差し押さえと競売の異なる役割！一連の流れと回避策の任意売却を徹底解説
更新日 2025-08-06
「住宅ローンを数カ月滞納してしまい、このまま競売になってしまうのか」
「差し押さえと競売って何が違うの？どのくらいで家を失ってしまうの？」
期限の利益喪失通知や代位弁済通知が届き、調べてみると次は競売になりそうだとわかり不安になる方は少なくありません。
「差し押さえ」と「競売」という言葉を目にして、自分と家族への影響や回避する方法はないのかと疑問を持つ方も多いでしょう。
差し押さえは財産を処分できないようにする手続きで、競売は差し押さえた財産を売却する手続きです。
この記事では、差し押さえから競売までの流れや、回避策をわかりやすく解説します。競売を待つのではなく、解決方法を探している方は、ぜひ参考にしてみてください。
差し押さえと競売の仕組みとは？
住宅ローンの延滞が続くと最終的な手続きは、債権者による「差し押さえ」や「競売」といった法的手続きです。どちらも債権者が債権を回収するために行われる手続きですが、それぞれ異なる目的と役割があります。
差し押さえとは
差し押さえとは、債権者が未回収の債権を回収するために、債務者の財産を勝手に処分できないようにする手続きです。裁判所の許可のもとで行われる強制執行の一つです。
預貯金から不動産まで幅広い財産が差し押さえの対象になります。差し押さえの対象に含まれる主な財産は、以下のとおりです。
預貯金
給与
動産（貴金属、骨董品など）
不動産（土地、建物など）
住宅ローンの場合、抵当権が設定されている不動産が主な対象になります。差し押さえが実行されると、債務者は該当の財産を自由に売却したり、譲渡したりできません。差し押さえにより、債権者は確実に債権回収の機会を確保できます。
競売とは
競売とは、債権者が差し押さえた不動産を売却し、現金化して債権を回収する手続きです。
債権者が裁判所に申し立てて開始されます。競売手続きは裁判所主導であり、入札方式による売却のため価格交渉ができません。競売による売却価格は、一般的に市場価格の6〜7割程度です。
住宅ローン滞納による場合、債権者は担保となっている自宅を競売にかけて債権を回収します。
競売について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
関連記事：競売とは住宅ローン回収の最終手段！流れやリスク、回避策をわかりやすく解説
不動産を差押えられるまでの流れ
不動産が差し押さえられるまでには、段階的な手続きがあります。住宅ローンを滞納しても、すぐに差し押さえに進むわけではありません。
不動産の差し押さえまでの流れを見ていきましょう。
住宅ローンの滞納
住宅ローンの滞納が始まって約3ヶ月までの金融機関の対応は、以下のとおりです。
延滞1ヶ月まで：電話による入金依頼や延滞解消見通しの確認
延滞2ヶ月まで：郵便にて督促状が届く
延滞3ヶ月まで：催告書が届き、文面も厳しい内容に変更
催告書が届く段階は、滞納が深刻化しているサインであるため、早めに解決策を検討する必要があります。
期限の利益喪失
滞納が3〜6ヶ月続くと、金融機関から「期限の利益喪失通知」が届きます。期限の利益とは、住宅ローンの元金を分割返済できる権利です。
期限の利益を失うと、住宅ローンの残額を一括で返済する必要があり、住宅ローンを滞納している債務者に一括返済は困難でしょう。
期限の利益喪失後は、保証会社が金融機関へ債務者の残債を代理で返済する代位弁済が実施されます。債権者が金融機関から保証会社に変わります。
差押予告通知書が届く
代位弁済後も支払いしないと、保証会社から「差押予告通知書」が届きます。差押予告通知書は「これ以上支払いに応じない場合には、法的措置をとって差し押さえをします」という旨の最終警告です。
保証会社からの最終的な支払い要求であり、これから法的措置へと進む可能性が高まるでしょう。
強制執行により差押えが実施される
差押予告通知に応じないと、保証会社は法的手続きによる強制執行を申し立てます。裁判所が申し立てを認めると、対象の自宅が差し押さえられます。
差し押さえが実施されると、債務者は自宅を自由に処分できません。保証会社は債権回収の機会を確保できます。
差し押さえから競売までの流れ
不動産が差し押さえられると、次は裁判所主導による競売手続きの開始です。競売は債務者の意思と関係なく進められる法的手続きです。
競売開始手続き決定
