任意売却の注意点を徹底解説！悪徳業者の見極め方もご紹介

更新日 2025-09-22

任意売却を検討する中で「実際どんな費用がかかるの？」「どれくらい必要なの？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

任意売却では、仲介手数料や住宅ローンの一括返済手数料など、さまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、無理のない資金計画を立てやすくなるのがポイントです。

そこで本記事では、任意売却にかかる具体的な費用や税金、競売との費用負担の違いについて解説します。

任意売却とは

住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得て自宅を売却する手続きを「任意売却」と呼びます。競売とは異なり、市場価格に近い価格で売却でき、生活や精神面への影響を最小限に抑えることが可能です。残債務の交渉や返済計画の調整も可能であり、トラブルを避けながら柔軟に対応できる手段として利用されています。

任意売却のメリット

任意売却には競売と比べて多くのメリットがあります。それぞれの特徴や実際にどのような状況で有利になるのかを解説します。

市場価格に近い価格で売却できる

競売では市場価格の6～7割程度でしか売却されないことが多いですが、任意売却では市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。これにより住宅ローンの残債を大幅に減らせる場合があります。さらに、物件の魅力をアピールしたり、リフォームやクリーニングを行うことで買い手の獲得確率も上がり、自己破産など最悪の事態を避ける選択肢も増えます。

精神的負担が少ない

競売は強制的に物件を手放す手続きであり、心理的負担が大きく、家族や生活にも影響します。一方で任意売却は自分のペースで手続きを進められるため安心です。売却価格や残債務の交渉が可能で、生活設計を自分でコントロールできます。また、引越しや荷物整理のタイミングも調整可能なため、精神的ストレスを最小限に抑えることが可能です。

残債務の交渉や整理が可能

任意売却後も住宅ローンの残債が残る場合がありますが、債権者と交渉することで返済額の減額や分割払いの調整が可能です。転職や離婚、病気などで収入が減少した場合でも、債権者に事情を説明することで無理のない返済計画を立てられます。連帯保証人の同意も得られるよう調整することで、トラブルを回避しながら手続きを進められます。

引越しや新生活の準備を計画的に進められる

契約から引渡しまで約1か月程度の期間があり、新居探し、荷物整理、ライフラインの手続きなどを計画的に進められます。専門家に依頼すると、物件売却だけでなく新居探しや引越しのサポートも受けられるため、生活環境の変化に伴うストレスを最小限に抑えられます。

任意売却のデメリット

任意売却には注意すべきデメリットやリスクも存在します。事前に把握し、適切に対応することでトラブルを回避できます。

債権者の同意が必要で手続きが複雑

任意売却を行うには、住宅ローンを貸している債権者の同意が必要です。延滞状況や収入、物件評価を詳細に提示して交渉する必要があります。書類準備や期限管理も伴うため、知識のない個人だけで進めると手続きが滞ることがあります。そのため、経験豊富な不動産会社や専門家のサポートが欠かせません。

残債務の返済義務は継続する

任意売却後も住宅ローンの残債務は残ります。返済計画を作成し、収入や生活費に応じて無理のない返済を進めることが重要です。場合によっては債務整理や返済条件の変更を検討する必要があります。連帯保証人がいる場合は、その人にも返済義務が生じるため、事前に説明して同意を得ることが不可欠です。

悪徳業者に騙されるリスクがある

任意売却に対応しているふりをして高額な手数料を請求したり、引越し費用を保証すると虚偽の説明をする業者が存在します。複数の業者に相談し、過去の実績や対応力を比較することで悪徳業者を避けることが可能です。契約書類を慎重に確認し、不明点は必ず質問することが重要です。

信用情報に記録が残る可能性がある

任意売却を行うと信用情報に異動情報が登録され、住宅ローンやクレジットカードの新規取得が制限されます。完済後も5年間程度残ることが一般的です。影響を最小限にするため、デビットカードや現金管理など代替手段を準備しておくことが推奨されます。

任意売却の流れ

任意売却は段階的に進める必要があります。各ステップを把握し、早めに行動することが成功の鍵です。

住宅ローン返済状況の確認と専門家への相談

まずは返済状況を整理し、任意売却に精通した不動産会社や専門家に相談します。専門家に相談することで債権者交渉の戦略や市場価格の見積もり、必要書類の確認など、手続き全体の見通しが立ちやすくなります。

債権者との交渉・同意取得

債権者に任意売却の承認を得ます。残債務の処理方法や返済条件も協議し、同意を得る必要があります。期限管理や書類準備など専門知識が求められるため、経験豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。

