任意売却後の残債はどうなる？払えない時の対処法を解説
更新日 2025-06-19
任意売却をしても住宅ローンの残債が残ってしまうことがありますが、その場合、どのように対応していく必要があるのでしょうか。
本記事では、任意売却後の残債への対応について、分割返済や金利の交渉などご紹介するとともに、どうしても返済ができないときの法的手続きについてもご紹介します。
これから任意売却を考えている方や、すでに任意売却して残債が残っている方など、本記事の内容を参考になさってください。
住宅ローン危険度診断
任意売却の残債はどうなるか
まず、残債（ざんさい）とは、借金の残金のことを指します。
任意売却後に住宅ローンの残債が残った場合、どうなるのでしょうか。
ここでは、任意売却後の残債がどうなるのかについて詳しく解説していきます。
任意売却後も残債の返済義務はある
結論からいうと、任意売却後も住宅ローンの残債が残る場合は、すべて返済する義務があります。
実際のところ、不動産を売却して残債がなくなるのであれば、任意売却が必要になる前に売却してしまう方がほとんどでしょう。
任意売却するということは、ほとんどの場合、売却後も住宅ローンの返済をしていく必要があると考えておいたほうがよいです。
連帯保証人も支払い義務はある
住宅ローンを組んだときに配偶者が連帯保証人となっていた場合、任意売却後に連帯保証人が解消されるわけではありません。
このため、任意売却後に残債が残っている場合、連帯保証人も引き続き返済の義務を負うことになります。
なお、連帯保証人契約は保証人と比べてより法的責任の強い契約で、債務者と同等の返済義務を負います。
| 保証人 | 連帯保証人 | |
|---|---|---|
| 催告の抗弁権 | あり | なし |
| 検索の抗弁権 | あり | なし |
| 返済額の違い | 保証人の頭数で割った額を返済 | 全額を返済 |
催告の抗弁権は、保証人が返済を求められたときに、まずは借りた人に請求してくださいと主張できる権利のことです。
また、検索の抗弁権は保証人が返済を求められたときに、借りた人に返済できるだけの資産があるかどうか調べるよう請求できる権利です。
いずれも、保証人には権利がありますが、連帯保証人にはありません。
住宅ローン危険度診断
残債に時効はあるが非現実
任意売却後の残債にも時効はあります。時効が成立すれば、残債を返済する必要はなくなりますが、現実的には時効が成立することはほとんどないでしょう。
なお、任意売却後の残債の時効は、債権者が権利を行使できることを知ったときから5年、または権利を行使できるときから10年です。
金融機関などの債権者は、時効が成立する期間が経過する前に給与の差し押さえや連帯保証人への請求といった法的手続きを取ることがほとんどです。
こうした法的措置が取られると、時効が成立するための経過期間は振り出しに戻ることになります。
任意売却後の残債は分割返済
任意売却するということは、これまでの返済額では住宅ローンを返済していくことが難しいケースが多いでしょう。
このため、任意売却後に残債が残る場合の返済については、債権者(金融機関)と交渉して分割返済することが少なくありません。
必ず分割返済になるわけではありませんので、返済が厳しいという場合は事前に相談しておくことが大切です。
債権者としても、返済できずに自己破産となってしまうよりは、少額ずつでも返済してもらったほうがよいので、月の返済状況を理解してくれることが多いです。
分割返済になる場合、月1～3万円程度が相場となります。
住宅ローン危険度診断
任意売却後の残債はどこに支払うのか？
任意売却後、残債の支払先はもともとの債権者である金融機関だけでなく、金融機関からサービサーに債権が譲渡されることもあります。
この場合、そのサービサーと今後の返済計画を話し合うことになります。
サービサーは本来の債権価格より安い価格で買い取っているケースが多いです。
このため、残債を減らす交渉に応じてくれやすいといえます。
残債の利息（金利）も交渉次第
残債には利息(金利)がつきます。高い金利がついてしまうと、せっかく返済額を少なくしてもらってもいつまでも残債が残ることになってしまいます。
なお、任意売却後の利息は住宅ローンのように決まりがあるわけではなく、金融機関との交渉のうえ、決められるものです。
金融機関としても、自己破産されてしまうよりは返済してもらったほうがよいため、現実的な範囲内で交渉に応じてもらいやすいでしょう。
住宅ローン危険度診断
任意売却後の残債が払えない場合の対処法
任意売却後の残債を返済できない場合はどうすればよいのでしょうか。
ここでは、任意売却をした後の残債が支払えない場合の対処法についてご紹介します。
- ➀個人再生
- ➁自己破産
1．個人再生
個人再生とは裁判所に申し立てを行い、借金を減額してもらう方法です。
個人再生では、3年程かけて借金を返済した後は、残りの残債を返済する必要がなくなります。
自己破産と比べると、家や車を手元に残せる可能性があるといったメリットがあります。
ただし、個人再生を行う際は、連帯保証人に請求がされる、車などの資産が没収される場合もあります。
また、個人再生ができるのは収入が安定して得られる場合に限定されるため、申請の難易度が高い方がほとんどです。
2．自己破産
自己破産は裁判所に申し立てを行い、財産を債権者に分配したうえで債務を免除してもらう方法です。
自己破産では、生活に最低限必要な財産は残るものの、家や車などを残すことは基本的にできません。
考え方次第ではありますが、分割返済や個人再生で返済していけるのであれば、自己破産以外の選択肢を選ぶのがおすすめです。
住宅ローン危険度診断
競売後の残債について
住宅ローンの返済ができなくなった場合、任意売却ではなく競売となってしまうこともあります。
競売も任意売却と同様、競売後に残債が残る場合には引き続き返済していかなければなりません。
ただし、競売の場合は残債の支払いで一括払いを求められるケースが多く、このため競売後は自己破産を選ばざるを得ない人が多いです。
このため、競売にかかる前に任意売却を選ぶことが重要です。
なお、ローンの返済を延滞してしまってから、1年程経過すると競売となります。
任意売却を進めても、競売が開始するまでに売却の手続きが完了していなければなりません。
余裕を持って売却するためにも、任意売却について早い段階で相談することが大切です。
まずはご相談ください
任意売却後の残債がどうなるのか？そして支払えない場合の対処法をご紹介しました。
任意売却すれば住宅ローンの問題が全て解消するというわけではなく、残債の返済やその後の生活についてよく考える必要があります。
競売まで進むと、より条件が悪くなりますが、任意売却であれば売却後に計画的に返済したり、余裕をもって生活したりすることも可能でしょう。
よい条件で売却を進めるためにも、まずはお気軽にご相談ください。
任意売却ほっとなびを運営する全国任意売却協会では任意売却後のサポートを行いその後の再スタートをお手伝いしています。生活保護の申請補助、転職活動や職業訓練のサポート、心のケアとしてグループカウンセリングなどを無料で行っております。
ご自分のケースがどうなるのか、詳しくお知りになりたい方は、電話無料相談（0120-963-281)、無料メール相談、 24時間対応のLINE相談をご利用ください。専門の相談員が詳しくお答えします
ご相談は全国から無料で受付中!
