競売取り下げはできる？費用・手続き・失敗しない方法まとめ

更新日 2025-08-29

住宅ローンの返済が難しく、競売開始決定通知が届いたらどうすればいいのか悩む方も多いのではないでしょうか。

この記事では、「競売　取り下げ　費用」で検索する方に向けて、必要な費用や手続きの流れ、緊急時の対応策までを解説します。任意売却によって競売を回避する方法も紹介します。

競売は取り下げできる？

住宅ローンの返済が難しくなり、裁判所から「競売開始決定通知」が届くと、もう家を手放すしかないと思う方も多いでしょう。しかし、競売は「取り下げ」できる可能性があります。

ここでは、取り下げとは何か、誰ができるのか、いつまでにどう動くべきかなど、基本的な仕組みと期限について説明します。

競売取り下げの基本とは

競売取り下げとは、進行中の競売手続きを中止させることを指します。ただし、手続きを行えるのは債権者（主に保証会社や金融機関）であり、債務者本人が直接申し出ることはできません。

とはいえ、任意売却や一括返済によって債権者が取り下げを判断すれば、競売は止められます。つまり、債務者の行動が間接的にカギを握っているのです。

債権者が取り下げのカギを握る

競売の取り下げは、債権者の判断ひとつにかかっています。債権者が「競売よりも任意売却で債権回収ができる」と判断すれば、取り下げに応じるケースが多くなります。

しかし、債権者が保証会社などに代わっている場合は、厳格な回収基準が設けられており、取り下げに消極的なことも。そのため、早期からの交渉や情報提供が重要です。

裁判所の手続きとタイムライン

競売は債権者の申立てを受けて裁判所が進める手続きです。流れは明確に段階が分かれており、開札日前日までは取り下げの余地があります。

以下に主な流れをまとめました。

ステップ	内容	備考
① 競売開始決定通知	裁判所から債務者に通知	手続き開始の合図
② 現地調査	不動産の状況を確認	占有・破損の有無など
③ 公告（公示）	裁判所の情報公開	市場に情報が出回る
④ 入札期間	買受希望者の入札	最も競争が発生する時期
⑤ 開札	入札結果が公表	実質的な取り下げの締切
⑥ 売却許可決定	落札者が確定	以降は取り下げ不可

競売の進行は早く、取り下げが可能な時間は限られています。通知を受け取ったら、すぐに行動を起こすことが肝心です。

いつまでに動けば間に合うのか

競売の取り下げは「開札日前日まで」なら可能ですが、買受申出があれば買受人の同意が必要となり難易度が上がります。開札後、代金納付が済んでしまえば取り下げは不可能です。

任意売却を希望する場合は、公告前〜調査段階での相談がベスト。準備から売却完了まで1〜2か月かかるため、通知が届いたらすぐに行動を起こしましょう。

競売の取り下げに必要な費用とその内訳

競売を取り下げるには、いくつかの費用が発生しますが、全額を自己負担するとは限りません。任意売却を併用することで、売却代金の中から必要費用を精算できるケースも多くあります。

ここでは、どのような費用がかかるのか見ていきましょう。

取り下げにかかる費用の全体像

競売の取り下げにかかる費用はケースにより異なりますが、目安として総額20万円〜50万円程度が一般的です。自己資金がなくても、任意売却を同時に行うことで売却代金から費用を控除することが可能です。

主な費用内訳は以下の通りです。

• 登録免許税・登記費用
• 弁護士・司法書士などの専門家報酬
• 不動産会社への仲介手数料
• 滞納している管理費等
• 引越し代（交渉により一部負担されることも）

中でも引越し代は債権者との交渉次第で支給されるケースもあり、実質的な自己負担を抑えることも可能です。

登録免許税と登記関連の費用

競売取り下げには、差押え登記の抹消や抵当権の削除といった登記手続きが必要です。

その際に発生するのが登録免許税で、通常は債権額の0.4％程度が課税されます。また、登記事項証明書の取得や、法務局への実費費用も発生します。

手続きは任意売却と並行して進められることが多いため、スムーズな連携が大切です。

弁護士・専門家の費用はかかる？

競売取り下げの手続きや任意売却を進める際に、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することがあります。