売却活動の開始と買い手探し

物件の広告掲載や内覧対応を行い、買い手を探します。物件に瑕疵（雨漏り、シロアリ、地盤沈下など）がある場合は修繕や説明が必要です。価格設定が市場相場を超えると買い手がつきにくくなるため、専門家と相談して適正価格を設定します。内覧対応や整理整頓など、売却活動への協力も買い手獲得のポイントです。

売買契約の締結と引渡し

買い手が決まったら契約を締結し、物件を引き渡します。引越しや荷物整理を計画的に行い、生活の切り替えをスムーズに進めましょう。引越し費用や残債務の配分についても、債権者と事前に合意しておくことが推奨されます。

残債の返済計画の策定

任意売却後も住宅ローンの残債が残る場合があります。収入や生活費に応じて現実的な返済計画を作り、無理のない返済を進めることが重要です。必要に応じて専門家に相談し、債務整理や返済条件の変更も検討します。長期的な生活設計を考慮して計画を立てることが、安心して新生活を始めるポイントです。

任意売却の注意点

任意売却ができない場合

任意売却は誰でも行えるわけではありません。以下のケースでは手続きが認められない可能性があります。

国や自治体に差し押さえられている

税金などの滞納で差し押さえられた不動産は、登記簿に「差押登記」が記載され、所有権があっても自由に売却ができません。 差押登記とは、差し押さえが行われた不動産登記簿に記載される登記のことを指します。

国や自治体は税金の徴収を中立的に扱う必要があるため、この場合は「公売」という手続きで売却が進められます。 公売は、法律に基づき公的機関が強制的に売買する手続きで、競売と似た方法です。

住宅ローンの滞納が1〜2回程度

任意売却は、住宅ローンを3～6か月程度延滞した後に行うケースが一般的です。 この手続きは「期限の利益喪失をして、残債務の支払いを求められたが支払いをできない」場合に進められます。

そのため、滞納が1～2回程度の場合は、任意売却が認められないケースもあります。

ただし、任意売却は早めの相談が重要です。以下の場合、滞納がなくても任意売却が認められる可能性があります。

• すでに他の支払いを滞納している
• 住宅ローンの返済額が収入に対して高い
• けがや病気により収入が減った
• 転職やリストラなどで収入が激減した
• 離婚により夫が支払いを放棄する可能性がある

上記のように今後滞納する可能性が高いと判断されると、任意売却を認められるケースもあります。 適切な対応を取るためにも、できるだけ早い段階での相談が重要です。

競売の開札日までの時間的猶予がない

任意売却は競売と同時進行で行われますが、その期限は競売の開札日前日までとされています。 期限が近づくと買い手を見つける時間が不足し、任意売却は成立しない可能性が高まる点に注意が必要です。

物件の買い手がつかない

期限内に余裕をもって任意売却の手続きを進めても、買い手がみつからない場合、任意売却は成立しません。

買い手がみつからない主な理由は、次の通りです:

• 物件に瑕疵（かし）がある場合
• 売却価格が市場相場を上回っている場合

瑕疵とは、雨漏りやシロアリ、地盤沈下など物件の不具合や欠点を指します。 この場合、住宅ローンが組めないため、買い手がつかない可能性に注意が必要です。 また、売却価格が適正な市場価格を超えると、購入希望者が現れにくくなります。

任意売却中に起こりうるトラブル

任意売却ではさまざまなトラブルが発生することがあります。事前にリスクを把握し、対策を講じましょう。

引越し費用が確保できない

任意売却において、引越し費用を確保できない問題や、引越し代を確約すると謳う悪徳業者に騙されるケースがあります。 これらのトラブルを避けるためには、事前の確認と慎重な対応が重要です。

引越し代については、債権者や買い手との話し合いで配分される可能性もありますが、これはあくまで善意によるものです。 引越し費用が事前に確約されることは基本的にない点を理解し、過度な期待を避けるようにしましょう。

残債の処理が難航する

任意売却後、ほとんどのケースで住宅ローンの残債が残ります。 この残債の処理が新たな課題となり、場合によってはトラブルの原因となる可能性がある点に注意が必要です。

返済が難しい場合、多くは債務整理を検討する流れとなりますが、この際、連帯保証人にも支払い義務が発生します。 さらに、連帯保証人が支払えない状況に陥った場合、連帯保証人自身も債務整理（自己破産など）を検討しなければならないケースがあります。

期限内に買い手が見つからず競売に進む

任意売却では、競売の開札日前日までに買い手を見つけて売買契約を成立させることが重要です。 しかし、期限までに買い手がみつからない場合、物件は競売にかけられ、自宅を失うことになります。 こうしたトラブルを防ぐためには、早期の相談と計画的な売却活動が重要です。

