住宅ローンがある家を手放したい！残債があっても売却する4つの方法
更新日 2025-12-04
要約 SUMMARY
- 住宅ローン返済中でも家は売却可能だが、引き渡し時に「完済して抵当権を抹消すること」が絶対条件
- 売却額でローンを返せない（オーバーローン）場合、手持ち資金で補填するか、救済措置である「任意売却」を選択する
- 失敗しないためには、まず「正確なローン残高」と「家の査定額」を把握し、自分の状況に合った売却方法を選ぶことが重要
「毎月のローン返済が限界に近い…もう家を手放して楽になりたい」
「離婚や転職で、今の家に住み続ける意味がなくなってしまった」
せっかく手に入れたマイホームを手放す決断は、決して簡単なことではありません。
しかし、無理をして持ち続けることで生活が破綻してしまうくらいなら、勇気を持って「家を手放す」ことは、あなたとご家族の未来を守るための前向きな選択といえます。
ただ一つ問題なのが、「ローンが残っている家は、簡単には売れない」という現実です。
本記事では、住宅ローンが残っている家を安全に手放すための具体的な手順と、「売っても借金が残ってしまう場合（オーバーローン）」の解決策について、専門家がわかりやすく解説します。
1. 住宅ローンが残っていても家は手放せる？
結論から言うと、住宅ローン返済中の家でも売却することは可能です。
ただし、そのためには「引き渡しと同時に、ローンを全額返済して抵当権を消すこと」が絶対条件となります。
「抵当権（ていとうけん）」とは？
住宅ローンを組む際、銀行はあなたの家に「抵当権」という担保設定をしています。
これは「万が一返済が滞ったら、銀行がこの家を差し押さえて競売にかけますよ」という権利です。
この権利がついたままの家を買ってくれる人はいません。
そのため、家を売るには、「売却代金」などでローン残高をゼロにし、銀行に抵当権を抹消してもらう必要があるのです。
2. 家を手放すための4つの方法
ご自身の「ローン残高」と「家の売却価格」のバランスによって、選べる方法は以下の4つに分かれます。
| 方法 | 対象となる人 | 難易度 |
|---|---|---|
| ① 売却代金で完済 | 家が高く売れる人 （アンダーローン） |
易しい |
| ② 手持ち資金で完済 | 貯金がある人 | 易しい |
| ③ 住み替えローン | 年収が高く、 新居を買う予定の人 |
難しい |
| ④ 任意売却 | 売っても借金が残り、 貯金もない人 |
専門的 |
方法①：売却代金で一括返済（理想形）
「家の売却価格 ＞ ローン残高」となるケースです（アンダーローン）。
家を売ったお金でローンを完済し、諸経費を払っても手元にお金が残ります。
この場合は、一般的な不動産会社に仲介を依頼すればスムーズに手放せます。
方法②：自己資金で差額を埋める
「家の売却価格 ＜ ローン残高」となるケースです（オーバーローン）。
例えば、ローンが2,000万円残っているのに、家が1,500万円でしか売れない場合、差額の500万円を預貯金などから現金で支払うことで、完済扱いにして売却できます。
方法③：住み替えローンを利用する
新居を購入する際、今の家の「消せなかったローン残高」を、新しい家のローンに上乗せして借りる方法です。
現金がなくても住み替えができますが、借入額が膨大になるため、年収が高く、返済比率に余裕がある人しか審査に通りません。
すでに返済が苦しい状況の方には、あまり現実的ではない選択肢です。
方法④：任意売却（救済措置）
「売ってもローンが残るし、手持ちの現金もない…」
そんな八方塞がりな状況の方のためにあるのが「任意売却（にんにばいきゃく）」です。
これは、銀行（債権者）と交渉し、「借金を完済できない状態でも抵当権を外してもらい、家を売却する」という特別な手続きです。
住宅ローンの返済が厳しく、家を手放したいと考えている方の多くが、この方法で再出発を果たしています。
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3. 失敗しない！家を手放すための3ステップ
いきなり不動産屋に行く前に、まずはご自身の状況を正確に把握しましょう。
この手順を飛ばすと、「売れると思っていたのに売れなかった」という事態になりかねません。
STEP1：住宅ローンの「残高」を確認する
金融機関から送られてくる「返済予定表」や、ネットバンキングの画面で、現在のローン残高を確認してください。
※滞納がある場合は、「遅延損害金」を含めた一括返済額を知る必要があります。
STEP2：家の「売却価格」を査定する
不動産会社に査定を依頼し、「今の家がいくらで売れそうか」を知りましょう。
1社だけだと安く見積もられる可能性があるため、必ず複数の会社（3社程度）に査定してもらうのがポイントです。
STEP3：オーバーローンか確認する
「ローン残高」と「査定額」を比較します。
- 売れそう額 ＞ ローン残高：通常の不動産売却でOK。
- 売れそう額 ＜ ローン残高：差額を現金で払えるか確認。払えないなら「任意売却」の専門機関へ相談。
※注意：オーバーローンの状態で一般の不動産会社に行くと、「売れません」と断られたり、無理な住み替えローンを勧められたりすることがあります。その場合は、最初から「任意売却の専門業者」に相談するのが近道です。
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4. 家を手放す際にかかる費用と手取り額
家を売るのにもお金がかかります。「思ったより手元にお金が残らなかった」とならないよう、諸費用も計算に入れておきましょう。
| 費用の種類 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋税 （例：3,000万円なら約105万円） |
| 抵当権抹消登記費用 | 1〜3万円程度（司法書士報酬込） |
| 印紙税 | 1〜3万円程度（売買契約書に貼付） |
| 引越し費用 | 実費（荷物の量による） |
【朗報】任意売却なら「持ち出し0円」が可能
通常、これらの費用は現金で用意する必要があります。
しかし、任意売却の場合は、すべての諸費用を「家の売却代金から差し引く」ことが認められています。
つまり、手元に現金が全くない状態でも、家を手放す手続きを進めることができるのです。
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5. 家を手放した後の生活はどうなる？
「家を手放したら、どうやって生活していけばいいの？」
そんな不安をお持ちの方へ、売却後の生活スタイルについてお話しします。
基本は「賃貸」での新生活
家を手放した後は、身の丈に合った賃貸アパートやマンションに引っ越すのが一般的です。
固定資産税や修繕費の負担がなくなり、家計がスリム化するため、精神的にも余裕を持って生活を再建できます。
「リースバック」なら住み続けられるかも
「子供の転校を避けたい」「近所に知られたくない」という場合は、「リースバック」という方法があります。
これは、投資家に家を買ってもらい、その後は家賃を払って「賃貸」として同じ家に住み続ける仕組みです。
家を手放してローンを清算しつつ、引越しをせずに済むため、人気の選択肢となっています。
ひとりで悩まずにお早めにご相談ください！
住宅ローンが残っている家を手放すことは、決して「逃げ」や「失敗」ではありません。
無理な返済を続けて心身ともに疲弊してしまう前に、家を整理して、新しい人生をスタートさせるための賢明な判断です。
特に「ローンが残ってしまう（オーバーローン）」の場合は、銀行との専門的な交渉が必要不可欠です。
自分だけで悩んで時間を浪費してしまうと、最悪の場合「競売」にかけられ、強制的に家を奪われてしまうリスクもあります。
一般社団法人 全国任意売却協会では、住宅ローンにお困りの方へ、無料相談を行っています。
「いくらで売れそうか」「手元にお金がなくても大丈夫か」など、あなたの不安を一つひとつ解消し、最善の解決策をご提案します。
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