住宅ローンを滞納したらどうなる？差し押さえまでの流れ・対処法を解説

更新日 2025-11-19

記事監修者

瀧基洋

バブル崩壊を経験し、住宅販売・仲介・開発に従事。
事業破綻による住宅ローン問題を機に任意売却に注力し、返済相談を支援。

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「督促状が届いてしまった」「あとどれくらいで家を追い出されるの？」

住宅ローンを滞納してしまい、見えない恐怖と戦っている方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、滞納から「約6ヶ月」放置すると、自宅は競売（強制売却）にかけられる可能性が極めて高くなります。

しかし、逆に言えば「今の段階」であれば、まだ打てる手は残されています。
最も危険なのは、パニックになって金融機関からの連絡を無視し続けることです。

本記事では、滞納月数ごとの「届く通知書」や「起きること」を時系列で完全図解し、最悪の事態である競売を回避するための具体的な対処法を解説します。

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住宅ローン滞納のタイムライン｜いつ何が起きる？

住宅ローンを滞納してから、家を失うまでには明確な「段階」があります。
ご自身の状況が今どこにあるのか、以下のタイムラインで確認してください。

それぞれの段階について、具体的に解説します。

引き落としができなかった数日後から、金融機関より電話やハガキでの連絡が入ります。
その後、「督促状（とくそくじょう）」や「来店依頼書」といった書類が届くようになります。

この段階では、遅延損害金（年14.0〜14.6％程度）は発生するものの、未払い分と損害金をすぐに支払えば大きな問題にはなりません。

【この時の対処法】
金融機関からの電話を無視せず、「いつなら入金できるか」を伝えてください。
もし返済が苦しい場合は、この段階で銀行の窓口へ行き、返済計画の見直し（リスケジュール）を相談しましょう。

この時期になると、事態は深刻化します。
「催告書（さいこくしょ）」という、「これ以上待てない」という最後通告のような書類が内容証明郵便で届きます。

そして最も重要なのが、「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」です。
これは「分割払いでいいですよ」という権利を失うことであり、ローン残高の全額一括返済を請求されます。

さらに、保証会社があなたに代わって銀行へ返済を行う「代位弁済（だいいべんさい）」が行われ、債権者（お金を返す相手）が銀行から保証会社（または債権回収会社）へと変わります。

【この時の対処法】
一括返済ができなければ、自力での解決はほぼ不可能です。
しかし、まだ競売決定前であれば「任意売却」に向けた活動をスタートできます。すぐに専門機関へ相談してください。

一括返済もできず放置していると、保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。
裁判所から「競売開始決定通知（けいばいかいしけっていつうち）」という厚みのある封筒が届きます。

この後、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅へやってきて、室内の写真撮影や調査を強制的に行います（現況調査）。
その後、競売情報としてインターネットや新聞に自宅の情報が公開され、入札が始まります。

【この時の対処法】
競売の入札が始まる直前（開札日の前日など）までは、債権者の合意があれば任意売却への切り替えが可能です。
時間との勝負になりますが、諦めずに専門家へ相談してください。

滞納を続けて最も避けたいのが「競売」です。
競売になってしまうと、あなたの意思とは無関係に家が安く売られ、強制的に退去させられます。

一方で、専門家のサポートを受けて行う「任意売却」であれば、市場価格に近い価格で売却でき、生活再建の余地が生まれます。

競売と任意売却にはどのような違いがあるのか、比較表で確認しましょう。