任意売却後の注意点

任意売却が完了しても生活再設計や支払い管理が必要です。

信用情報への影響

任意売却を行うと、信用情報に「異動情報」が登録され、いわゆるブラックリストにのる状態になります。 これは住宅ローンの滞納が3か月以上続いた時点で登録され、完済後も5年間残るのが一般的です。 事故情報に登録されている期間は、新たなクレジットカードの発行や借入が難しくなるため、こうした状況に備え、デビットカードの利用など代替手段を検討する必要があります。

新生活準備と家計の再設計

任意売却は、契約から引き渡しまでの期間がおおよそ1か月程度です。 その期間に引越しを終える必要があるため、計画的な準備が欠かせません。 引越しの手続きや新しい生活環境への適応を効率よく進めるためには、専門家の力を借りながら進めるのがおすすめです。 信頼できる業者に依頼すれば、新居探しを含めたサポートも受けられる場合があります。

任意売却を成功させるためのポイント

早めに相談する

任意売却を進めるには、競売の開札日前日までに買い手を見つけ、売買契約を成立させる必要があります。残された期間が短くなるほど、手続きが間に合わず、任意売却が認められにくくなることを覚えておきましょう。早めに買い手を見つけるためにも、早急に債権者と交渉を開始し、売却活動を進めることが重要です。

任意売却に精通した不動産会社のサポートを受ける

任意売却の結果は、相談先に左右されるといっても過言ではありません。限られた期間での交渉や売却など、スムーズに手続きを進める必要があります。そのためにも、任意売却の実績があり、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。 一般的な不動産会社では任意売却を行ったことがない会社がほとんどのため、専門の相談にのってくれる会社に頼むことがポイントです。

連帯保証人の同意は早めに得る

任意売却は、連帯保証人の同意が必須になる手続きです。同意が必要な理由は、任意売却後に残債がある場合、連帯保証人も同様に支払い義務が残るためです。連帯保証人の同意が得られないと手続きが難航するため、早めに説明し同意を得ておく必要があります。

複数の業者から話を聞くようにする

悪質な業者に騙されないためにも、複数の業者から話を聞くのがおすすめです。以下のポイントを基準に、業者を見極めましょう！

• スムーズに連絡がとれるか
• 任意売却の実績は豊富で交渉力があるか
• 親身になって相談にのってくれるか

任意売却の時間は限られているため、同時に複数の業者に相談し、信頼できる業者を選ぶ必要があります。ただし、一度専属媒介契約を結ぶと他業者への依頼は契約違反となるため、注意が必要です。

売れやすくなるよう売却活動に協力する

売却活動に積極的に協力すると、早期に買い手を見つけられる可能性が高まります。内覧に対して協力的な姿勢を示し、室内を整理整頓したり、庭の手入れを行ったりするだけでも、買い手に好印象を与えられます。小さな努力が大きな成果につながるため、積極的に売却活動に参加することが重要です。

悪徳業者を見分ける必要がある

引越し費用を保証している

「引越し代を保証する」と謳う業者には注意が必要です。 引越し代は、債権者や買い手の善意で支払われる可能性があるものの、事前に確約できる内容ではありません。こういった業者に惑わされないためには、契約内容を慎重に確認することが大切です。

仲介手数料以外の費用を請求する

任意売却において、業者が所有者に請求できるのは原則として仲介手数料のみです。 これは宅地建物取引業法で明確に定められています。着手金や相談料、コンサルタント料などの名目で追加費用を請求する業者は悪徳業者である可能性が高いため注意してください。このような請求には応じず、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

契約を急かす

相談者の心理的不安につけ込んで契約を急かす業者も避けるべきです。たしかに任意売却は早めの相談と行動が重要ですが、安心して手続きを進めるためには、焦らず慎重に業者を選ぶことが大切です。

任意売却の知識がない不動産会社

任意売却を成功させるためには、債権者との交渉が重要なポイントとなるため、債務に関する知識と経験が豊富な業者を選ぶ必要があります。それに加え、以下のような法律知識も必須です。

• 宅地建物取引業法
• 民法
• 民事訴訟法
• 民事保全法
• 民事執行法
• 区分所有法
• 債権管理回収業に関する特別措置法

参考：e-gov 法令検索

任意売却は専門家にご相談ください

任意売却の際には、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記費用などが発生します。事前にどのような費用がかかるのかを把握しておくことで、売却後の資金計画を立てやすくなります。

また、任意売却を進めるには金融機関との交渉や期限があるため、実績が豊富な任意売却の専門家のサポートを受けることで安心して進めることができます。

現在、競売や任意売却の可能性がある方は、当サイトを運営する一般社団法人全国任意売却協会にぜひご相談ください。状況に応じた的確なアドバイスやサポートを行います。