住宅ローン滞納4ヶ月でも間に合う！競売デメリットを避ける３つの解決策

更新日 2026-01-30

「期限の利益の喪失ってなに」

「一括返済なんて無理なので、分割返済に戻せないのか」

滞納4カ月目となると、聞きなれない通知が届き、不安になる方は少なくありません。

すぐに家を追い出されるわけではないですが、放置すると競売になりかねない危険な状況です。しかし、今なら任意売却やリースバック、個人再生などでの解決策が選べます。

この記事では、滞納4カ月目で起きることや競売になるデメリット、競売の回避策などを分かりやすく解説します。読み終えると、自分に合った解決策に向かって行動できるでしょう。

滞納4カ月で何が起こる？

滞納4カ月目は連絡せずに放置したままだと、銀行から「期限の利益喪失」や「代位弁済」といった通知が届き始めます。

具体的にどのような事態が進行しているのか見ていきましょう。

期限の利益を喪失して分割返済ができなくなる

滞納が続いたことで、期限の利益を喪失してしまいます。期限の利益とは毎月分割で支払っても良い権利です。

住宅ローンは長期にわたり分割で返済できる契約ですが、契約を守らないと銀行からの通知で権利を喪失する契約内容となっています。期限の利益を喪失すると、銀行から住宅ローンの残債全てを一括返済で請求されます。

滞納4カ月経過している状態で一括返済は現実的ではなく、慌てて分割返済に戻す交渉をしても、ほぼ分割払いには戻せません。

代位弁済により保証会社が銀行へ住宅ローン残債を支払う

債務者が返済できないため、銀行は保証会社へ住宅ローン残高の全額肩代わりによる支払いとなる代位弁済を請求します。代位弁済の実施が決定すると、銀行より代位弁済通知書が債務者宛に届きます。

債務者にとっては銀行からの連絡がなくなりますが、「借金が消えた」のではなく、「債権者が変わっただけ」です。

債権回収のプロである保証会社（または債権回収会社）に債権が移転するため、より厳しい回収フェーズへと移行したと言えます。

債権者が「銀行」から「保証会社」へ変更される

債権者変更後の返済相手は銀行ではなく「保証会社（または債権回収会社）」になります。新たな債権者は回収のプロであり、請求額はローン残高に加え、年14％前後（契約により異なる）の「遅延損害金」が加算された金額です。

手続きは回収に向けて事務的に進み、回収できる選択肢がなくなると最終的な手段である競売へと進むでしょう。

滞納4カ月目以降から競売実施までの流れ

代位弁済通知が届いた後も状況を放置すると、債権者は裁判所を通じて競売の手続きを開始します。今後の具体的なスケジュールは、以下の通りです。

1. 【5〜6カ月】競売開始決定通知と自宅の差し押さえ
2. 【6カ月以降】現況調査での自宅訪問と入札期間の通知
3. 【競売実施後】落札による所有権移転と強制退去

それぞれの流れについて見ていきましょう。

競売開始決定通知が届いてからの流れは、以下の記事を参考にしてみてください。

参考記事；競売開始決定通知とは？届いた後の流れと回避策を専門家が解説

【5〜6カ月】競売開始決定通知と自宅の差し押さえ

滞納開始から5〜6カ月になると、裁判所から「競売開始決定通知」が届く可能性があります。債務者が滞納解消に至らないため、最終手段である競売の申し立てを行い、裁判所が認めた債務者宛の通知です。

競売手続きの正式なスタートであり、同時に自宅が法的に差し押さえられたことを意味します。差し押さえになると、所有者の意思だけで勝手に家を売却したり、名義変更をしたりすることは一切できません。

