任意売却の流れと期間を図解で解説！必要書類や手続きのスケジュールも紹介
更新日 2025-08-22
任意売却に関心を持っていて、その具体的な流れを知りたいと思っている方も多いのではないでしょうか。
任意売却には期限があり、タイムリミットを超えると自宅が競売にかけられてしまいます。そのため、任意売却や競売のスケジュールを事前に把握して、早めに準備を始めることが大切です。
本記事では、任意売却の具体的な流れや期限についてわかりやすく解説します。
任意売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてください。
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任意売却の流れ
任意売却の流れを事前に把握しておくと、計画的かつスムーズに進めやすくなります。
ここでは、任意売却の流れについて説明します。
①：金融機関から督促が届く（電話・ハガキ）
住宅ローンの返済を2〜3ヶ月滞納すると、金融機関（債権者）から電話やハガキで督促が届きます。この段階で滞納分を支払えれば、競売や売却の手続きに進むことはありません。
督促後も滞納が続くと「期限の利益喪失通知（催告書）」が届き、残債の一括返済を求められます。 期限の利益喪失とは、分割で返済できる権利を失うことを意味します。
一括返済ができない場合は競売が開始され、債務者の意思に関係なく裁判所の手続きで自宅が売却されます。退去を拒むと強制退去となる場合もあります。
こうした事態を避けるには、早い段階での対応が重要です。
②：専門業者に相談・査定する
返済が難しい場合は、不動産売却や金融機関との交渉に詳しい専門業者へ相談しましょう。相談は電話・メール・オンライン・対面など複数の方法から選べるため、遠方や多忙な方でも安心です。
相談を通して、売却の進め方やスケジュール、必要書類、競売との違い、資金計画などについて説明を受けられます。
③：査定・必要書類の準備
相談と並行して、不動産の査定と必要書類の準備を行います。住宅ローン残高、遅延損害金、貯蓄額を確認し、返済予定表や残高証明書、金融機関からの通知書などを揃えましょう。
売却代金だけでローンを完済できない場合は、自己資金や他の方法での返済計画が必要です。 複数社に査定を依頼して相場を把握しておくと、後の交渉が進めやすくなります。なお、売却価格の決定権は債権者にあるため、査定価格がそのまま売却価格になるとは限りません。
④：債権者（金融機関）から売却許可をもらう
売却を進めるには、債権者および連帯保証人の同意が必要です。同意が得られない場合は抵当権を抹消できず、売却自体が不可能となります。 連帯保証人が複数いる、関係が複雑などの事情があると同意取得に時間を要することがあります。
売却価格や条件についても債権者の承諾が必要です。金融機関との交渉実績が豊富な業者のサポートを受けながら進めましょう。
⑤：売却の手続き・販売活動をスタートする
債権者と連帯保証人の同意を得て抵当権の抹消手続きが整ったら、販売活動を開始します。物件情報はレインズや不動産ポータル、自社サイト、チラシ等で告知されます。
内覧希望が入ったら、室内を整え、スケジュールに柔軟に対応することが大切です。 対応が遅れると、購入検討者が他物件に流れる可能性があります。時間的猶予が少ないケースも多いため、迅速かつ丁寧な対応が成功のカギです。
⑥：売買契約成立後、購入者が決済を行う
購入希望者と条件合意ができたら、購入申込書と売買代金配分表を債権者に提出し、承諾を得て売買契約を締結します。
債権者の提示条件を無視した値下げなどは同意が得られず、契約不成立となる場合があります。 契約は通常、買主・売主が同席して手続きを行います。
⑦：所有権を移行する
契約で定めた引き渡し日に、所有権の移転登記を行います。親子間売買やリースバックの利用により、売却後も住み続けるケースでは引っ越しが不要な場合もあります。
状況によっては、債権者が引っ越し費用を負担してくれるケースもあります。
⑧：返済方法の相談・新生活の開始
決済と同時に債権者への支払いを行い、残債がある場合は一括返済または分割返済で対応します。売却時に発生する仲介手数料や登記費用などの諸費用は売却代金から差し引かれるため、自己資金の持ち出しは不要です。
売却後は新生活をスタートし、必要に応じて今後の返済計画や生活設計について専門家に相談しましょう。
任意売却の期限・タイムリミット
任意売却と通常の不動産売却の最大の違いは、タイムリミットが設けられている点です。
任意売却では、タイムリミットを過ぎると競売が行われてしまうため、通常の売却よりもタイトなスケジュールで進める必要があります。
事前に期限を確認して、できるだけ早めに準備を始めることが大事です。
任意売却のタイムリミット
任意売却のタイムリミットは、競売開札日の1〜2日前までです。
この日までに任意売却の手続きをすべて完了できている場合は、競売を回避できます. しかし、間に合わなかった場合は競売にかけられることになります。
任意売却の実施可能な期間は、代位弁済から通常約1年程度です。
ただし、販売期間は債権者の判断により決まるため、状況によっては短い場合もあればもっと長くなることもあります。
任意売却の準備は早いほうが有利
任意売却には期限があり、タイムリミットを過ぎると競売が実施されるため、早めに準備を始めることが大切です。
判断や手続きが遅れると、任意売却を進めたい場合でも間に合わない可能性があります。また、債権者や連帯保証人との交渉には時間がかかる場合もあります。
任意売却を検討している場合は、早めに専門家や不動産会社に相談して、スムーズに進めることが大事です.
まずはご相談ください
任意売却は競売に比べて多くのメリットがあるため、競売を回避するために任意売却を希望する方は多いです.
ただし、タイムリミットがある点には注意が必要です. 期限までに手続きを完了できなければ競売を回避できないため、早めの準備が成功率を高めるポイントとなります.
任意売却を検討している場合は、進め方や状況に応じたアドバイスが可能なため、ぜひ一度ご相談ください.
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