住宅ローン差押え通知が届いたら？給料への影響と3つの回避策

更新日 2025-12-03

「住宅ローンの督促状が届いているけれど、無視し続けたらどうなるの？」
「裁判所から『差押』という通知が来た。もう家を出ていくしかない？」

住宅ローンの返済が滞ると、最終的には「差押え（さしおさえ）」が行われます。
しかし、差押えにも段階があり、通知が来たからといって、その瞬間に家を追い出されるわけではありません。

重要なのは、「今、何が差し押さえられているのか（不動産か、給料か）」を知り、正しい対処を行うことです。

本記事では、滞納から差押えに至るまでの流れや、給与差押えの恐怖、そして「差押えられた後でも家を守る、あるいは有利に手放すための回避策」について、専門家が徹底解説します。

1. そもそも「差押え」とは？2つの種類

差押えとは、借金を返さない人に対し、債権者（銀行や役所）が裁判所などの力を借りて、財産（家や給料）を勝手に処分できないようにロックし、強制的に回収する手続きのことです。

住宅ローン滞納における差押えには、主に以下の2パターンがあります。

① 不動産（自宅）の差押え

最も一般的なケースです。住宅ローンを長期滞納（6ヶ月〜）すると、銀行（保証会社）が裁判所に申し立て、自宅を差し押さえます。
登記簿に「差押」と記載され、勝手に売却したり名義変更したりすることができなくなります。そのまま放置すると「競売」にかけられ、強制的に売却されます。

② 給料・預貯金の差押え

競売で家を売っても借金が残った場合や、税金を滞納している場合に行われます。
勤務先に通知が届き、毎月の給料から一定額が天引きされます。会社に借金の事実がバレるため、社会的信用を失うリスクがあります。

2. 滞納から差押えまでのタイムスケジュール

「明日いきなり家を取られる」ということはありません。必ず前兆となる「通知書」が届きます。
どの段階でどのような書類が届くのか、時系列で確認しましょう。

【初期：滞納1〜3ヶ月】督促状・催告書

銀行から「入金をお忘れではありませんか？」という電話やハガキ（督促状）が届きます。
無視し続けると、内容証明郵便で「催告書」が届き、「このままだと法的措置をとります」という強い警告がなされます。

【中期：滞納3〜6ヶ月】期限の利益喪失・代位弁済

非常に危険な段階です。「期限の利益喪失通知」が届き、ローンの分割払いができなくなります。残額を一括返済するよう求められます。
払えない場合、保証会社が銀行へ借金を肩代わり（代位弁済）し、債権者が保証会社に移ります。

【末期：滞納6〜8ヶ月】競売開始決定・差押え

裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。これと同時に、自宅の登記簿に「差押」の登記が入ります。
これ以降、あなたの意思で勝手に家を売ることはできなくなります。

【最終：滞納10ヶ月〜】期間入札・強制退去

裁判所の執行官が自宅の調査に来た後、競売の入札（期間入札）が始まります。
落札者が決まると所有権が移転し、立ち退きを求められます。応じない場合は強制執行により荷物を運び出されます。

3. 給料の差押えはいつ、いくらされる？

多くの人が恐れる「給料の差押え」ですが、住宅ローン滞納の場合、家があるうちはすぐには行われません。
しかし、以下のケースでは実行される可能性があります。

• 競売後に残った借金（残債）を支払わずに放置した
• 連帯保証人が支払いに応じない
• 固定資産税や住民税を滞納している（重要）

特に税金の滞納は、裁判所を通さずにいきなり差押えができるため、住宅ローンの競売よりも早く給料が差し押さえられることがあります。

いくら差し押さえられる？

生活ができなくならないよう、全額没収されるわけではありません。法律で上限が決められています。

• 手取りが44万円以下の場合：手取り額の4分の1まで
• 手取りが44万円を超える場合：33万円を超える全額

例えば、手取り24万円の人の場合、6万円が毎月天引きされ、手元には18万円しか残りません。

4. 差押えを回避・解除するための対処法

「差押え＝ゲームオーバー」ではありません。
競売の入札が始まる前であれば、以下の方法で差押えを解除し、生活を立て直すことが可能です。

対処法①：金融機関への相談（リスケジュール）

【有効な時期：滞納前〜初期】
まだ差押えられていない段階なら、銀行に相談して返済額を一時的に減らしてもらう（リスケジュール）ことで、滞納を防げる可能性があります。

対処法②：任意売却（差押え解除の切り札）

【有効な時期：差押え後〜競売入札前】
すでに自宅が差し押さえられていても、債権者（保証会社や役所）と交渉し、合意を得ることで、差押えを解除して一般市場で売却（任意売却）することができます。

競売よりも高く売れるため、残債を大幅に減らせるほか、引越し費用の確保や、引渡し時期の調整も可能です。差押え後に取れる、最も現実的でメリットの大きい解決策です。

対処法③：個人再生（家を守る）

【有効な時期：代位弁済から6ヶ月以内】
裁判所に申し立てて、住宅ローン以外の借金を減額してもらう手続きです。「住宅資金特別条項」を使えば、ローンを払い続けることを条件に、差押え（競売手続き）を中止させ、家を守れる可能性があります。

差押え通知が届いたら、すぐに「全任協」へ

裁判所や役所から「差押」の通知が届くと、パニックになってしまうのは当然です。
しかし、そこで諦めて放置してしまうのが一番の悪手です。

差押えられても、競売の入札が始まる前（開札日の前日）までなら、任意売却によって解決できる可能性は残されています。

一般社団法人 全国任意売却協会では、差押え解除の交渉経験が豊富な専門家が、あなたの状況に合わせて、競売回避（任意売却）、リースバック、個人再生など、最善の道をご提案します。
相談は無料です。手遅れになる前に、私たちにご相談ください。

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