ただし、すぐに退去を求められるわけではなく、競売の落札者が決まり入金されるまでなら自宅に住み続けることが可能です。

【6カ月以降】現況調査での自宅訪問と入札期間の通知

競売開始決定から約1〜2カ月後、裁判所の執行官と不動産鑑定士などが自宅を訪問する「現況調査」が行われます。競売物件の価値を算定するために重要な調査です。

具体的には

• 室内や外観の写真撮影
• 間取りの確認
• 隣人への聞き取り調査

などが実施されます。もし留守や居留守を使っても、現況調査は拒否できません。執行官は鍵の業者を帯同して強制的に解錠して入室する法的権限を持っているのです。

その後、調査結果を基に売却基準価額が決まり、「期間入札の通知」が届いて入札期間や開札日が決定します。

【競売実施後】落札による所有権移転と強制退去

最高価格をつけた人が落札者となり、代金を納付した時点で、家の所有権は強制的に落札者へと移転します。

所有権移転後は速やかに明け渡しする必要があり、立ち退かずに住み続けると「不法占拠」となるのです。不法占拠が続くと債権者からの申し立てにより裁判所から「引渡命令」が出されるでしょう。

最終的には裁判所の命令による「強制執行」が行われ、家具や荷物ごと強制的に運び出されて鍵も交換されます。引っ越し先を探す時間も費用も確保できないまま、住む場所を失ってしまいます。

競売になると発生する3つのデメリット

競売は、単に家を失うだけでなく、金銭的・社会的・精神的に大きなダメージを負う強制的な手続きです。競売によって生じる代表的な3つのデメリットは、以下のとおりです。

• 市場価格より低い売却価格で多額の借金が残る
• プライバシーが保護されない
• 強制退去で引っ越し費用も一切出ない

それぞれの内容を見ていきましょう。

市場価格より低い売却価格で多額の借金が残る

競売の落札価格は、一般市場価格の5〜6割程度になる傾向であり、自宅を失った後も多額の借金が残る可能性が高まります。

主な要因は、内覧ができないことや引き渡し後のトラブルリスクがあるためです。 例えば、ローン残債が2,800万円で落札価格1,000万円だった場合、差額の1,800万円は借金として残ります。

家を失った後も返済義務は続き、支払えなければ給与差押えのリスクもあるため、その後の生活再建が極めて困難です。

プライバシーが保護されない

競売情報は、裁判所やインターネットの「BIT（不動産競売物件情報サイト）」、新聞などで一般公開されます。

公開される情報には、住所や物件の詳細だけでなく、現況調査で撮影した自宅の外観や室内の写真も含まれます。誰でも閲覧可能であるため、近隣住民や職場の同僚などに「自宅が競売にかかっている」という事実を知られるリスクが高いでしょう。

周囲に経済的な事情が明らかになり、家族が精神的なストレスを抱えるケースも少なくありません。

強制退去で引っ越し費用も一切出ない

競売による売却代金は、すべて債権者への返済に充当されます。そのため、自宅の所有者であった債務者の手元には1円も残りません。経済的な余裕がないにもかかわらず、引っ越し費用を捻出する必要があります。

通常の不動産売却や任意売却であれば、交渉次第で引っ越し費用を確保できる可能性がありますが、競売では原則認められません。

強制退去の期日までに、資金が準備できなければ、住む場所そのものを失う事態になってしまいます。

競売を回避して生活を立て直す3つの解決策

競売を回避するには、債権者（保証会社）との交渉が不可欠です。主な選択肢は3つあります。

• 任意売却
• リースバック
• 個人再生

それぞれの方法について見ていきましょう。

解決策1：任意売却

任意売却は、利害関係人すべての合意を得て一般市場価格に近い金額で自宅を売却する方法です。競売を回避する最も有効な手段と言えます。

主なメリットは以下のとおりです。

• 売却価格は市場価格の7〜8割で売却される
• 売却後について債権者と交渉できる
• プライバシーを守れる

競売よりも高い売却で、残債を大幅に圧縮できます。また、債権者との交渉次第で、売却代金から引っ越し費用を控除してもらえたり、残債を分割返済にできたりする可能性もあります。

