任意売却の注意点と成功のポイント！悪徳業者の見極め方もご紹介

更新日 2025-02-26

住宅ローンの返済に悩み、任意売却を検討する方は多くいます。 しかし、任意売却は手続きが複雑で、トラブルや損失を招く可能性に注意が必要です。 本記事では、任意売却における具体的な注意点を解説します。 悪徳業者に騙されないための方法や、手続きを成功させるポイントも紹介しますので、任意売却を検討している方は、参考にしてください。

任意売却の注意点は？そもそもできない場合もあるため注意が必要

任意売却は、競売と並行して手続きを進めるため、競売の開札期日の前日までに売却を完了させる必要があります。 しかし、買い手がみつからなかったり、債権者の同意を得られなかったりすると競売に進む可能性があるため、専門家のサポートが必要です。 任意売却取扱主任者の資格を持つ不動産会社は、債権者との交渉や期限管理の知識が豊富なため、安心して相談できるでしょう。 競売になると、市場価格の6～7割の金額で売却されるのが一般的で、住宅ローンの残債が多く残るリスクもあります。

任意売却ができない場合は？

以下のようなケースでは、任意売却は認められない可能性があります。

• 国や自治体に不動産が差し押さえられている
• 住宅ローンの滞納が1～2回程度
• 競売の開札日までの時間的猶予がない
• 物件の買い手がつかない

それぞれ任意売却が認められない理由と、その後どうなるかを詳しく解説します。

国や自治体に不動産が差し押さえられている

税金などの滞納で差し押さえられた不動産は、登記簿に「差押登記」が記載され、所有権があっても自由に売却ができません。 差押登記とは、差し押さえが行われた不動産登記簿に記載される登記のことを指します。

国や自治体は税金の徴収を中立的に扱う必要があるため、この場合は「公売」という手続きで売却が進められます。 公売は、法律に基づき公的機関が強制的に売買する手続きで、競売と似た方法です。

住宅ローンの滞納が1～2回程度

任意売却は、住宅ローンを3～6か月程度延滞した後に行うケースが一般的です。 この手続きは「期限の利益喪失をして、残債務の支払いを求められたが支払いをできない」場合に進められます。

そのため、滞納が1～2回程度の場合は、任意売却が認められないケースもあります。

ただし、任意売却は早めの相談が重要です。以下の場合、滞納がなくても任意売却が認められる可能性があります。

• すでに他の支払いを滞納している
• 住宅ローンの返済額が収入に対して高い
• けがや病気により収入が減った
• 転職やリストラなどで収入が激減した
• 離婚により夫が支払いを放棄する可能性がある

上記のように今後滞納する可能性が高いと判断されると、任意売却を認められるケースもあります。 適切な対応を取るためにも、できるだけ早い段階での相談が重要です。

競売の開札日までの時間的猶予がない

任意売却は競売と同時進行で行われますが、その期限は競売の開札日前日までとされています。 期限が近づくと買い手を見つける時間が不足し、任意売却は成立しない可能性が高まる点に注意が必要です。

物件の買い手がつかない

期限内に余裕をもって任意売却の手続きを進めても、買い手がみつからない場合、任意売却は成立しません。

買い手がみつからない主な理由は、次の通りです:

• 物件に瑕疵（かし）がある場合
• 売却価格が市場相場を上回っている場合

瑕疵とは、雨漏りやシロアリ、地盤沈下など物件の不具合や欠点を指します。 この場合、住宅ローンが組めないため、買い手がつかない可能性に注意が必要です。 また、売却価格が適正な市場価格を超えると、購入希望者が現れにくくなります。

任意売却を成功させるためのポイント

以下のポイントを知っておけば、任意売却を認めてもらえる可能性が高まります。

早めに相談する

任意売却を進めるには、競売の開札日前日までに買い手を見つけ、売買契約を成立させる必要があります。 残された期間が短くなるほど、手続きが間に合わず、任意売却が認められにくくなることを覚えておきましょう。

