親の家を買う時に住宅ローンは組める？親子間売買の特徴とローンを組むコツを解説

更新日 2025-10-14

「親の家を買う時に住宅ローンは組めるのだろうか」

「親の家を買い取る際の手続きはどうすればいいのだろうか」

親が所有する家を買い取る際に、住宅ローンや税金、手続きなどの悩みを抱える方は少なくありません。

親の家を子どもが買い取る「親子間売買」は、住み慣れた家を維持でき、相続トラブルを避けられる可能性があるなど多くのメリットがあります。しかし、注意点も存在し、住宅ローンの利用にあたっては通常の不動産取引よりも難しい傾向です。

この記事では、住宅ローンを利用して親の家を買うための具体的な方法やメリット・デメリット、手続きの流れなどを詳しく解説します。親の家を購入しようと検討をしている方は、ぜひ参考にしてみてください。

親から家を買うことはできるが、住宅ローンの利用は難しい

親子間で家を売買する取引は「親子間売買」と呼ばれ、法律上まったく問題ありません。しかし、購入資金を住宅ローンで調達することは、一般的な不動産取引に比べて難しいのが現状です。

金融機関が親子間売買への融資に慎重な理由は、主に3つのリスクを懸念しているためです。

• 家の購入以外の目的で使われる
• 適正な価格で売買されない
• 売買を装った不当な贈与税や相続税の回避

親子間で価格を過度に低く調整したり、不動産売買に見せかけたりして融資を受けるケースを金融機関は警戒しています。

また、市場価格から著しく低い価格で家を売買すると、税務署から価格の差額分が「みなし贈与」と判断されかねません。思いがけず高額な贈与税が課される可能性があるため、注意が必要です。

親子間売買を検討する際は、こうした背景を理解したうえで、慎重に準備を進めることが重要です。

参考：国税庁「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

親の家を買うメリット・デメリット

親子間売買には、交渉がスムーズに進むといったメリットがある一方、住宅ローンが借りにくいといったデメリットも存在します。それぞれを理解したうえで検討することが、最適な判断につながるでしょう。

ここでは、親の家を買う際に知っておくべきメリットとデメリットを具体的に解説します。

親の家を買うメリット

親子間売買は、一般的な不動産取引にはない、家族ならではのメリットが多く期待できます。主なメリットを以下の表にまとめました。

メリットの種類	理由	具体的な内容
売買条件の柔軟な設定	親子間の話し合いで決まる	お互いの事情を考慮しながら引き渡し時期などを調整
諸費用の節約	不動産会社を通さない売買が可能	仲介手数料が不要になる
相続トラブルの防止	親の生前に家の所有権を子どもへ移せる	家が相続資産から外れ、将来の相続トラブルを防げる
親の生活資金の確保	自宅を現金化できる	老後の生活資金や医療・介護費用などを確保
税負担の軽減	贈与より売買は税額の算出が低くなりやすい仕組み	贈与税より税金負担を軽くできる可能性がある

これらのメリットは、いずれも適正な価格での売買が前提です。市場価格からかけ離れた低い価格での売買は、住宅ローンの審査時に目的が違うと判断されるなど、審査の通過が難しくなるため注意しましょう。

親の家を買うデメリット

親子間売買には金銭面でのデメリットが存在します。主に以下の3点が挙げられます。

• 住宅ローンの審査が厳しい

  金融機関が融資目的などを慎重に判断するため、審査のハードルが高い

• 住宅ローン控除が適用できない可能性がある

  生計を共にする親族からの購入は対象外

• 修繕維持コストがかかる

  築年数が古い場合に雨漏り修繕や耐震補強などの高額なリフォーム費用が必要

購入後に後悔しないよう、事前に内容を把握しておくことが重要です。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

親から家を買うときの流れと必要な手続き

親子間売買では、通常の不動産取引にはない注意点があるため、正しい手順の手続きが重要です。主な流れは次の6つのステップです。

• 家族・親族間で合意する
• 適正な売買価格を決める
• 住宅ローンを申し込む
• 売買契約書を作成して締結する
• 決済と登記手続きを行う
• 確定申告を行う

これらの手続きを進めるうえで、注意すべき点が3つあります。まず、将来のトラブルを防ぐために、相続人となる他の親族からも必ず同意を得ましょう。

次に、不動産会社などに査定を依頼し、客観的な根拠に基づいた適正な売却価格を設定します。市場価格より低すぎる場合は「みなし贈与」と判断され、贈与税がかかるため注意が必要です。

最後に、売却で利益が出た際には確定申告が必要です。ただし、マイホームを売ったときの譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるマイホームを売ったときの特例が適用されない可能性があるので注意しましょう。

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

親の家を買う際に住宅ローンを組む5つのコツ

親の家を買う目的での住宅ローンは審査が厳しくなる傾向です。ただし金融機関の懸念点を理解し、事前に準備しておくと、融資を受けられる可能性が高まります。

ここでは、審査を通過する可能性を高めるために押さえたい5つの重要なコツを解説します。

親族間売買に対応している金融機関を探す

親族間売買への融資に対応している金融機関を探してみましょう。多くの金融機関ではリスクを懸念し、消極的または取り扱いがない場合も少なくありません。

しかし、金融機関の中には、比較的柔軟に取り扱っているところもあります。対象先が決まっているケースもあるため、ご自身の状況を取扱金融機関へ相談してみてください。

適正な売買価格を設定する

売買価格は、必ず客観的な根拠に基づいた適正な市場価格の設定が必要です。金融機関は不動産の価値を担保として融資を行うため、価格の妥当性を厳しく確認します。

安すぎる価格は金融機関が懸念している贈与や相続を回避する目的の売買と疑われ、融資を断られかねません。価格設定に不安がある場合は、不動産会社に査定を依頼し、提示された査定価格を金融機関へ提出すると有効です。

