住宅ローン滞納5カ月で起こる代位弁済とは？4つの解決策も解説

更新日 2026-01-30

「代位弁済とは何？」

「なぜ債権者が保証会社になったのか？」

住宅ローンを滞納して5カ月経過してしまい、さらに聞き慣れない通知が届き、不安を抱えている方は少なくありません。

代位弁済は、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンを返済し、債権が保証会社へ移ったことを意味します。放置すれば、自宅を強制的に失いかねませんが、まだ諦める必要はありません。

代位弁済後であっても、正しい知識で素早く行動すれば、競売を回避して生活を守る選択肢が残されています。

この記事では、代位弁済後の流れと、競売を避けるために検討すべき4つの対処法を解説します。記事を読み終えれば、最悪の事態を防ぐため、生活再建に向けた対処法へ取り組めるでしょう。

滞納5カ月目に起こる代位弁済とは

住宅ローンの滞納が5カ月目以降になると、金融機関から「代位弁済通知」という聞き慣れない通知が届くことがあります。その通知は、保証会社が債務者に代わって、残りのローン全額を銀行へ支払ったことを知らせる重要な通知です。

ここでは、代位弁済の仕組みと債務者の状況がどう変化するのかを詳しく解説します。

代位弁済により保証会社が銀行へ債務者の借金を肩代わりする

代位弁済とは、住宅ローン契約時の保証会社が、債務者に代わって銀行へローン残高の全額を一括で支払う手続きのことです。銀行は住宅ローンを全額回収できるため、銀行からの督促は止まります。

しかし、債務者にとっては借金が消えたわけではありません。銀行が持っていた債権が保証会社に移っただけであり、借金自体はそのまま残っています。

債権者が銀行から保証会社に変わる

代位弁済が実行されると、債権者は銀行から「保証会社（債権回収会社）」へと正式に変更されます。銀行の窓口に相談へ行っても、銀行に債権はないため、返済条件の変更等に応じられないと断られてしまうでしょう。

新たな債権者の保証会社は、債権回収を進める立場となります。返済を促され、法的手続きである「競売」に向けた準備も進められるでしょう。

滞納5カ月で代位弁済を超えて迫る競売までの流れ

代位弁済が行われた後、最終的には自宅を強制的に失う競売へと進んでいきます。代位弁済通知が届いてから強制退去に至るまでの流れは、次のステップです。

• 代位弁済通知が届き、代位弁済が実施される
• 保証会社から返済を督促される
• 裁判所から「競売開始決定通知」が届く
• 競売がおこなわれ強制退去へ

それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

代位弁済通知が届き、代位弁済が実施される

代位弁済が行われると、銀行から内容証明郵便などで「代位弁済通知書」が届きます。保証会社が債務者の代わりに滞納していた住宅ローンの残高すべてを支払った事実を伝えるものです。

すでに債権は保証会社へ移転しており、保証会社への返済は原則として一括返済となり、それ以外の選択肢が取りにくい状況です。

保証会社から返済を督促される

債権の移転先となる保証会社は、不良債権の回収業務を専門とする回収のプロです。銀行からの対応と異なり、全額回収するために事務的な手続きが進められます。

一括返済ができず、具体的な解決策もないまま放置すれば、保証会社は早急に不動産担保の抵当権の実行を検討し始めるでしょう。抵当権が実行されると、裁判所に対して競売を申し立てたことになります。

裁判所から「競売開始決定通知」が届く

代位弁済から時間が経過し、滞納から6カ月を超えてくると、競売が申し立てられるタイミングとなる傾向があります。裁判所が受理して承認すると、「競売開始決定通知」が自宅に届きます。

通知が届いた時点で自宅は裁判所に差し押さえられ、所有者の意思だけで自由に売却したり、名義変更したりすることが法律上できません。

競売がおこなわれ強制退去へ

競売開始決定後は、裁判所の執行官による自宅の現況調査が行われます。この調査は拒否できず、不在の場合でも、手続きの進行状況によっては立ち入り等が行われる可能性があります。