早めに買い手を見つけるためにも、早急に債権者と交渉を開始し、売却活動を進めることが重要です。

任意売却に精通した不動産会社のサポートを受ける

任意売却の結果は、相談先に左右されるといっても過言ではありません。 限られた期間での交渉や売却など、スムーズに手続きを進める必要があります。 そのためにも、任意売却の実績があり、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。 一般的な不動産会社では任意売却を行ったことがない会社がほとんどのため、専門の相談にのってくれる会社に頼むことがポイントです。

連帯保証人の同意は早めに得る

任意売却は、連帯保証人の同意が必須になる手続きです。 同意が必要な理由は、任意売却後に残債がある場合、連帯保証人も同様に支払い義務が残るためです。 連帯保証人の同意が得られないと手続きが難航するため、早めに説明し同意を得ておく必要があります。

複数の業者から話を聞くようにする

悪質な業者に騙されないためにも、複数の業者から話を聞くのがおすすめです。 以下のポイントを基準に、業者を見極めましょう！

• スムーズに連絡がとれるか
• 任意売却の実績は豊富で交渉力があるか
• 親身になって相談にのってくれるか

任意売却の時間は限られているため、同時に複数の業者に相談し、信頼できる業者を選ぶ必要があります。 ただし、一度専属媒介契約を結ぶと他業者への依頼は契約違反となるため、注意が必要です。

売れやすくなるよう売却活動に協力する

売却活動に積極的に協力すると、早期に買い手を見つけられる可能性が高まります。 内覧に対して協力的な姿勢を示し、室内を整理整頓したり、庭の手入れを行ったりするだけでも、買い手に好印象を与えられるでしょう。 小さな努力が大きな成果につながるため、積極的に売却活動に参加することが重要です。

よくある任意売却でのトラブル

ここでは、任意売却でよくあるトラブルを紹介します。

引越代をめぐるトラブル

任意売却において、引越し費用を確保できない問題や、引越し代を確約すると謳う悪徳業者に騙されるケースがあります。 これらのトラブルを避けるためには、事前の確認と慎重な対応が重要です。

引越し代については、債権者や買い手との話し合いで配分される可能性もありますが、これはあくまで善意によるものです。 引越し費用が事前に確約されることは基本的にない点を理解し、過度な期待を避けるようにしましょう。

残債をめぐるトラブル

任意売却後、ほとんどのケースで住宅ローンの残債が残ります。 この残債の処理が新たな課題となり、場合によってはトラブルの原因となる可能性がある点に注意が必要です。

返済が難しい場合、多くは債務整理を検討する流れとなりますが、この際、連帯保証人にも支払い義務が発生します。 さらに、連帯保証人が支払えない状況に陥った場合、連帯保証人自身も債務整理（自己破産など）を検討しなければならないケースがあります。

不動産の買い手がつかないトラブル

任意売却では、競売の開札日前日までに買い手を見つけて売買契約を成立させることが重要です。 しかし、期限までに買い手がみつからない場合、物件は競売にかけられ、自宅を失うことになります。 こうしたトラブルを防ぐためには、早期の相談と計画的な売却活動が重要です。

悪徳業者を見分ける必要がある

任意売却に対応できる業者が増えている一方で、心理状況につけ込む悪徳業者が増加しています。 任意売却でトラブルを回避するためには、悪徳業者を見極めることが重要です。 以下、悪徳業者の特徴と注意点を詳しく解説しますので、安心して任意売却を進めるための参考にしてください。

引越し費用を保証している

「引越し代を保証する」と謳う業者には注意が必要です。 引越し代は、債権者や買い手の善意で支払われる可能性があるものの、事前に確約できる内容ではありません。 こういった業者に惑わされないためには、契約内容を慎重に確認することが大切です。

