家を任意売却するなら離婚前？任意売却のメリット・デメリットとは

更新日 2025-02-25

「離婚する場合、住宅の売却は離婚前と離婚後どちらが良いか知りたい」
「任意売却をした方が良いケースとしない方が良いケースを知りたい」
「今の家に住み続けるにはどうすれば良い？」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか？

離婚時には、住宅に関するさまざまなトラブルが考えられます。オーバーローンの場合、通常の仲介による売却は難しく、任意売却も1つの選択肢といえるでしょう。
そこで、本記事では、離婚時に任意売却した方が良いケースや、任意売却のメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。離婚時の住宅ローンにお困りの方は、ぜひ最後まで読んでいただき、参考にしてください。

離婚時に家を売却、オーバーローンなら任意売却

離婚時に家を売却する場合、「任意売却」を選択した方が良いケースがあります。
「任意売却」とは、住宅ローンの残高が家の売却額よりも多い場合でも、金融機関の合意を得て、不動産を売却する方法です。
任意売却を選択するかどうかの判断は、家の売却額がオーバーローンになるか、アンダーローンになるかがポイントになります。
オーバーローンとは、家の売却額が住宅ローン残高よりも小さいことであり、アンダーローンはその逆の住宅ローン残高より家の売却額が高い状態です。
ここからは、離婚時に任意売却を選択した方が良いケースと、選択しない方が良いケースについて解説しますので、それぞれ見ていきましょう。

離婚時に任意売却を選択した方が良い場合

離婚時に任意売却を選択した方が良いケースとして、オーバーローンの状態でもある場合が挙げられます。
通常、住宅を売却するには、売却金額が住宅ローンの残高を超えていないと抵当権が抹消できません。そのため、家の売却査定額が住宅ローン残高よりも低い場合や、貯金や親族などの支援があっても住宅ローンを一括返済できない場合には、離婚時に任意売却を選択する方が良いと考えられるでしょう。
また、連帯債務やペアローン、連帯保証人等を立証して自宅を購入しているケースもあります。連帯債務やペアローン、連帯保証人等は、離婚をしても解消される訳ではありません。あくまでも住宅ローンを完済することが必要です。こうしたケースでも、任意売却を選択し、金融機関から合意が得られれば、連帯債務や連帯保証を外せるため、任意売却を選択した方が良いといえます。

離婚時に任意売却を選択しない方が良いケース

任意売却を選択しない方が良いケースとして、アンダーローンであるケースが挙げられます。
売却金額が住宅ローンの残高以上になれば、仲介による不動産売却により住宅ローンを完済することが可能です。したがって、わざわざ任意売却を選択する必要がありません。
また、オーバーローンの場合でも、離婚後も継続して返済を行い、アンダーローンになるまで売却を待つケースも任意売却をしなくても問題ないでしょう。
このように、離婚時に任意売却をするかしないかは、オーバーローンであるかどうかがポイントになるのです。

離婚を機に任意売却をする4つのメリット

離婚を機に任意売却をする場合のメリットとしては、以下の4つが挙げられます。

• メリット➀相場に近い価格で売却しやすい
• メリット➁周囲に知られることなく売却できる
• メリット➂リースバックを利用できる
• メリット➃返済計画を立てやすい

メリット➀ 相場に近い価格で売却しやすい

任意売却のメリットとして、相場に近い価格で売却しやすく、競売よりも高値で売却できる可能性がある点が挙げられます。
競売の場合、相場の6割～7割程度の金額で売却となるケースも多く、高額での売却はなかなか見込めません。 当然ながら、ローンの返済に充当できる金額も少なくなるため、任意売却するよりも多くの債務が残る可能性が高いです。
任意売却の方が、少しでも相場に近い価格で売りやすいという点はメリットといえるでしょう。

メリット➁ 周囲に知られることなく売却できる

プライバシーを守りつつ、売却できる点は、任意売却のメリットとして挙げられます。
任意売却では、通常の住宅売却と同様に、不動産業者が間に入って売却を進めていくため、周囲に知られずに売却でき、プライバシーを守りやすいです。
一方、競売となると、物件に関する情報が競売情報として公開されるため、周囲の人に知られてしまい、個人のプライバシーが守られにくいといえます。
このように、周囲に知られず、プライバシーを守りつつ売却できる点は任意売却のメリットといえるのです。

メリット➂ リースバックを利用できる

任意売却は、自分で購入者を決めることができるため、リースバックを利用して住み続けることも可能です。
リースバックとは 不動産を売却した後も、毎月家賃を支払うことでそのまま家に住み続ける方法であり、引っ越しせずにそのまま住み続けられるため、費用負担が抑えられます。
また、任意売却後も残った住宅ローンを返済する必要はあるものの、残債については返済条件も緩和できるため、自分の状況に合わせた返済が可能です。
このように、リースバックを利用できる点は任意売却のメリットといえます。