その後、期間入札を経て最も高い価格をつけた人が落札者です。落札者が代金を納付したと同時に、自宅の所有権は移転します。

所有権移転後も退去しない場合は不法占拠となり、最終的には強制執行により退去となり、住まいを失う可能性があります。

競売回避で検討すべき4つの対処法

代位弁済通知が届いた後でも、行動すれば競売を回避し、生活への影響を抑えるために検討できる選択肢が残されています。

• 個人再生
• 任意売却
• リースバック
• 親子間売買

それぞれの対処法について解説します。

個人再生

個人再生は裁判所へ申し立て、借金を大幅に減額できる法的手続きです。「住宅資金特別条項」を利用すれば、住宅ローン以外のカードローン等の債務を圧縮し、自宅を残せる可能性があります。

ただし、この制度を利用するには「継続的な安定した収入」をはじめ、「代位弁済から6カ月以内に申し立て」など複数の条件を満たさなければなりません。

手続きが複雑であり、時間切れで手遅れになる前に、弁護士等の専門家へ相談することが重要です。

個人再生の内容については、次の記事を参考にしてみてください。

関連記事：住宅ローン返済中でも個人再生はできる！専門家が自宅を守る方法を徹底解説

任意売却

任意売却とは、債権者など関係者すべての合意を得て、一般市場価格に近い7〜8割の価格で売却する方法です。住宅ローンの残高が売却額を上回る「オーバーローン」の状態でも、自宅を売却できるのが特徴です。

競売と異なり、次の交渉が可能です。

• 残った債務の分割返済
• 引っ越し費用の確保
• 退去日の調整

このおかげで生活再建に向けた資金負担を抑えられます。ただし、競売の開札期日前日までに決済を完了させる必要があるため、代位弁済後に動く場合は時間との勝負になるでしょう。

任意売却の詳しい内容については、次の記事を参考にしてみてください。

関連記事：【図解】任意売却とは？競売との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説

リースバック

リースバックは、不動産会社や投資家に自宅を売却し、売却後は賃貸契約を買い手と締結して家賃を払いながら住み続ける方法です。引っ越しが不要になるため、子どもの転校や近所に知られるリスクを避けられるメリットがあります。

一方で、売却価格が市場相場より低くなる傾向があり、家賃も周辺相場より割高になるケースも少なくありません。将来的に買い戻す特約を付けることも可能ですが、毎月の家賃支払いが継続できるかどうかの慎重な判断が重要になります。

リースバックについての詳しい内容は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：住宅ローンが残ったままでもリースバックは利用可能？条件や注意点を解説！

親子間売買

親子などの親族間で自宅を売買し、名義を変更することで住み続ける方法です。親族に家を託せるため、将来的な買い戻しや柔軟な居住条件を期待できる点が大きな魅力でしょう。

しかし、親族間売買は住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。脱税や資産隠しを疑われやすいため、対応できる金融機関は限られています。自己資金での購入ではなく、資金調達を必要とする場合は難易度が高くなるでしょう。

親族間売買についての内容は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：任意売却は親子でもできる？親族間売買のメリット、デメリットも解説

競売だけは避けるべき？任意売却との違い

競売は自宅を売却してしまう点で任意売却と同じですが、避けるべきデメリットがあります。

• 市場価格より大幅に安くなりやすい
• プライバシーが守られない
• 引っ越し費用の確保や退去日の調整ができない
• 売却後も多額の借金が残り生活再建が厳しい

具体的な内容を見ていきましょう。

市場価格より大幅に安くなりやすい

項目	競売	任意売却
売却価格	市場価格の5〜6割程度	市場価格の7〜8割

競売での売却価格となる落札価格は、市場価格の5〜6割程度となる傾向にあります。内覧ができないリスクや、引き渡し後のトラブルは落札者が負担するため、最初の入札基準価格が低く設定されるからです。

一方で、任意売却であれば市場価格の7〜8割での売却が期待できます。自宅を売ってもローンが残る場合、少しでも高く売ることで残る借金を減らすことが重要です。

プライバシーが守られない

項目	競売	任意売却
プライバシー保護	なし	あり

競売にかかると、競売物件情報は裁判所の掲示板やインターネット上の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」で一般公開されます。物件の外観や室内の写真、住所まで誰でも閲覧可能な状態です。

