住宅ローンを払えないと競売に？滞納からの流れや回避策を徹底解説

更新日 2025-04-01

「競売になるとどうなるのか？」「競売は避けられないのだろうか？」

住宅ローンの滞納が長く続いてしまい、上記のような競売への不安を抱えている人は多いでしょう。競売は自宅が強制的に売却される手続きです。滞納して何もしなければ、競売にかけられる可能性が高くなります。

しかし、住宅ローン滞納から早期に適切な対応を行えば、競売の回避が可能です。

この記事では、競売の概要や競売にかけられる要因、住宅ローン滞納から競売手続きまでの流れなどを解説します。また、競売を回避するための対処法を紹介します。

競売の回避策を模索している人は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが払えないとどうなるのか？

住宅ローンの支払いが困難になると、最終的に自宅が差押さえられ「競売」にかけられる危険性があります。住宅ローンの滞納が続くと、銀行は返済督促から債権回収へ方針転換し、法的手続きへ進みます。

競売手続きが開始すると自分の意思で止めることは極めて困難です。

競売前に適切な対策を講じなければ、長年住み慣れた自宅を失うことになりかねません。

競売とは？

競売（けいばい）とは、裁判所が主導して強制的に自宅を売却する手続きです。住宅ローンの滞納が続くと、債権者である銀行などの銀行が裁判所へ競売を申し立てて開始されます。

通常の不動産売買と異なり、所有者の意思は反映されず、市場価格よりも安い価格で売却されることが一般的です。売却後は明け渡しが求められ、応じない場合は強制退去となります。

項目	通常売買	競売
主導	不動産所有者	裁判所
売却価格	市場価格	市場価格の6割〜7割
売却後の居住	交渉により調整可能	強制退去

競売は引越しなど生活への影響が大きいため避けたい手続きです。

しかし、競売を避けられる対策があるため、早めに相談しましょう。

競売にかけられる要因

競売は突然始まるものではなく、問題解決の段階を経たうえでの最終手段です。債権者である銀行は簡単に競売の手続きを取りません。

しかし、返済滞納が解消できなければ、やむを得ず法的手続きによる回収へ踏み切ります。

競売に至る主な要因を理解し、危険な状況が近づいていることを見逃さないようにしましょう。

住宅ローンの長期滞納

住宅ローンの長期滞納は、競売に直結する最大のリスク要因です。銀行は当初計画通りに返済できていないと、将来的な債権回収のリスクと判断します。

通常、銀行は滞納が3ヶ月を超えると督促を厳しくします。

6ヶ月を超える滞納は、競売手続きを検討する段階です。

返済が難しくなった際には、早めに銀行へ返済条件の変更や任意売却の相談が重要です。たとえ部分的な支払いを続けていても、約束通りの返済ができていない状態は信用低下につながりかねません。

早めに相談して返済条件を見直し、返済能力にあった金額に変更できれば、長期滞納を防ぐことができるでしょう。

返済能力が弱くなる

住宅ローンの返済能力低下は、競売につながる要因です。収入減少や予期せぬ出来事による支出増加は、当初計画した返済を困難にしかねません。

例えば、勤務先の業績悪化による収入減少や予期しない医療費、子どもの教育費などは、家計の支出負担を大きくします。返済額とのバランスが崩れて延滞につながりかねません。

家計の収支バランスを確認するために定期的な家計の見直しが有効です。問題を察知し、早めに銀行へ相談して返済条件の変更などといった対策ができます。

競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンを滞納してから実際の競売までには、いくつかの重要な段階があります。主な流れは、以下のとおりです。

• 督促状・請求書の到着
• 期限の利益喪失通知の到着
• 代位弁済による債権回収開始
• 競売開始決定通知の到着

それぞれの段階について解説していきます。

督促状・請求書の到着

住宅ローンの返済が延滞すると、銀行から電話で督促され、延滞が2〜3ヶ月程度で督促状が届くようになります。

督促状が繰り返し送付された後には、より強い文面の請求書へと変わることが多い傾向です。

督促状が届いたら、無視しないで銀行に連絡して状況を説明することが大切です。

状況によっては返済条件を変更できる可能性があります。

期限の利益喪失通知の到着

滞納が3ヶ月を超えると、「期限の利益喪失通知」が届きます。「期限の利益」とは、住宅ローンを契約通りに分割で返済できる権利です。

期限の利益喪失通知を受け取ると、分割払いの権利を失い、残りの住宅ローン全額を一括支払いするように求められます。

期限の利益喪失通知は銀行が通常返済を見込めないと判断し、債権回収の方針に移行したことを意味します。競売手続きの準備を進める可能性があるため、すぐに専門家や銀行への相談が重要です。

