任意売却の流れとスケジュールとは！期間や期限を図解で解説！
更新日 2025-12-08
要約 SUMMARY
- 任意売却は「競売の開札日前日」という絶対的なタイムリミットがあるため、1日でも早い着手が成功の鍵
- 手続きの多く（債権者との交渉や書類作成）は専門業者が代行するため、依頼者の実務負担は少ない
- 成功には「連帯保証人の同意」や「内覧への協力」が不可欠。家族や同居人との調整も早めに行う必要がある
「督促状が届いてしまった…これからどうなるの？」
「任意売却をしたいけれど、何から始めればいいのか分からない」
住宅ローンの滞納が続くと、最終的には「競売」によって強制的に家を失うことになります。
しかし、タイムリミットが来る前に正しい手順を踏めば、「任意売却」によって有利な条件で家を手放し、生活を再建することが可能です。
本記事では、任意売却の具体的な流れを8つのステップで解説するとともに、「いつまでに動けば間に合うのか（期限）」や「失敗しないためのポイント」について、専門家がわかりやすくガイドします。
【図解】任意売却の具体的な流れ（8ステップ）
任意売却は、通常の不動産売却とは異なり、銀行などの「債権者」との交渉がメインとなります。
全体の流れを把握することで、いつ何をすべきかが明確になります。
STEP1：滞納・督促（相談のベストタイミング）
住宅ローンを滞納して2〜3ヶ月が経過すると、銀行から督促状や催告書が届き始めます。
さらに滞納が続き（約6ヶ月）、「期限の利益喪失通知」が届くと、ローンの分割払いができなくなり、残額を一括請求されます。
この「一括請求」が来た時点が、任意売却を検討すべき最終ラインであり、相談のベストタイミングです。これ以上放置すると、競売手続きが急速に進んでしまいます。
STEP2：専門業者への相談・依頼
任意売却は、通常の不動産会社ではなく、「任意売却の専門業者（全任協など）」へ相談してください。
銀行との複雑な交渉が必要になるため、専門知識がない業者では対応できず、時間切れ（競売）になるリスクが高いからです。
相談時には、現在のローンの残高や、固定資産税の滞納状況などを整理しておくとスムーズです。
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STEP3：物件の査定・現状確認
専門業者が自宅を訪問し、物件の査定を行います。
「いくらで売れそうか（市場価格）」を算出し、ローン残高と比較します。
この段階で、「売却後に残る借金をどうするか」や「引越し費用を確保できるか」といった具体的なプランを練り上げます。
STEP4：債権者（金融機関）との交渉・合意
ここが任意売却の肝となるプロセスです。
専門業者があなたの代理人となり、銀行や保証会社（債権者）に対し、「競売よりも任意売却の方が回収額が多くなるメリット」を説明し、売却の許可を取り付けます。
※連帯保証人がいる場合は、この段階で連帯保証人の同意も必要になります。
STEP5：販売活動の開始・内覧対応
債権者の許可が出たら、通常の不動産売却と同じように販売活動をスタートします。
インターネットやチラシに広告を掲載しますが、「任意売却物件であること（＝借金で売ること）」は伏せて活動するため、近所に知られる心配はありません。
購入希望者からの内覧申込みがあれば、室内を見てもらいます。部屋を片付けておくなど、あなたの協力が早期売却のカギを握ります。
STEP6：売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を結びます。
この際、売却価格の中から「仲介手数料」や「滞納していた管理費（マンションの場合）」などを支払う配分案（配分表）を作成し、最終的に債権者の承認を得ます。
STEP7：決済・引渡し（引越し）
買主から代金を受け取り（決済）、その場で債権者へ返済を行います。
同時に抵当権を抹消し、鍵を渡して引渡し完了です。
引越しは、この決済日の前日までに行う必要があります。交渉次第では、売却代金から引越し費用（数十万円程度）を控除してもらえるケースもあります。
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STEP8：新生活スタート・残債の返済
売却後もローンが残った場合（残債）は、債権者（サービサー）と話し合い、無理のない範囲での分割返済を続けていきます。
競売になった場合と異なり、任意売却であれば「月々5,000円〜3万円程度」の現実的な返済額で合意できることが一般的です。
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【タイムリミット】いつまでなら間に合う？
任意売却はいつでもできるわけではありません。明確な「期限」があります。
最終デッドライン：競売開札日の前日
任意売却ができるのは、原則として「競売の開札期日（入札が始まる日）の前日」までです。
この日までに全ての手続き（買主を見つけ、契約し、決済まで完了させること）を終えなければ、強制的に競売で売却されてしまいます。
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実質的な活動期間は「約3〜6ヶ月」
「開札日の前日まで」といっても、買主を見つけるのには時間がかかります。
逆算すると、「競売開始決定通知」が届いてから、実際に活動できる期間は3〜6ヶ月程度しかありません。
1日でも早く相談することで、販売期間を長く確保でき、より高く、より良い条件で売れる可能性が高まります。
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任意売却をスムーズに進めるための3つのポイント
流れを理解した上で、成功率をさらに高めるためのポイントをお伝えします。
1. 「代位弁済通知」が届いたら即行動する
保証会社から「代位弁済しました」という通知が届いたら、競売へのカウントダウンが始まった合図です。
この時点で相談すれば、また競売申立て前なので、時間的な余裕を持って売却活動ができます。
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2. 連帯保証人への根回しをしておく
任意売却には、連帯保証人の同意が必須です。
離婚した元配偶者などが連帯保証人の場合、連絡が取れなかったり、同意が得られなかったりして手続きがストップするケースがあります。
専門家に依頼する前に、あるいは依頼と同時に、連帯保証人と連絡が取れる状態にしておくことが重要です。
3. 内覧時の印象を良くする
少しでも高く、早く売るためには、購入希望者に「この家なら住みたい」と思ってもらう必要があります。
お金をかけてリフォームする必要はありませんが、掃除や換気を行い、明るく清潔感のある状態で見学者を迎えるだけで、成約率はグッと上がります。
まずは「全任協」へご相談ください
任意売却は、競売という最悪の結末を回避し、あなたの再出発を支援するための制度です。
手続きは複雑に見えますが、専門家に任せてしまえば、あなたがやるべきことは多くありません。
最も恐れるべきは、「悩みすぎて動けなくなり、時間切れ（競売）になってしまうこと」です。
一般社団法人 全国任意売却協会では、経験豊富な相談員が、あなたの状況に合わせて最適な解決策をご提案します。
「まだ間に合うかな？」「まずは話だけ聞きたい」という方も、お気軽にご相談ください。
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