任意売却の相談先の選び方や注意点について解説！

更新日 2025-12-29

住宅ローンの返済に困った際、任意売却の相談をどこにするべきか迷っていませんか？

もし返済が滞ってしまうと、どうなるのでしょうか。最悪の場合は、競売に発展するおそれがあります。

そのような事態を避けるには、冷静な判断が必要です。加えて、適切な相談先の選定も欠かせません。

しかし、いざ行動しようとしても悩む方が多いはずです。具体的には、「どこに任意売却の相談をすればいいのか」「誰を頼るべきか」といった悩みです。

そこでこの記事では、任意売却の相談先や選び方を解説します。あわせて、避けるべき業者の特徴もお伝えします。

任意売却の相談をお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

任意売却の相談先として考えられる3つの候補

任意売却の相談を検討する際、主な窓口として次の3つが挙げられます。

• 1．法律の専門家（弁護士・司法書士）
• 2．借入先の金融機関
• 3．不動産会社（専門業者）

それぞれに特徴があります。そのため、状況に応じて適した相談先を選びましょう。以下で詳しく紹介します。

1．弁護士や司法書士などの法律事務所

債務整理も検討している場合は、弁護士や司法書士が適しています。任意売却の相談とあわせて行えるからです。

具体的には、自己破産を視野に入れている場合が挙げられます。また、住宅ローン以外の借金を抱えている方も対象です。

一方で、法律専門家は不動産の売却活動そのものには対応していません。したがって、実務である任意売却自体は不動産会社に依頼するのが一般的です。

さらに、着手金や相談料がかかる場合もあります。そのため、法テラス（日本司法支援センター）などを活用し、費用面も含めて慎重に検討してください。

2．借入先の金融機関

住宅ローンの返済が、一時的に厳しい場合もあるでしょう。その場合、返済額の見直しによって支払いを続けられるケースがあります。

たとえば、下記のケースを見てみましょう。これらに当てはまるなら、金融機関への相談が適しています。

• 毎月の返済額を減らせば払える
• 返済期間を延ばせば月々の負担が軽くなる（学費や医療費の出費が重なっている場合など）

金融機関が返済条件の見直し（リスケジュール）を提案してくれることもあります。しかし、彼らは債権者であるため、自社の回収を優先する立場にあることを忘れてはいけません。

その結果、任意売却の相談をしても進まないことがあるのです。加えて、紹介される業者にも注意が必要です。なぜなら、債権者寄りになる傾向があるからです。

3．不動産会社

任意売却の相談先として、最も一般的で現実的なのが不動産会社です。

とりわけ、持ち家を売却する意思が固まっている場合には、不動産会社への相談が最適です。

ただし、任意売却は通常の売却とは異なります。なぜなら、債権者との交渉や残債の処理など、専門的な対応が求められるからです。

そのため、弁護士や司法書士と連携している会社を選びましょう。そうすれば、債務整理が必要になっても一貫したサポートが受けられます。結果として、安心して手続きを進められるでしょう。

任意売却の相談員に必要な知識と資格

任意売却の相談を成功させるには、専門知識と資格が欠かせません。具体的には、不動産・債務・法律に関する知識です。

以下の3点が、相談先を選ぶ際の重要なチェックポイントとなります。

• 宅地建物取引業の免許
• 債務交渉の知識と経験
• 法律に基づく手続きの理解

次にそれぞれ1つずつ解説します。

宅地建物取引業の免許

任意売却は不動産取引に該当します。そのため、対応できるのは宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社に限られます。

したがって、相談する際は、免許を保有しているかどうかを必ず確認してください。なお、免許の有無は国土交通省の検索システムでも確認できます。

債務交渉の知識と経験

任意売却では、売却後に残る債務の処理まで見据えた対応が必要です。

なぜなら、金融機関との交渉は不可欠だからです。つまり、債務整理の知識を持つ専門機関に任意売却の相談すべきです。それが、成功への近道となります。

法律に基づく手続きの理解

任意売却は債務整理の一環と言えます。そのため、民法や民事執行法などの法的知識が必要です。

こうした手続きを適切に進めるには、連携体制が重要です。具体的には、法律に詳しい弁護士と連携している不動産会社に任意売却の相談をしましょう。

任意売却は相談先を慎重に選ぶべき5つの理由

任意売却を成功させるには、相談先を慎重に選ぶことが重要です。

その理由は、相談先を誤るリスクにあります。誤ってしまうと、売却条件が不利になる可能性があるからです。

以下の5つの理由から、相談先は慎重に見極めることが求められます。

• 1．専門知識を持たない不動産会社も存在する
• 2．金融機関との交渉が売却成功のカギとなる
• 3．実績の乏しい業者では対応が困難
• 4．タイムリミットがある
• 5．悪徳業者にあたるリスクがある