代位弁済による債権回収開始

期限の利益を喪失しても回収が進まないと、保証会社による「代位弁済」が行われます。代位弁済とは、保証会社が銀行の持つ債権である住宅ローンを肩代わりして支払うことです。

代位弁済が行われると、債権者は銀行から保証会社に変わります。保証会社は債権回収を専門としているため、回収へ向けた行動が銀行より迅速で厳しくなります。

保証会社からの連絡が始まると、競売までの時間は少ないと判断でき、速やかに任意売却などの検討が必要です。

競売開始決定通知の到着

代位弁済後も債権回収が進まないと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。競売開始決定通知は保証会社からの申し立てにより裁判所が発行する書面です。

競売開始決定通知が届くと、法的手続きが本格的に開始となり、競売のプロセスを止めることは非常に難しくなります。

対応できる期間も限られるため、任意売却などを検討している場合、専門家の助けを借りた迅速な行動が必要です。

競売開始決定通知を受け取ったら、すぐに法律の専門家や任意売却の専門家に相談して対応しましょう。

競売開始後の流れ

競売開始決定通知が届いてからも、実際に家を明け渡すまでに段階があります。具体的には以下のとおりです。

• 執行官による現況調査
• 査定結果および入札日と開札日が掲載される
• 開札・売却許可決定
• 明け渡し、強制執行

それぞれの内容を見ていきましょう。

執行官による現況調査

競売手続きが開始すると、裁判所の執行官が物件の現況調査に訪れます。執行官は物件の状態確認や写真撮影、間取りの確認などを行います。

現況調査は事前に訪問日の通知があり、拒否できません。もし拒否すると、強制的な立ち入りが行われる可能性があります。

現況調査の際には、物件の状態をありのままに見せる必要があり、調査結果は入札希望者に公開されます。現況調査の内容は、物件の評価額にも影響する大切な調査です。

査定結果および入札日と開札日が掲載される

現況調査の後、物件の査定結果と入札日・開札日が決定されます。競売物件の査定額は一般的に市場価格の6割〜7割程度になる傾向です。

査定結果や入札情報はインターネット上の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」などで公開されます。掲載内容には所有者名や物件の住所が含まれており、誰でもアクセスできるため、プライバシーが守られにくい状態です。

入札期間は約1ヶ月間設けられ、その間に入札希望者は入札金額を記載した書類を裁判所に提出します。

開札・売却許可決定

入札期間が終了すると、裁判所で開札が行われ、最高価格で入札した人が落札候補者となり、落札後1～2週間で「売却許可決定」が下されるでしょう。

売却許可決定後に落札者が代金を納め次第、所有権が移転します。なお、売却許可決定に対して利害関係者は不服申し立てができますが、認められるケースは非常に少ないのが現状です。

明け渡し、強制執行

物件の所有権が落札者へ移転して、通常1ヶ月以内に家の明け渡しを求められます。通知は新しい所有者本人または弁護士を通じて届きます。

もし明け渡しに応じない場合、「引渡命令」が裁判所に申し立てられるでしょう。さらに、退去しなければ「強制執行」により強制的に荷物を運び出されかねません。

早めに退去準備を始め、新居の確保が重要です。明け渡しの猶予を交渉できる場合もありますが、最終判断は新しい所有者の意向次第です。

競売にかけられることのデメリット

競売が実施されることによるデメリットは3つあります。

• 市場価格より大幅に安く売却される
• 強制退去を求められる
• プライバシーの侵害

それぞれの内容を見ていきましょう。

市場価格より大幅に安く売却される

競売物件は市場価格の6割～7割程度での売却が多いですが、場合によって半額以下で売却されてしまいます。適正価格で売却できずに住宅ローンの残債が大きく残る可能性があり、所有者にとって大きな損失となりかねません。