着手金として5万〜15万円程度がかかるケースもありますが、最近では「成功報酬型」や「費用は任意売却時に精算」といった仕組みが主流です。

また、全国任意売却支援協会のように無料相談が可能な団体もあるので、経済的な不安を抱えた方は、まずは全国任意売却支援協会に相談しましょう。

任意売却時の仲介手数料

任意売却を行う場合、不動産会社に支払う仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が一般的です。

この手数料は売却代金の中から差し引かれるため、原則として自己負担は発生しません。媒介契約を結ぶ前に、報酬体系について確認しておくと安心です。

滞納管理費や引越し代の扱い

マンションにお住まいの場合、滞納している管理費や修繕積立金があると、任意売却の売却代金から支払われることになります。

また、債権者によっては、債務者の再出発を支援する目的で引越し代を10万〜30万円まで認めるケースも。交渉次第ではこうした費用も売却代金から充当され、債務者の実質負担はほとんど発生しないこともあります。

競売の取り下げ手続きの流れと所要期間

競売の取り下げには、債権者とのやり取りや任意売却の準備、そして裁判所への手続きまで、全ての工程を期限内に完了させる必要があります。

ここでは、競売開始通知が届いてから取り下げが実現するまでの流れと、それぞれのステップにかかるおおよその期間について整理しましょう。

債権者に意思を伝えるタイミング

競売開始決定通知が届いたら、まず行うべきは債権者への相談です。

取り下げは債権者の同意がなければ進められません。特に、保証会社に債権が移っている場合は判断が厳しくなりやすいため、早めの対応が重要です。

任意売却を希望していることを明確に伝えることで、競売中止に向けた交渉の余地が生まれるでしょう。

任意売却の準備と媒介契約

債権者の同意が得られたら、不動産会社と媒介契約を結びます。

ここで物件査定や市場調査を行い、販売活動の準備に入ります。任意売却に詳しい不動産業者を選ぶことが成功のポイントです。

債権者からは、販売期間や最低売却価格などの条件が提示されることがあるため、応じた販売計画を立てていきます。

売買契約と決済のステップ

買主が決まったら、売買契約を結びます。契約書には債権者の確認が必要で、金融機関との連携も欠かせません。

決済時には売却代金から残債や登記費用、仲介手数料などを差し引いて返済が行われます。この段階で、引越しや差押え解除の準備も同時に進めておくとスムーズに次のステップへ移れるでしょう。

裁判所へ取り下げを申し出る流れ

任意売却の売買契約と決済がすべて完了した後、競売の取り下げ手続きに進みます。

実際に裁判所へ申請を行うのは債務者ではなく、債権者（主に保証会社や金融機関）です。売却によって債権の回収が見込めると債権者が判断した場合、競売の取り下げが正式に申し出されます。

裁判所へ提出する主な書類は以下の通りです。

• 売買契約書の写し
• 取り下げ申立書（債権者作成）
• 債務者・買主など関係者の同意書（必要に応じて）

取り下げの申請が可能なのは、原則として開札日の直前（1〜2営業日前）までです。ただし、手続きが遅れると裁判所が申請を受理できない場合もあるため、スケジュール管理が非常に重要です。

任意売却の準備段階から逆算して、余裕を持って行動しましょう。

競売の取り下げの書類と申請先

競売の取り下げを裁判所に申し出るには、複数の書類を揃えて、正しい手続きを踏まなければなりません。

ここでは、必要となる書類と取得方法、注意点について解説します。

必要書類のチェックリスト

競売取り下げの手続きを裁判所に申し出る際には、債権者が主体となって以下の書類を揃える必要があります。ただし、債務者にも提出を求められる書類があるため、事前に準備しておくことが大切です。

提出が求められる主な書類

• 競売開始決定通知書（原本）
• 登記事項証明書（対象不動産の土地・建物）
• 任意売却を行う場合の売買契約書
• 債権者との合意書または同意書
• 債務者の本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 印鑑証明書
• 住民票

上記の書類は手続きの段階や債権者の指示により、若干の違いが生じる場合もあります。必要な情報が漏れると、取り下げが受理されないこともあるため、細かい確認が重要です。