メリット➃ 返済計画が立てやすい

任意売却のメリットとして、返済計画が立てやすい点が挙げられます。
任意売却後も住宅ローン自体は残っているため、引き続き返済が必要です。 しかし、収入状況などを考慮したうえで無理のない返済プランで対応してくれるケースが考えられるでしょう。
ローンの残債自体がなくなる訳ではないため、引き続き返済が必要となるものの、従前の住宅ローン返済額よりも毎月の返済額を抑えられるため、毎月の出費を抑えられる点はメリットといえます。

任意売却のデメリット

続いて、任意売却のデメリットについてご紹介します。 任意売却のデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• デメリット➀ ブラックリストに登録される
• デメリット➁ 売却に期限があり必ずしも売れるとは限らない
• デメリット➂ 連帯債務者や保証人にも影響がある

デメリット➀ ブラックリストに登録される

任意売却を行う場合、「住宅ローンの返済が遅れており返済ができない」といった状況にならないと話を進めることができません。
そのため、個人信用情報機関のブラックリストに登録されてしまいます。
信用情報機関に延滞情報が登録されるため、任意売却により延滞が解消され、その後の返済が約定どおりに履行されたとしても5年間は延滞情報が残ります。
新たな借入れや、クレジットカードなどが作成できなくなる可能性が高い点は注意が必要です。

デメリット➁ 売却に期限があり必ずしも売れるとは限らない

任意売却には期限が設けられるため、期間内に必ずしも売却できるとは限りません。
任意売却で売りに出したとしても、買い手がつかず、結果的に競売による売却となるケースも想定されます。
相場よりも高い金額で売りに出したり、不動産業者の選定を誤ったりすると結果的に残債が圧縮できず、時間だけがかかってしまう可能性も考えられるでしょう。
その間、住宅ローンの返済自体も行われていないため、信用情報へのダメージも大きくなってしまいます。
任意売却をする場合、必ずしも売却できるとは限らない点は理解したうえで、任意売却を検討するようにしましょう。

デメリット➂ 連帯債務者や保証人にも影響がある

債務者本人だけでなく、連帯債務者や保証人の信用情報にも影響がでる可能性がある点は任意売却のデメリットといえるでしょう。
任意売却では、連帯債務者や連帯保証人を設定している場合、連帯債務者や連帯保証人にも請求が行われるケースが考えられます。
連帯債務者や連帯保証人のローン契約やクレジットカードの審査に通りにくくなる可能性も高いです。
したがって、任意売却を検討する際には、こうした点にも十分に留意しておきましょう。

離婚時に任意売却する際のよくあるトラブル

離婚時に任意売却する際には、どのようなトラブルが考えられるでしょうか？
ここからは、離婚時に任意売却する際の注意点についてご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

任意売却をするなら離婚前に！

任意売却を検討するのであれば、離婚前に進めておくのが重要です。
離婚すると、必然的に連絡を取る機会が減少してしまいます。 住宅を売却しようと思ってもお互いの連絡がつかないために、手続きが思うように進捗しないケースも十分想定されます。
スムーズに離婚を進めるためにも、離婚協議とあわせて住宅の任意売却についても話を行うなど、離婚する前に手続きを進めておくのがおすすめです。

住宅ローン関連のトラブル

住宅ローンに関するトラブルとしては、以下のようなケースが考えられます。

• 支払を滞納され、家を差し押さえられる
• 返済義務が移る
• 元配偶者が退去しない
• 勝手に家を売却される

トラブルが発生すると解決するのに手間と労力が必要になってしまいます。
トラブルを避けるためにも、離婚協議でしっかりと話し合いを行い、オーバーローンの場合は任意売却を検討しておくのが良いといえるでしょう。

任意売却では相談員が間に入ってくれます。

任意売却を進めるには、通常の不動産売買とは異なり、専門的な知識が必要になります。そのため、通常の不動産業者ではなく、任意売却に関するノウハウや専門知識を有し、金融機関との交渉能力にも長けた任意売却専門業者に依頼するのがおすすめです。

任意売却専門業者には、一般社団法人全国任意売却協会の認定する「任意売却取扱主任者」や、一般社団法人全国任意売却支援協会の認定「任意売却士」など、任意売却に強い相談員がおり、任意売却手続きのサポートが受けられます。

任意売却を検討する場合、一人で進めるのは難しい点も多いため、相談員を活用して進めるようにしましょう。

参照：（一社）全国任意売却協会　任意売却取扱主任者(資格)

まずは早めにご相談を

本記事では、離婚時に、自宅を任意売却した方が良いケースやしない方が良いケース、任意売却のメリット・デメリットについて解説してきました。
離婚時に自宅を売却する際には、ご自身の状況に合わせた売却方法を検討するのが大切です。 オーバーローン状態にある場合には、任意売却は有効な選択肢の1つですが、メリット・デメリットもしっかりと理解したうえで検討するのがポイントになります。
離婚時には、住宅ローンに関連したさまざまなトラブルが発生するケースも多いです。 一人で進めるのではなく、任意売却に強い相談員に早めに相談し、スムーズな売却を目指していきましょう。