次に、それぞれ1つずつ解説します。

1．専門知識を持たない不動産会社も存在する

任意売却は、通常の不動産売却とは異なります。競売や法的手続きに関する、専門的な知識が求められるからです。

もし知識が不足している不動産会社に任意売却の相談をしてしまうと、手続きが円滑に進みません。その結果、売却が失敗に終わるリスクがあります。

2．金融機関との交渉が売却成功のカギとなる

任意売却には、債権者である金融機関の同意が必要です。

したがって、交渉に慣れた業者に依頼することが大切です。金融機関と信頼関係を築いているかどうかも、ポイントになります。

逆に言えば、経験が浅い業者では、希望する条件での売却が難しくなるおそれがあるのです。

3．実績の乏しい業者では対応が困難

経験が少ない不動産会社では、対応力に不安があります。そのため、売却が成功しにくい傾向にあるのです。

それゆえに、競売に至るリスクが高まってしまうでしょう。

一方で、実績が豊富な業者であれば安心です。過去の経験を活かして、交渉を円滑に進められるからです。

さらに、金融機関との信頼関係が築かれていることも多いでしょう。その結果、有利な条件での売却につながりやすくなります。

4．タイムリミットがある

任意売却は、競売開札期日前日までに成立させなければなりません。

つまり、業者選びに失敗すると時間の余裕がなくなります。結果として、売却自体が困難になる可能性があるのです。

また、売却後も住み続けられる方法はあります。しかし、準備や債権者との交渉に時間を要する点には注意が必要です。

こうした選択肢を検討するためにも、早めの行動が欠かせません。まずは、信頼できる先に任意売却の相談をしましょう。

5．悪徳業者にあたるリスクがある

任意売却の相談先のなかには、残念ながら悪徳業者が紛れていることもあります。

具体的には、高額な手数料を請求するケースが存在します。また、不安をあおって即決を迫る業者もいるため注意が必要です。

このようなトラブルを避けるためにも、事前にしっかりと情報収集を行うことが大切です。

任意売却の相談を避けるべき業者の7つの特徴

任意売却を成功させるには、信頼できる専門家と手続きを進めることが重要です。

しかしなかには、悪質な業者も存在します。彼らは債務者の不安や焦りにつけ込み、不当な対応をするのです。

ここでは、任意売却の相談先として避けるべき業者の特徴を紹介します。

• 1．競売情報をもとに営業してくる
• 2．仲介手数料以外の費用を請求する
• 3．相談直後に即決を迫る
• 4．メリットばかりを強調する
• 5．引っ越し代の支払いを確約する
• 6．実績を明示していない
• 7．対応が遅い

1．競売情報をもとに営業してくる

競売情報をもとに、突然電話や訪問で営業をかけてくる業者には注意が必要です。

その理由は、宅地建物取引業の免許を持たずに営業活動をしているケースもあるからです。

当然ながら、免許のない業者は任意売却を合法的に取り扱えません。したがって、依頼先としては不適切と言えます。

2．仲介手数料以外の費用を請求する

宅地建物取引業者が、仲介手数料以外の費用を請求することはできません。これは、法律で禁止されているからです。

具体的には、次のような費用を請求された場合は、法律違反にあたります。

• 着手金
• コンサルタント料
• 販売活動費
• カウンセリング料
• 任意売却の相談料

したがって、こうした不当な請求には応じる必要はありません。

契約前に内容を十分に把握しましょう。そして、納得できない費用はしっかりと確認することが重要です。

3．相談直後に即決を迫る

任意売却の相談者の多くは、不安や焦りを抱えて相談に訪れます。

そのため、業者は相談者の不安を丁寧に聞き取る必要があります。そして、納得できる解決策を提示することが何より重要です。

しかしなかには、十分な説明を行わない業者も存在します。彼らは、初回の相談で契約を急がせるのです。

こうした業者は、相談者の立場に寄り添った対応をしているとはいえません。したがって、十分に注意してください。

4．メリットばかりを強調する

任意売却は万能ではなく、失敗することもあります。

したがって、メリットだけを強調する業者には注意が必要です。誠実な業者なら、デメリットにも触れるはずだからです。

とくに、以下のようなセールストークには要注意です。

• 絶対に成功する
• すべての悩みが解決する

このような言葉には根拠がなく、現実的ではありません。

安易に信用せず、慎重に見極めることが大切です。

5．引っ越し代の支払いを確約する

引っ越し費用は、債権者との交渉次第で捻出できる場合があります。しかし、必ず確保できるものではないのです。

そのため、以下のようなセールストークを行う業者には注意が必要です。

• 引っ越し代を必ず出します
• 100万円保証します

信頼できる不動産会社であれば、このような確約は行いません。

なお、実際に支給される場合もあるでしょう。その場合でも、金額の上限はおおむね30万円程度にとどまります。

6．実績を明示していない

解決事例などを公表していない会社は、注意が必要です。なぜなら、任意売却の経験が乏しい可能性があるからです。

信頼できる会社かどうかを判断するには、具体的な実績を確認することが重要です。

7．対応が遅い

レスポンスが遅い、あるいは対応が雑な会社も存在します。そのような会社は、任意売却の相談先として適切ではありません。

なぜなら、任意売却は期限のある取引だからです。迅速に対応できる会社を選ぶことが、成功のカギとなります。

任意売却の専門家集団にご相談ください。

任意売却を成功させるには、信頼できる相談先を見つけることが何よりも重要です。

任意売却では、複雑な手続きや債権者との交渉が求められます。法的な判断が必要な場面も多いため、慎重な対応が欠かせません。

誤った選択をしてしまうと、時間のロスになります。さらに、不利な条件での売却につながるおそれもあるのです。

全国任意売却協会は、住宅ローン問題や競売の不安を抱える方を支援する非営利団体です。

当協会では任意売却に強い不動産会社や弁護士、司法書士と連携し、ご相談者さまを総合的にサポートしています。

一人ひとりの状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。

住宅ローンの滞納にお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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