第三者を仲介に入れる

不動産会社や司法書士といった専門家である第三者を仲介させると、取引の透明性と客観性が格段に向上します。また、専門家が作成した正式な売買契約書や重要事項説明書は、契約後のトラブル回避にもつながります。

金融機関も親子間売買に対する懸念点に対し、安全性を確認できるため、審査を判断しやすくなるでしょう。

購入理由を明確に伝える

親の家を購入する必要がある具体的な理由について、合理的な説明ができるように準備しましょう。金融機関が懸念する「資金の目的外利用ではないか」を払拭します。

• 親が高齢になり、施設へ入居するための資金が必要
• 返済負担が重くなった親の住宅ローンを、任意売却の一環として子どもが買い取る
• 自分が地元に戻るための家を探しており、親も売却を考えるタイミングがあった

売買に至った経緯を、誰が聞いても納得できるように説明することが重要です。

自己資金を準備する

自己資金の準備は、融資審査が厳しい親子間売買において審査通過の重要なポイントになります。返済能力や住宅購入に対する真剣さを金融機関へ示せるでしょう。

自己資金で借入金額が減ると返済負担が軽減され、金融機関にとっては回収リスクが下がるメリットがあります。

親の家を買うときの3つの注意点と対処法

親子間売買には、家族という関係性だからこそ生じる注意点が3つあります。それぞれの具体的な対処法を見ていきましょう。

他の相続人とのトラブルを防ぐため事前に話し合う

注意点	対処法
他の相続人（兄弟姉妹など）の同意がない	事前に全員で話し合い、同意を得る 同意書など書面で残す

親の家は、相続人になる親族にとって大切な相続遺産の一部です。生前に家を買い取ることは、相続遺産の減少を意味します。

事前に同意を確認しないまま手続きを進めると、相続トラブルに発展する可能性があります。不公平感を感じた親族との関係が悪化する原因になりかねません。

必ず事前に相続人となりうる全員が、納得する形で合意形成を図りましょう。

みなし贈与と判断されないように適正価格で売却する

注意点	対処法
市場価格よりかけ離れた価格を設定しない	不動産会社の査定による客観的な適正価格で取引する

適正価格でない不動産売買は、税務署や金融機関からみなし贈与と判断されます。親子間では価格を自由に決めやすいため、不動産の市場価格との価格差は、税務署や金融機関から注視されるポイントです。

不動産会社による査定を受け、査定価格を基準に価格設定すると、安心して取引を進められるでしょう。

法的な効力を担保するために売買契約書を作成する

注意点	対処法
口約束だけで契約しない	専門家へ依頼して法的に有効な売買契約書を作成する

親子であっても不動産売買では、法的な効力を担保した契約書が必要です。口約束のみでは契約後に「言った・言わない」のトラブルになりかねません。事実を証明し、みなし贈与と疑われないためにも書面に残すことが有効です。

また、契約書の作成は、司法書士などの専門家に依頼するのが安心です。生成AIで自作することも可能に見えますが、記載漏れがあると法的な効力を失うおそれがあります。

親が住宅ローンを払えない場合の対処法

病気や退職などにより、親の住宅ローン返済が困難になるケースは少なくありません。返済が滞り続けると、最終的に家は金融機関に差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

ここでは、競売により家を失う事態を避けるために代表的な2つの対処法を解説します。

子どもが住宅ローンを組んで買い取る

子どもが新たに住宅ローンを組み、親の住宅ローンが残った家を買い取る方法です。子どもが親の家を買うことで親を経済的に救済できます。

親子間売買は、住み慣れた家を競売で失わず、住み続けられる有効な手段です。ただし、子どもが親子間売買で住宅ローンを組む場合は、同居が条件となる点に注意しましょう。

親の住宅ローンを返済する詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

関連記事：親の住宅ローンは子が払う義務がある？ケース別の対処法を詳しく紹介

任意売却を選択する

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者の合意により残債があるまま不動産を売却して返済する方法です。

競売に比べて市場価格の8〜9割で売却できる可能性があるため、住宅ローンの残債を大きく減らせます。また、残債の返済方法について債権者と交渉できる点も特徴です。

任意売却の一つの手法として、親子間売買が成立するケースもあります。

参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットや競売との違いをわかりやすく解説！

まとめ：まずは早めにご相談を

この記事では、住宅ローンを利用して親の家を購入するケースについて詳しく解説しました。

親子間売買は法律上可能ですが、住宅ローンの審査が厳しく、みなし贈与と判断される可能性が高いという特徴があります。

適切な価格設定や、親族間のトラブルを防ぐために事前の打ち合わせが必要です。複雑な問題をすべて自力で解決するのは困難です。親子間売買を少しでも検討している場合は、できるだけ早く専門家へご相談ください。

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