近隣住民や職場に事情を知られるリスクが高く、精神的なストレスを抱えながら生活することになります。任意売却であればプライバシーポリシーを守れるため、早めに専門家へ相談しましょう。

引っ越し費用の確保や退去日の調整ができない

項目	競売	任意売却
引っ越し費用	なし	交渉次第で確保可能
退去日の調整	不可	可能

競売の場合、売却代金はすべて債権者への返済に充てられるため、手元に資金を残せません。引っ越し費用も自己負担となり、退去日も強制的に決定されます。

任意売却であれば、債権者との交渉次第で、売却代金から引っ越し費用を控除してもらえる可能性があります。また、子どもの転校時期などに合わせて引っ越し日を調整する相談も可能です。

売却後も多額の借金が残り生活再建が厳しい

項目	競売	任意売却
売却後の住宅ローン残債	一括弁済	分割返済への交渉可能

競売で市場価格より低すぎる価格で売却されると、その分だけ多額の住宅ローン残債が残ります。自宅を失った後も、残った借金について一括返済を迫られる厳しい状況です。

最悪の場合は給与の差し押さえに発展し、生活再建が困難となり自己破産に陥りかねません。

任意売却なら少しでも高く売却し、残った債務について無理のない分割返済を交渉することが、生活再建のために重要です。

住宅ローン滞納5カ月目に関するよくある質問

滞納5カ月目を経過した方から多く寄せられる質問に回答します。

代位弁済通知が届きましたが、これは何ですか？

保証会社があなたに代わって、銀行へ住宅ローンの残高すべてを一括で返済した事実を知らせる通知です。これによって債権者が銀行から保証会社へ移り、今後は保証会社に対して返済する義務を負います。

代位弁済になったら、家を出ていかなければなりませんか？

通知が届いてすぐに、家を追い出されるわけではありません。しかし、そのまま放置すれば競売手続きが進み、最終的には落札されて強制退去となりかねません。

自宅に住み続けるためには、専門家への早急な相談が必要です。

放置すると、あと何カ月で強制退去になりますか？

一般的には代位弁済から競売の開始決定まで約1〜3カ月、入札・落札を経て強制退去となるまで合わせて1年前後〜1年半程度となる場合があります。

ただし、競売に関する手続きの判断や進行スピードは債権者や裁判所によって異なるため、できるかぎりの対処を早急に進めましょう。

代位弁済通知が届いたあとの相談で解決した事例

突然の代位弁済通知に戸惑うかもしれませんが、専門家へ相談することで、競売という最悪の事態を回避して任意売却できるケースもあります。

ここでは、当協会で実際に相談していただいた事例を紹介します。

奥様の希望で住宅を購入したものの離婚し、父子家庭となったA様。収入増を目指した転職が振るわず、ローンを5カ月滞納して代位弁済通知が届きました。

A様から通知が届いたタイミングで相談を受けた当協会の担当者は、債権者への迅速な任意売却交渉と並行し、荒れていた室内の清掃をA様に依頼。整った状態で内覧を行えたことで、3カ月での早期売却に成功しました。競売を回避できただけでなく、A様は安定した企業への転職も決まり、お子様との新たな生活をスタートさせました。

本事例の詳細な内容は、以下の解決事例集からご確認ください。

参照：転職後の収入減と家庭崩壊、早急な対応で競売回避・売却成功したケース

まとめ：住宅ローンの滞納5カ月でも間に合うには今すぐ専門家へ相談を！

代位弁済通知が届くと、競売になるまでの時間も迫っています。このまま放置すれば、競売による強制退去を避けることはできません。

しかし、すぐに動けば任意売却や個人再生、リースバック、親子間売買で競売を回避し、生活再建への道を開ける可能性があります。

滞納5カ月と長引いている中で重要な行動は、早急な専門家への相談です。当サイトを運営する一般社団法人 全国任意売却協会では、実績豊富な専門家が相談者の状況に合わせた解決策をご提案します。手遅れになる前に、まずはお気軽にご相談ください。

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