さらに、通常の売却と同じ手順で行うため、近隣に事情を知られず、新たな生活の再建が可能です。

任意売却の詳しい内容については、以下の記事で解説しています。

関連記事：【図解】任意売却とは？競売との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説

解決策2：リースバック

リースバックは、自宅を売却した後、買主と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける仕組みです。

最大のメリットは、引っ越しが不要である点です。子供がいる場合は、環境の変わる転校を防げ、これまで通りの生活環境を維持できます。

ただし、売却価格が相場より安くなりやすく、毎月の家賃負担が発生します。現在の収入で家賃を支払い続けられるか、慎重な資金計画が必要です。

リースバックについての詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

関連記事：住宅ローンが残ったままでもリースバックは利用可能？条件や注意点を解説！

解決策3：個人再生

個人再生には、住宅ローン以外の借金を大幅に減額しつつ家を残す「住宅資金特別条項」が設けられています。

この制度を利用すれば、住宅ローンは払い続け、カードローン等の他の借金を圧縮することで家計の立て直しが可能です。

ただし、利用には「将来にわたって安定した収入がある」、「代位弁済から6カ月以内である」などの必須条件があります。具体的な手続きのためには、弁護士などの専門家への早急な相談が欠かせません。

住宅ローンを返済しながらの個人再生については、次の記事を参考にしてみてください。

関連記事：住宅ローン返済中でも個人再生はできる！専門家が自宅を守る方法を徹底解説

状況を悪化させないための注意点

滞納が4カ月続くと、焦りから誤った判断をしてしまいがちです。しかし、間違った対応は状況をさらに悪化させてしまい、残りの選択肢も失いかねません。

ここでは、避けるべき行動と、とるべき正しい行動について解説します。

新たに借金して返済しない

カードローンや消費者金融で新たな借金をして、住宅ローンの返済に充てることは避けてください。

借金返済のための借金は「多重債務」に陥る典型的なパターンであり、問題の先送りに過ぎません。期限の利益を喪失した後は、滞納分だけを返済しても契約は元に戻る可能性は低いでしょう。

高い金利の借金だけが残り、生活再建がさらに困難になるため、新たな借り入れは避けるべき行動です。

対応実績のある専門家へ相談する

代位弁済後は債権が保証会社に移転しているため、銀行に相談しても解決しません。これからの交渉相手は任意売却やリースバックの実績が豊富な専門家や不動産会社、弁護士に相談しましょう。

特に任意売却は通常の不動産売却とノウハウが異なるため、専門知識のない業者に依頼すると、時間がかかりすぎて競売を防げないリスクがあります。

住宅ローン滞納4カ月目に関するよくある質問

滞納4カ月目を経過した方から、よく寄せられる質問をまとめました。

Q. いつからブラックリスト（信用情報）に載りますか？

通常、滞納が約3カ月目になると、信用情報機関に事故情報（いわゆるブラックリスト）として登録されます。事故登録されると、新たなクレジットカードの作成や各種ローンの審査に影響が生じるでしょう。

Q. 家に住み続けたいのですが、まだ間に合いますか？

間に合う可能性があります。個人再生やリースバックなどの方法で住み続けられるケースがあります。ただし、競売手続きが進むほど選択肢は減っていくため、一刻も早い専門家への相談が必要です。

まとめ：滞納4カ月になってしまったら競売回避のため、今すぐ専門家に相談を

滞納4カ月目は競売を回避し、生活を再建できるかどうかの重要なタイミングです。このまま放置すれば競売は避けられませんが、今すぐ動けば任意売却やリースバックなどを選べます。

一人で悩んでいても時間の経過とともに、解決の選択肢は減る一方です。まずは早めに専門家へ相談しましょう。

一般社団法人 全国任意売却協会では、無料相談を受け付けています。実績のある専門家が状況に合わせた最適な解決策をご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

解決事例一覧