差し押さえ目前…住宅ローン滞納後でも間に合う回避方法とは
更新日 2025-08-15
「住宅ローンの返済が苦しく、気がつけば3ヶ月の滞納…。ついに届いた“差押え”の文字に、頭が真っ白になった。」
これは他人事ではなく、今まさにあなたが直面している現実かもしれません。
「家はどうなるの？」「家族に知られたらどうしよう…」という不安と焦りの中でも、まだ取れる選択肢はあります。
この記事では、差押えに至るまでの流れや、家を守るためにできる選択肢について見ていきましょう。
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「住宅ローンを滞納＝すぐに差押え」ではない
住宅ローンの返済が滞ると、「すぐに差押えられてしまうのでは」「家を失うのでは」と不安に襲われる方も多いかもしれません。しかし実際には、住宅ローンを1～2ヶ月滞納しただけで、すぐに差押えや競売に至ることはありません。
通常は、金融機関からの電話や書面による督促、催告書などの警告を経たうえで、それでも対応がない場合に初めて差押えの手続きに移行します。差押えはあくまで「最終手段」であり、金融機関や保証会社もできる限り話し合いや返済条件の見直しによる解決を優先します。
実際の流れとしては、滞納開始からまず督促状、催告書、期限の利益喪失通知と進み、その後代位弁済、差押え、競売へと続きます。ここまでには半年〜1年以上かかることも多く、滞納が3ヶ月程度であれば、まだ選択肢は十分に残されています。
放置せず、早い段階で専門家に相談すれば、住宅を守る道も見えてくるはずです。
住宅ローンを滞納後、届く通知書
住宅ローンを滞納すると、債権者（主に金融機関）や保証会社から、状況に応じたさまざまな通知書が届くようになります。ここでは、それぞれの通知が何を意味し、どのようなタイミングで届くのかを時系列に沿って見ていきましょう。
督促状
最初に届くのが「督促状」です。これは滞納が2ヶ月ほど続いた段階で届きます。内容としては、支払いが確認されていない旨、滞納期間と滞納金額、支払い期日、分割払いの権利（期限の利益）を失う可能性があること、そして滞納が続いた場合に競売や一括請求となる可能性があることが記載されています。督促状はあくまでも初期段階の注意喚起であり、この時点で対応すれば状況の悪化を防ぐことができます。
催告書
督促状に対応しなかった場合、次に届くのが「催告書」です。これは金融機関からの最終通告とも言え、督促状の再確認と速やかな支払いの要求、指定期日までに支払いがなければ法的措置を取る旨、そして支払わなければ期限の利益を喪失することが明記されています。この催告書が届いてもなお対応がない場合、本格的に法的手続きに移行するリスクが高まります。
期限の利益喪失通知書
滞納が3〜6ヶ月に達すると、「期限の利益喪失通知書」が届きます。これは、これまで分割払いが認められていた権利を喪失し、残債を一括で支払うよう求められるものです。この通知を境に、債務回収の権限は保証会社へと移ります。
代位弁済通知書
「代位弁済通知書」は、保証会社が債務者に代わって住宅ローンの残債を金融機関に一括で支払ったことを示す通知です。この後は保証会社が債権者となり、遅延損害金を含めた全額返済を求めてきます。この段階になると、住宅の差押えや競売のリスクが現実的に迫ってきます。
競売開始決定通知書
保証会社からの支払い請求にも応じなかった場合、保証会社は裁判所に競売の申し立てを行い、認められると裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。これにより住宅は正式に差し押さえられ、債務者の自由意思で売却することはできなくなります。
現況調査通知
「競売開始決定通知書」の数週間後に届くのが「現況調査通知」です。これは裁判所が競売を実施するために住宅の状況を調査するための事前通知で、調査目的や日時、執行官や評価人の訪問予定が記載されます。この調査は法的に義務づけられており拒否することはできません。
期間入札開始決定通知書
最終的に届くのが「期間入札開始決定通知書」です。入札の開始日と終了日、開札日が明記され、住宅は正式に競売物件として扱われます。
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住宅ローン滞納後、給与はいつ差押えられる？
住宅ローンを滞納しても、すぐに給与が差し押さえられるわけではありません。通常は、滞納開始 → 督促状・催告書 → 期限の利益喪失・代位弁済 → 差押え・競売開始といった流れを経て、それでも回収できなかった場合に給与や預金が差押え対象になります。
差押えの対象額は、手取り44万円以下の場合は4分の1まで、44万円を超える場合は手取り額から33万円を差し引いた金額です。勤務先に通知が届くため、職場に知られる可能性が高く、信用面での影響も大きいため、早めの対策が必要です。
住宅ローンを滞納後、競売を回避するための方法
住宅ローンを滞納し続けると、最終的には自宅が競売にかけられる可能性があります。しかし「競売＝すべてが終わり」ではありません。代表的な回避策としてリスケジュールと任意売却があります。
リスケジュール
リスケジュールとは、金融機関に相談して住宅ローンの返済条件を変更することです。たとえば、毎月の返済額を減らす、ボーナス返済を中止する、返済期間を延長するなどの方法があり、家計負担を軽減して滞納状態からの立て直しを図れます。一時的な収入減で返済が厳しいが将来的な収入回復が見込める人や、家を手放したくない人に向いています。手続きでは、金融機関に正直な収支状況を伝え、必要に応じて返済計画書を提出し、誠意を持って対応することが重要です。
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任意売却
任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得て自宅を売却し、売却代金でローン返済に充てる方法です。競売と違い、通常の仲介に近い手続きで進められるため、相場に近い価格での売却が期待でき、引渡し時期の調整も比較的柔軟に行えます。ローン返済が今後も困難と判断した人や、少しでも有利な条件で手放したい人、事情を近隣に知られたくない人に向いています。手続きは代位弁済通知書が届いた後に交渉を開始し、債権者の合意を得て不動産業者を通じて売却活動を行い、その代金をもとに残債の一部を返済します。
関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットや競売との違いをわかりやすく解説
まとめ
住宅ローンを滞納すると、段階を経て最終的には差押え・競売に至る可能性がありますが、即座に家を失うわけではありません。通知書が届くまでには一定の時間があり、その間に取れる選択肢もあります。「もう手遅れかもしれない」と諦める前に、まずは専門家に相談してください。任意売却ほっとなびでは、全国の住宅ローン問題に詳しい専門家が無料で相談を受け付けています。
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