売却後に残った住宅ローンの債務は競売後も免除されず、返済義務が継続するため厳しい状況が続きます。

強制退去を求められる

競売で自宅が落札されると、新しい所有者から退去を求められます。約1ヶ月といった短期間での立ち退きが要求されるため、十分な引越し準備ができません。

準備ができないことを理由に住み続けると、自宅から強制的に荷物を運び出される強制退去手続きをとられる可能性があります。

引越しの時期や条件を自分で選べず、強制的に生活環境が変化することは、精神的にも経済的にも大きな打撃となるでしょう。

プライバシーの侵害

競売情報は公示されるため、近隣住民や知人に知られる可能性が高くなります。また、インターネット上でも競売情報サイトであるBIT（不動産競売物件情報サイト）で情報公開されます。

所有者名や住所、物件の写真などが掲載されるため、誰でも閲覧できる状態は、プライバシーの侵害となり精神的な負担になりかねません。

競売は金銭的な問題だけでなく、社会的な面でも影響があるため回避したい手続きです。

競売を回避するための対処法

競売を回避する選択肢はいくつか存在します。ここでは、実際に競売を回避するための具体的な方法を紹介します。

金融機関に返済のリスケジュールをお願いする

住宅ローンの返済が難しい状況になった際には、銀行への相談が大切です。多くの銀行は、返済計画の見直しに応じてくれる可能性があります。

具体的には月々の返済額を減らしたり、返済期間を延長したりする返済条件の変更です。滞納が長引くほど、銀行からの信頼は低下していくため、滞納初期での相談が欠かせません。

実現可能な返済計画を提示する準備しておくと、銀行へ返済意思が伝わるでしょう。

一括返済を行う

住宅ローンの残債を一括返済することも競売回避の一つの方法です。債権者は債務を全額回収できれば競売する必要がありません。

親族からの支援や退職金、保険金などを活用できれば可能性があります。しかし現実的に競売されるかもしれなくて困っている状況では、ハードルが高い選択肢でしょう。

任意売却を検討する

競売を回避する現実的な選択肢として「任意売却」があります。任意売却は債権者の同意を経て、自ら不動産会社を通じて住宅を売却する方法です。

任意売却は市場価格の8割〜9割で売却できる可能性が高く、競売より住宅ローン残債を減らすことが可能です。早めに専門家へ相談することで、より良い条件での任意売却が可能になるでしょう。

任意売却の詳しい内容を知りたい方は、以下の記事を読んでみてください。

関連記事：任意売却のメリットとは？流れや注意点、競売との違いも解説

競売を任意売却によって回避するためのポイント

任意売却は競売回避の有効な手段ですが、成功させるためには押さえておくべきポイントがあります。ここでは、任意売却を成功させるための重要なポイントを解説します。

早期相談を行う

任意売却を成功させるためには早めの相談が重要です。住宅ローンの返済が困難となった際には遅くとも競売開始決定通知が届く前までに行動しましょう。

任意売却できる期間は競売開札日の前日までのため、相談の遅れは悪影響を及ぼします。例えば、以下の影響があります。

• 売却価格が下がる
• 債権者との交渉時間が短くなる

早期相談によって、より良い条件での売却が可能になるため、早めの行動がポイントです。

任意売却の専門家に相談する

任意売却は一般的な不動産取引と異なるため、専門知識を持った相談先を選べると、心強い存在になります。任意売却専門の不動産会社や全国任意売却協会などの専門団体への相談がおすすめです。

さまざまな経験がある専門家からは、債権者である銀行との交渉力やノウハウを活かしたトータルサポートが期待できます。

住宅ローン滞納という困難な状況でも、専門家のサポートがあれば、最適な解決策を見つけることができるでしょう。

競売開始後に任意売却に成功した事例

競売開始後でも入札開始日の前日までは任意売却できる期間であるため、希望を捨ててはいけません。ここでは実際の事例を紹介します。※

任意売却の専門家集団である当協会にぜひご相談ください

住宅ローン滞納になると競売手続きに進む可能性があります。競売手続きが開始されてしまうと、自宅が売却され明け渡す必要があります。

競売を避けるためには、返済条件の変更や任意売却が有効です。任意売却は限られた時間での対応となるため、専門家への早期相談が重要です。

一般社団法人全国任意売却協会では、競売を回避したい方々への支援を行っています。当協会には任意売却の専門家が多数在籍しており、相談者に最適な解決策をご提案いたします。無料で相談できるため、競売にならないか不安を抱えていらっしゃる方は、お気軽にご相談ください。