仲介手数料以外の費用を請求する

任意売却において、業者が所有者に請求できるのは原則として仲介手数料のみです。 これは宅地建物取引業法で明確に定められています。 着手金や相談料、コンサルタント料などの名目で追加費用を請求する業者は悪徳業者である可能性が高いため注意してください。 このような請求には応じず、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

契約を急かす

相談者の心理的不安につけ込んで契約を急かす業者も避けるべきです。 たしかに任意売却は早めの相談と行動が重要ですが、安心して手続きを進めるためには、焦らず慎重に業者を選ぶことが大切です。

任意売却の知識がない不動産会社

任意売却を成功させるためには、債権者との交渉が重要なポイントとなるため、債務に関する知識と経験が豊富な業者を選ぶ必要があります。 それに加え、以下のような法律知識も必須です。

• 宅地建物取引業法
• 民法
• 民事訴訟法
• 民事保全法
• 民事執行法
• 区分所有法
• 債権管理回収業に関する特別措置法

参考：e-gov 法令検索

悪徳業者を回避するためには、選ぶ業者の実績を確認することが重要です。 過去の成功事例や具体的な対応力を調査し、信頼できる業者を選ぶことで、任意売却の成功率を高められるでしょう。

任意売却以外で住宅ローンの滞納を解決する方法

任意売却が難しい場合、以下の方法で住宅ローンの滞納を解決できます。

親族間売買

親族間売買とは、親子や兄弟などの親族間で物件を売買する方法です。 親族が新たな所有者となることで、自宅に住み続けられます。 ただし、多くの金融機関では親族間売買に融資してくれないため、資金調達の方法に制限がある点に注意が必要です。 また、親族間売買には一定の条件を満たす必要があるため、手続きを進める前に専門家に相談することが不可欠です。

以下のページでも、親族間売買について詳しく解説しているので、参考にしてください。

リースバック

リースバックとは、物件を一度第三者へ売却した後、その家を賃貸契約し、引き続き住み続ける方法です。 住宅を手放すことなく、住環境を維持できます。 税金の滞納により差押さえが発生している場合でも、リースバックを選択できる可能性があるため、専門家に相談し、自分に適した選択肢かどうかを確認することが重要です。

以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてください。

任意売却後の生活も早めに考えておく必要がある

任意売却は、売却手続きが完了すれば終わりではありません。 売却後も、信用情報に事故情報が登録されるほか、住宅ローンの残債の返済義務が継続します。 以下では、任意売却後に考慮すべきポイントを詳しく解説します。

信用情報が傷ついた場合の備え

任意売却を行うと、信用情報に「異動情報」が登録され、いわゆるブラックリストにのる状態になります。 これは住宅ローンの滞納が3か月以上続いた時点で登録され、完済後も5年間残るのが一般的です。 事故情報に登録されている期間は、新たなクレジットカードの発行や借入が難しくなるため、こうした状況に備え、デビットカードの利用など代替手段を検討する必要があります。

新居探し・家計の立て直し

任意売却は、契約から引き渡しまでの期間がおおよそ1か月程度です。 その期間に引越しを終える必要があるため、計画的な準備が欠かせません。 引越しの手続きや新しい生活環境への適応を効率よく進めるためには、専門家の力を借りながら進めるのがおすすめです。 信頼できる業者に依頼すれば、新居探しを含めたサポートも受けられる場合があります。

任意売却後の支払いスケジュールの作成

任意売却を行った場合でも、多くのケースで住宅ローンの残債が残ります。 この残債に対する返済義務は継続するため、適切な支払いスケジュールを作成し、それに従って返済を進める必要があります。 収入や生活費を考慮しながら、現実的な計画を立てるには、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

実績が豊富な当協会にまずはご相談ください

任意売却では、依頼先を誤ることでトラブルに発展するケースが少なくありません。 成功させるためには、任意売却の実績が豊富で信頼できる業者への依頼がポイントです。 当協会は、豊富な実績と信頼を基に、多くの任意売却をサポートしてきた実績があります。 住宅ローンの滞納でお困りの方は、まずは当協会にご相談ください。