任意売却の条件とは？必要な準備と流れ、成功させる方法を解説

更新日 2025-05-01

任意売却を検討している方の中には「どんな条件があるの？」「任意売却は誰でもできるの？」といった疑問を持っている方もいるでしょう。

任意売却を行うと、競売を回避できる上に、より有利な条件で自宅を売却できます。

また、住宅ローンを滞納したことを知人や友人に知られるリスクを軽減可能です。

ただし、任意売却は金融機関の同意が必要なため、必ず実現できるわけではありません。

本記事では、任意売却の条件や手続きの流れについて解説します。

任意売却に必要な条件

任意売却は、誰でもできるわけではありません。

手続きを進めるには、債権者の同意を得るなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

事前に条件を確認して、自分が該当するかチェックしておきましょう。

債権者の同意が得られている

任意売却を進めるには、債権者である金融機関の同意が必要になります。

なぜなら、自宅の売却代金が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」の状態であり、抵当権も外せないためです。

売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、ローンを完済できるため、金融機関の同意は必要ありません。

債権者との交渉が難しいケースも多いですが、同意を得ることで任意売却を進めることができます。

共有名義人の同意がある

自宅が共有名義の場合、任意売却を進めるには共有名義人全員の同意が必要です。

例えば、親族から資金援助を受けた際に共有持分を設定している場合は、親族にも所有権があるため、任意売却の同意を得る必要があります。

共有名義人の同意を得ずに、自分だけの判断で進めることはできないことに注意しましょう。

連帯保証人の同意がある

任意売却を進めるには、連帯保証人の同意が必要です。

連帯保証人は、任意売却後に住宅ローンが残った場合、契約者とともに返済義務を負うことになります。

そのため、事前に相談して了承を得る必要があります。

連帯保証人が元配偶者やその親族の場合は、関係性の問題から、話し合いがスムーズに進まないこともあるため注意が必要です。

話し合いが難しい場合には、専門業者などにアドバイスをもらうとよいでしょう。

修繕積立金や管理費の滞納がない

自宅がマンションの場合は、修繕積立金や管理費に滞納がないことも任意売却を進めるための条件です。

修繕積立金や管理費の滞納がある場合は、引き渡しまでに支払う必要があります。

滞納額が少なければ売却代金から充当できる場合もあります。

しかし、金額が大きいと金融機関の受け取る金額が減ることから、任意売却の承認が難しくなることもあるため注意が必要です。

滞納がある場合は早めに支払っておくことが大切です。

売却活動の期間に余裕がある

任意売却には期限があるため、注意が必要です。

競売開札日の1〜2日前までに売却や手続きを完了できなければ、任意売却は成立せず、自宅は競売にかけられてしまいます。

一般的な不動産売却と違って、任意売却には時間の余裕がありません。

目安としては、代位弁済から約1年以内に手続きを完了させる必要があります。

そのため、計画的に進めることや信頼できる業者のサポートを受けることが大事です。

任意売却をできないといずれは競売に

任意売却ができない主なケースは、次のとおりです。

• 債権者や連帯保証人の同意を得られない場合
• 売却代金が住宅ローン残債を上回る（アンダーローン）場合
• 期限までに任意売却を完了できなかった場合

債権者の同意を得られなかった場合や期限内に手続きが完了できなかった場合には、任意売却はできず、自宅は競売にかけられてしまいます。

売却代金が住宅ローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、ローンを完済できるため、任意売却の必要はありません。

競売の場合は、物件の売却価格が相場の5〜7割程度になり、諸費用の支払いに自己資金の持ち出しが必要になります。

また、裁判所主導で手続きが進み強制退去となる上に、官報や不動産競売物件情報サイト（BIT）に情報が掲載されるため、金銭事情を友人や知人に知られる可能性があります。

競売を回避するためには、債権者の同意を得て期限までに任意売却の手続きをすべて完了させることが必要です。

任意売却の実績が豊富な業者に相談しながら進めることで、成功確率を高めることができます。

任意売却の流れ

任意売却は、競売の開札日1〜2日前までに売却や手続きをすべて完了させなければなりません。

間に合わなかった場合は、自宅は競売にかけられることになります。

競売になると、任意売却よりも不利な条件で売却される上に、周囲に事情が知られる可能性もあります。

事前に任意売却の流れを把握して、スムーズに進められるようにしましょう。

1.住宅ローンの滞納

住宅ローンの返済を2〜3ヶ月程度滞納すると、金融機関から督促状や催告書が届きます。

督促状や催告書が届いた時点で滞納分を支払うことができれば、競売や任意売却は回避できます。

しかし、支払いができない場合は、競売や任意売却へと進むことになります。

2.期限の利益喪失

督促後も滞納が続く場合は、期限の利益を喪失（分割払いの権利が失われる）することになり、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められます。

また、保証会社が金融機関に代わって支払いを行う「代位弁済」によって、債権者が金融機関から保証会社へと変わります。

3.専門業者への相談

任意売却は、債権者との交渉や期限内での売却が必要なため、実績豊富な専門業者に相談してサポートを受けることをおすすめします。

専門業者のアドバイスやサポートを受けながら進めることで、債権者との交渉や期限内での売却が成功する可能性が高くなります。

逆に、任意売却の実績がほとんどない業者に依頼すると、債権者の同意が得られなかったり、期限内での売却が間に合わなくなり、競売になるリスクが高まるため注意が必要です。

4.不動産価格の査定

自宅の査定を受けることで、おおよその売却金額がわかります。

任意売却は市場相場に近い価格で売却しやすいのが特徴で、競売のように売却価格が相場の5〜7割程度に下がる心配がありません。

そのため、住宅ローンの残債も競売より多く減らすことができます。

5.債権者との交渉

任意売却を進めるには、債権者の同意が必要になります。

債権者が拒否した場合は、任意売却を進めることはできません。

交渉が難航することも多いため、売主自身で交渉したり実績のない業者に依頼すると、断られるリスクが高くなります。

債権者との交渉は非常に重要なため、実績豊富な専門業者に相談しましょう。

6.売却活動

債権者の同意を得た後は、条件の確認をして売却活動がスタートします。

できるだけ早く買主を見つけるためにも、内見の準備には積極的に協力しましょう。

内見時の印象が良ければ購入の可能性が高くなりますが、印象が悪い場合は、その後の挽回が難しくなります。

早期売却を実現するためには、売主の協力的な姿勢が大事なポイントです。

7.清算・引き渡し

買主が決まったら売買契約を締結します。

契約後、決済と引き渡しとなり、売却代金をもとに住宅ローンを返済します。

売却にあたり仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用などが発生しますが、これらの費用を売却代金から支払うことが可能です。

まずは、お早めにご相談ください。

任意売却を進めるには、債権者や共同名義人、連帯保証人の同意が必要です。

また、売却活動期間に余裕があることや、マンションだと修繕積立金や管理費の滞納がないことが任意売却を進めるための条件になります。

債権者などの同意が得られない場合は、任意売却ができなくなるため注意が必要です。

任意売却を実現するために大事なことは、実績豊富で信頼できる専門業者に相談して、アドバイスやサポートを受けながら進めることです。

専門業者は、金融機関との交渉や期限内に売却するための多くのノウハウを持っているため、比較的スムーズに進めることができます。

現在、任意売却を検討されている方は、当サイトを運営する一般社団法人全国任意売却協会にぜひご相談ください。