保証会社は、これ以上回収できないと判断すると、最終手段として裁判所へ競売を申し立てます。申し立ての決定により、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。
競売開始決定通知は、競売の開始決定を所有者に知らせる書面です。競売開始により差し押さえを兼ねているため、前述した個別の差し押さえ手続きしないケースが少なくありません。
競売手続きが本格的に始まり、裁判所主導による現況調査や売却準備が始まります。
開札・売却許可
現況調査から約2〜3ヶ月後に入札通知が届き、通知後1週間程度で開札が行われます。通知には以下の内容が記載されています。
入札期間
開札日
売却基準価格
入札期間は通常1週間程度設けられ、期間内に購入希望者が書面で価格を提示します。開札日に裁判所で入札書の開封が行われ、最高金額の入札者が買受人として決定します。
入札者が欠格事由などに該当しない限り、開札から1週間程度で裁判所が売却許可を決定します。
明渡し
売却許可決定した買受人が裁判所に代金を納付する同時に所有権が移転します。自宅の所有権が移転したため、以前の所有者は速やかに自宅を明け渡さなければなりません。
立ち退かない場合は裁判所による強制執行で退去させられます。この段階では債務者に選択の余地はなく、強制的に自宅を失う結果となります。
任意売却で差し押さえ後の競売を回避
任意売却は、競売を避けてより有利な条件で売却できる最も有効な回避策です。差し押さえ後であっても実行可能で、債務者にとって大きなメリットがあります。
ここでは任意売却の内容を見ていきましょう。
任意売却の流れについてチャート付きで解説している記事も参考にしてみてください。
関連記事：【チャート付き】任意売却の流れとは？任意売却ができる期限も解説！
任意売却の仕組み
任意売却とは住宅ローンの債権者から同意を得て行う手続きです。売却後に残債がある状態でも担保を解除して不動産を売却できます。
売却後に残債がある場合でも、債権者との交渉が可能であるため、無理のない範囲で返済計画を立て直しできるでしょう。
任意売却するメリット
任意売却には競売と比較して多くのメリットがあります。以下の表では、両者の違いをまとめました。
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の8〜9割程度 | 市場価格の6〜7割程度 |
| 住み続けられる可能性 | 買主との交渉により調整可能 | 強制退去 |
| 残債の交渉 | 分割払いなど柔軟な対応 | 一括返済が原則 |
| プライバシー | 非公開取引 | 競売情報が公開される |
| 売却時期 | ある程度調整可能 | 裁判所が決定 |
任意売却は競売より市場価格に近い価格での売却が期待できます。債務者は売却後の残債を少しでも減らせ、債権者も多く回収できるため、どちらもメリットを享受可能な手続きです。
任意売却できるタイミングはいつまで？
任意売却の最終期限は、競売の開札日の前日までです。期限までに任意売却の手続きが完了すれば、競売を取り下げてもらえるでしょう。
競売開始決定から実際に競売の入札が始まるまでの期間は約半年程度です。しかし、買主の住宅ローン審査や担保解除の手続きなどに時間が必要なため、余裕を持ったスケジュール設定が必要になります。
任意売却は期限が迫るほど条件交渉は難しくなるため、早期相談が有効です。早期相談すると、より有利な条件での契約ができる可能性が高くなるでしょう。
任意売却は専門家への相談がおすすめ
任意売却は、専門的な知識が必要となる複雑な手続きのため、専門家への相談がおすすめです。専門家を選ぶポイントは、以下の通りです。
任意売却を手掛けた実績
専門的な知識とノウハウを保有
金融機関などの債権者と交渉経験が豊富
売却だけでなく、売却後の生活再建まで見据えた最適な解決方法を提案してくれる専門家に相談すると良いでしょう。
まとめ：差し押さえや競売の回避には早め相談が重要
差し押さえは財産の処分を禁止する手続きであり、競売はその財産を現金化する手続きです。住宅ローン滞納から競売完了まで期間は長いですが、放置すると差し押さえや競売を回避する選択肢は時間とともに狭くなります。
競売を回避する最も有効な方法が任意売却です。任意売却は競売よりも多くのメリットがあります。ただし、専門的な知識や複雑な手続きが必要のため、専門家へ早めの相談が欠かせません。
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