の方では対応が困難な業務を代行してくれるでしょう。
残債についても、債務者が無理のない範囲で払える分割払いでの交渉や、状況によっては減額交渉に応じてもらえる可能性を探ってくれます。
まとめ：競売で売却される前に早めのご相談を
競売による売却で多額の残債が残ってしまう状況に陥る前に、任意売却の選択肢を検討が重要です。任意売却は競売よりも高い価格での売却が可能で、残債を大幅に減少できます。また、売却後の残債についても無理のない範囲での分割返済や、場合によっては住み続ける選択も可能です。
競売開始手続きが始まった際には、入札開始前までの早めの行動がポイントになります。競売手続きまで進むと選択肢は限られてしまうため、住宅ローンの返済に不安を感じたら、できるだけ早い段階で専門家への相談をお勧めします。
任意売却は専門的な知識と経験が必要な取引のため、信頼できる専門家のサポートが成功には重要です。
一般社団法人全国任意売却協会では、住宅ローンの返済にお困りの方に対して無料相談を実施しております。競売を回避し、より良い条件での解決を目指すために、まずはお気軽にご相談ください。
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