任意売却の流れとは？押さえておきたいスケジュールと期限を解説

更新日 2025-02-25

任意売却に関心を持っていて、その具体的な流れを知りたいと思っている方も多いのではないでしょうか。

任意売却には期限があり、タイムリミットを超えると自宅が競売にかけられてしまいます。そのため、任意売却や競売のスケジュールを事前に把握して、早めに準備を始めることが大切です。

本記事では、任意売却の具体的な流れや期限についてわかりやすく解説します。

任意売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてください。

任意売却の流れ

任意売却の流れを事前に把握しておくと、計画的かつスムーズに進めやすくなります。

ここでは、任意売却の流れについて説明します。

債権者（金融機関）から電話や郵便での督促

住宅ローンを滞納して2〜3ヶ月が経過すると、債権者（金融機関）から電話や郵便で督促が届きます。この段階で滞納分を支払うことができれば、競売や任意売却といった問題に発展することはありません。

しかし、督促後も滞納が続く場合は、期限の利益喪失について記載された催告書が届き、金融機関からローン残債の一括返済を求められるため注意が必要です。

※期限の利益喪失…分割払いの権利が失われたこと

一括返済ができない場合は、競売にかけられ、債務者の意向に関係なく裁判所の手続きに従って自宅が売却されます。また、自宅から出ていかない場合は強制退去を命じられることもあります。

このような事態を回避するための方法が任意売却です。任意売却を行うには、早めに手続きを進めることが必要です。

電話・メール・対面での相談

任意売却の経験が豊富な不動産会社や専門家に相談します。

相談は、電話やメール、対面など複数の方法から選べる場合が多いため、忙しい方や地方・郊外に住んでいる方でも安心です。

不動産会社や専門家に相談することで、任意売却の進め方やスケジュール、必要書類、競売との違い、資金計画などについて詳しく説明を受けることができます。

現状把握

不動産会社への相談と並行して現状把握を行う必要があります。

住宅ローンの残高や遅延損害金、貯蓄額などを確認するために、返済予定表や残高証明書、金融機関から送付された書類をチェックしましょう。

なぜなら、売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合、貯蓄や他の方法で返済を検討する必要があるからです。

住宅ローンの残高や貯蓄額、査定価格などをもとに具体的なシミュレーションを立てておくことが大切です。

不動産価格の査定

不動産会社に査定を依頼します。

査定価格がわかることで、おおよその売却価格を把握でき、売却後に住宅ローンが残るか、残る場合はいくらになるのかを見通すことができます。

できれば、複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。各社で査定ポイントや実績、ノウハウが異なるため、査定価格に差が出ることがあるからです。

複数の査定結果を比較することで、より具体的な相場を把握できます。

ただし、任意売却の売却価格を決める際の主導権は債権者にあるため、査定価格がそのまま売却価格になるとは限らない点には注意しましょう。

任意売却専門家による債権者との交渉

任意売却を進めるには、債権者と連帯保証人から同意を得ることが必要です。

同意を得られなければ、自宅の抵当権も抹消できず、任意売却を進めることはできないため注意が必要です。特に連帯保証人が複数いる場合や関係が複雑な場合には、同意を得るまでに時間がかかることがあります。

また、債権者の同意を得ることも簡単ではありません。不動産会社や専門家と連携して交渉を進め、早めに同意を得ることで任意売却をスムーズに進められます。

なお、売却価格についても債権者の承諾が必要です。交渉を効率的に進めるためには、任意売却の実績や金融機関との交渉実績が豊富な業者のサポートを受けることが大事です。

販売活動スタート

債権者と連帯保証人の同意を得て、自宅の抵当権抹消手続きが完了したら、販売活動がスタートします。

不動産会社は物件情報を自社サイトやレインズ、不動産ポータルサイトなどに掲載し、住宅情報誌や新聞折込チラシなども活用して購入希望者を募ります。

購入検討者が現れた際には内覧が行われるため、部屋をきれいに掃除し、内覧スケジュールに柔軟に対応することが大切です。

スケジュール調整が難しい場合、購入検討者が他の物件に流れてしまう可能性があるため注意が必要です。

任意売却は時間的な余裕がないため、一人ひとりの購入希望者にスピーディーかつ丁寧に対応することが成功につながります。

売買契約締結

売買条件の合意を得て買主（買受人）が決まったら、購入申込書と売買代金配分表を債権者に提出します。債権者の同意を得られれば、買受人と売買契約を締結します。

ただし、事前に債権者が提示した条件を無視して勝手に値下げを行った場合などは、同意が得られず契約が成立しない可能性があるため注意が必要です。

売買契約を締結する際は、通常、買主と売主が同席して手続きを行うのが一般的です.

引っ越しの準備

売買契約の際に引き渡し日を調整し、引っ越し準備を進めます。ただし、親子間売買やリースバックを利用して売却後も自宅に住み続ける場合は、引っ越しの必要はありません.

また、任意売却では、引っ越し費用を債権者が負担してくれるケースもあります。

売買代金の清算・引き渡し

引き渡しと決済は同日に行われ、また債権者への支払いも実施されます。

通常、不動産を売却する際は仲介手数料や印紙代、登記費用などの諸費用が発生し、自己資金から捻出が必要です。しかし、任意売却では諸費用が売却代金から差し引かれるため、自己資金から捻出する必要はありません。

売却後もローンが残る場合は、一括返済または債権者と交渉して分割払いで返すことになります。

任意売却の期限・タイムリミット

任意売却と通常の不動産売却の最大の違いは、タイムリミットが設けられている点です。

任意売却では、タイムリミットを過ぎると競売が行われてしまうため、通常の売却よりもタイトなスケジュールで進める必要があります。

事前に期限を確認して、できるだけ早めに準備を始めることが大事です。

任意売却のタイムリミット

任意売却のタイムリミットは、競売開札日の1〜2日前までです。

この日までに任意売却の手続きをすべて完了できている場合は、競売を回避できます. しかし、間に合わなかった場合は競売にかけられることになります。

任意売却の実施可能な期間は、代位弁済から通常約1年程度です。

ただし、販売期間は債権者の判断により決まるため、状況によっては短い場合もあればもっと長くなることもあります。

任意売却の準備は早いほうが有利

任意売却には期限があり、タイムリミットを過ぎると競売が実施されるため、早めに準備を始めることが大切です。

判断や手続きが遅れると、任意売却を進めたい場合でも間に合わない可能性があります。また、債権者や連帯保証人との交渉には時間がかかる場合もあります。

任意売却を検討している場合は、早めに専門家や不動産会社に相談して、スムーズに進めることが大事です.

まずはご相談ください

任意売却は競売に比べて多くのメリットがあるため、競売を回避するために任意売却を希望する方は多いです.

ただし、タイムリミットがある点には注意が必要です. 期限までに手続きを完了できなければ競売を回避できないため、早めの準備が成功率を高めるポイントとなります.

任意売却を検討している場合は、進め方や状況に応じたアドバイスが可能なため、ぜひ一度ご相談ください.