書類の取得先と注意点

競売取り下げに必要な各種書類は、さまざまな機関で発行されます。スムーズな手続きのためにも、早めに取得先を確認して準備しておきましょう。

主な取得先と書類の関係は以下の通りです。

• 登記事項証明書：法務局（窓口またはオンライン請求）
• 印鑑証明書・住民票：市区町村の役所で発行
• 売買契約書・同意書類：債権者または仲介不動産会社が用意

書類を裁判所へ提出する責任は、あくまで債権者側にあります。しかし、債務者に確認や原本提出を求められることも多いため、やりとりは密にしておきましょう。

特に市役所や法務局での書類取得には時間がかかることもあり、手続きが遅れる原因になるため、余裕をもって準備することが重要です。

競売の取り下げの緊急時の対応策とは

「もう間に合わないかもしれない」と感じるタイミングでも、まだ競売を止められる可能性はあります。

ここでは、入札後や開札直前における取り下げの可否と、最後の選択肢について探っていきましょう。

入札後に取り下げできるのか

入札が行われた後でも、「開札日前」であれば競売の取り下げが可能なケースはあります。債権者が裁判所に対して取り下げの申立てを行えば、手続きは中止されることがあります。

ただし、この段階では以下の条件が必要です。

• 債権者による明確な意思表示
• 入札者（買受申出人）への配慮や説明が求められる場合あり
• 売却スケジュールや裁判所の処理状況によっては間に合わないこともある

特に、入札後の対応は一日単位で勝負が決まるため、現実的には「開札前日」までにすべての調整が整っていないと間に合いません。

買受人の同意が必要なケース

入札が実施された後でも、売却許可決定が下る前であれば、買受人の同意があれば競売の取り下げが認められる可能性があります。

主な条件は以下の通りです。

• 買受人の「取り下げへの同意書」の提出
• 解決金（迷惑料や協力金）として数十万円〜数百万円を求められるケースあり
• 債権者・買受人・裁判所の三者調整が必要で、手続きの猶予はごくわずか

買受人が不動産業者や法人であれば、交渉に応じる可能性もありますが、金額交渉は難航する傾向です。

こうした事態を避けるためにも、競売の公告前から動き出すことが理想です。遅くとも入札前までの行動が、リスク回避の鍵となるでしょう。

競売の取り下げできなかったときの選択肢

競売取り下げが間に合わなかった場合でも、次に取るべき選択肢はあります。

ここでは、強制退去の具体的な流れやその影響、そして住まいを守るための法的・民間的な対処法を見ていきましょう。

強制退去のリスクとその影響

競売が最終段階まで進み、買受人が代金を納付すると、裁判所から「売却許可決定」が下され、強制退去手続きが正式に始まります。「売却許可決定」により、債務者の意思にかかわらず住まいから退去させられる可能性があります。

強制退去の流れは以下の通りです。

• 裁判所から明け渡し命令が届く
• 指定期日までに退去しない場合、強制執行へ移行
• 執行官が立ち会い、家財道具の搬出・保管が行われる
• 保管料や執行費用が請求されることもある

さらに、信用情報に「事故情報（ブラックリスト）」として記録が残り、数年間は住宅ローンやクレジットカードの審査に通らなくなるでしょう。家族にとっても、突然の転校や引越しを余儀なくされ、生活に大きな影響が出ます。

できる限り早い段階で、専門家と対策を講じることが重要です。

個人再生やリースバックという選択肢

競売を止められなかった場合でも、「住み続けたい」「再スタートを切りたい」と考える人にとって、まだ手段は残されています。

代表的なものが、個人再生とリースバックです。

個人再生は、裁判所に申立てを行い、借金の元本を最大90％程度減額した上で、3～5年の分割返済で完済を目指す法的手続きです。住宅ローンがある人には「住宅資金特別条項」が適用されれば、自宅を手放さずに再生手続きが進められます。

一方、リースバックは、家を一度第三者（投資家や不動産会社）に売却し、買主と賃貸契約を結んでそのまま住み続ける方法です。まとまった現金を手元に残せる上、引越しをせずに済むのがメリットです。

どちらの方法も、できるだけ早い段階で相談・準備を始めることが成功のカギです。「もうダメだ」と思ったその時が、次の選択肢を探すスタートラインです。

競売の悩みは気軽に相談を

競売の取り下げや任意売却は、一人で悩んでいても解決が難しい問題です。だからこそ、経験と実績をもつ専門機関に早めに相談することが大切です。

全国任意売却支援協会は、任意売却の専門団体として、弁護士・不動産会社・金融機関と連携し、競売開始後の対応や住宅ローン問題に対してワンストップで支援を行っています。

相談は無料・匿名・オンラインでも対応可能です。費用面での不安がある場合でも、自己資金ゼロで進められるケースも多くあります。

「今さら間に合わないのでは…」と不安に感じている方も、まずは一度ご相談ください。

専門知識がなくても大丈夫です。あなたの状況に合わせて、わかりやすく丁寧にサポートします。