任意売却の9つのデメリットとは？競売との違い・リスクを徹底解説
更新日 2026-01-13
「任意売却は競売より有利と聞くけれど、悪い点はないのだろうか？」
競売を回避するための有効な手段である任意売却ですが、メリットばかりではありません。通常の不動産売却とは異なり、債権者（金融機関）や連帯保証人の同意が必要だったり、時間的な制約があったりと、特有のハードルが存在します。
しかし、事前にデメリットや注意点を正しく理解しておけば、トラブルを未然に防ぎ、スムーズに解決へ導くことが可能です。
本記事では、任意売却を行う前に知っておくべき9つのデメリットを徹底解説します。リスクを把握したうえで、ご自身にとって最善の選択をするための参考にしてください。
任意売却の9つのデメリット
任意売却は「自分の意思で売る」とはいえ、債権者の管理下で行われるため、通常の売却とは異なる制限がいくつかあります。
参照記事に基づき、具体的に押さえておくべき9つのデメリットを紹介します。
- 販売活動に協力しなければならない
- 売買契約書などの手続きをしなければならない
- 別れた夫、妻と連絡を取らなければならない
- 連帯債務者、連帯保証人の同意が必要
- 債権者（住宅ローンを借りた銀行）と会わなければならない
- 債権者（住宅ローンを借りた銀行）応諾価格が高い場合がある
- 個人信用情報に延滞履歴が記録される
- 引っ越しを早くしないといけなくなる可能性がある
- 任意売却を扱う業者を自分で探さなければならない
1. 販売活動に協力しなければならない
任意売却は、競売の開札期日という「タイムリミット」がある中での売却活動となります。
そのため、売主（あなた）は不動産会社と連携し、販売活動に積極的に協力する必要があります。具体的には、内覧希望者が現れた際の日程調整や、内覧前の室内の掃除・片付けなどです。
「任せておけば勝手に売れる」という姿勢では、限られた期間内に買い手を見つけることができず、時間切れで競売になってしまうリスクがあります。
2．売買契約書などの手続きをしなければならない
任意売却が成立すると、買主との間で不動産売買契約を締結し、最終的な決済・引き渡しを行います。
これには、必要書類の準備（印鑑証明書や住民票など）や、平日に金融機関へ出向いての手続きなど、ある程度の手間と時間がかかります。
仕事や生活が忙しい中でも、こうした事務手続きを期限内に確実にこなさなければならない点は負担になるかもしれません。
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3．別れた夫、妻と連絡を取らなければならない
住宅ローンを組んだ際に、元配偶者が「連帯保証人」や「連帯債務者」になっている場合、売却にはその相手の同意が必要です。
すでに離婚しており、連絡を取りたくない関係性であっても、任意売却を進めるためには連絡を取り、協力を仰がなければなりません。ここが精神的に大きなハードルとなり、任意売却を躊躇してしまうケースも少なくありません。
4．連帯債務者、連帯保証人の同意が必要
上記の元配偶者に限らず、親や親族が連帯保証人になっている場合も同様です。
任意売却をするには、すべての連帯保証人・連帯債務者の同意と、実印での押印が不可欠です。もし一人でも同意が得られなければ、任意売却の手続き自体が進められず、競売を待つしかなくなってしまいます。
保証人に迷惑をかけないためにも、誠実な説明と説得が必要不可欠です。
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5．債権者（住宅ローンを借りた銀行）と会わなければならない
任意売却の最終的な決済（引き渡し）の場には、通常、債権者である金融機関の担当者も同席します。
住宅ローンを滞納してしまった負い目から、「銀行の人とは会いたくない」と感じる方も多いでしょう。しかし、抵当権を抹消し、売却を完了させるためには避けて通れない手続きです。
ただし、交渉や調整のほとんどは仲介業者が代行するため、直接厳しい追及を受けるようなことは基本的にはありません。
6．債権者（住宅ローンを借りた銀行）応諾価格が高い場合がある
任意売却の販売価格は、債権者が「この金額なら抵当権を外してもよい」と認める価格（応諾価格）でなければなりません。
債権者は少しでも多くの資金（残債）を回収したいため、市場価格と同等か、やや強気の価格設定を求めてくることがあります。
売主が「早く売りたいから安くしたい」と希望しても、債権者の合意がなければ値下げはできません。価格が高すぎて買い手がつかず、結果として競売になってしまうリスクもゼロではありません。
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7．個人信用情報に延滞履歴が記録される
任意売却を行う前提として「住宅ローンの滞納」があるため、個人信用情報機関（CIC、JICCなど）に事故情報が登録されます（いわゆるブラックリスト）。
これにより、その後5年〜7年程度は、新規のローン審査やクレジットカードの作成が困難になります。
これは任意売却の手続きそのものによるデメリットというよりは、滞納に伴う避けられない結果ですが、今後の生活設計には影響を及ぼします。
8．引っ越しを早くしないといけなくなる可能性がある
通常の売却であれば、引き渡しの時期（引っ越しのタイミング）をある程度、売主の都合に合わせて調整できます。
しかし任意売却の場合、買主が見つかれば、その買主の希望する時期に合わせて早急に退去しなければなりません。「子供の学期末までは待ちたい」といった希望が通らないことも多く、急な引っ越し準備を迫られる可能性があります。
9．任意売却を扱う業者を自分で探さなければならない
競売の場合、手続きは裁判所が職権で進めてくれるため、何もせずとも（望まない形ですが）処理が進みます。
一方、任意売却はあくまで「通常の商取引」であるため、自分自身で信頼できる不動産会社を探し、依頼しなければなりません。
特に任意売却は専門的なノウハウが必要なため、「近所の不動産屋」ではなく「任意売却に強い専門業者」を見極める手間がかかります。業者選びを間違えると、売却に失敗し競売になってしまうこともあるため、業者選びは慎重に行う必要があります。
まずはご相談ください
今回解説したように、任意売却には9つのデメリットや制約が存在します。
しかし、これらは「競売による強制的な売却」や「多額の残債」という最悪のリスクと比較すれば、十分にコントロール可能な範囲のものです。
最も大きなリスクは、デメリットを恐れて悩み続け、時間切れで競売になってしまうことです。
当協会では、ご相談者様の状況に合わせて、任意売却のメリット・デメリットを隠さずお伝えした上で、最善の解決策（リースバックや個人再生などを含む）をご提案します。住宅ローン問題は、一日でも早い相談が解決への近道です。ぜひ一度ご相談ください。
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