任意売却のために差押解除はできる？交渉の難易度や手続きを解説

更新日 2025-12-04

「差し押さえになると、このままでは競売にかけられてしまうのではないか」住宅ローンや税金を滞納したまま、差押通知が届くと、このような不安に陥ってしまうでしょう。

しかし、差押登記が入っても、差押解除を伴う任意売却により競売を回避できる可能性は十分にあります。ただし、任意売却で差押えを解除するには、手続きや交渉が時間との勝負になる点に注意しましょう。

この記事では、任意売却で差押解除が可能となる仕組みや交渉の違い、具体的な進め方などを解説します。この記事を読んで差し押さえによる不安を解消できれば幸いです。

任意売却のために「差押解除」は可能

自宅の登記簿に「差押」の文字が記載されると、「もう競売しかない」と不安になるかもしれません。しかし、差押登記が入っていても任意売却による解決は十分可能です。

ここでは、差押え後でも任意売却が可能な仕組みと、差押えの種類について解説します。

任意売却で差押解除が可能な仕組み

債権者が差押えを取り下げる可能性があるのは、債権者にとっても経済的メリットが大きいためです。

競売になると、売却価格は市場価格の5〜6割程度まで下落します。一方で、任意売却は一般的な不動産売買ができるため市場価格の7〜8割程度で売却できる見込みがあります。

債権者からすれば競売より任意売却が回収額を増やせるため、任意売却へ協力するほうが合理的です。

差押えの種類は主に2つ：住宅ローンと税金

差押えには次のケースによる2種類があります。

• 住宅ローンを長期滞納して金融機関が行うケース
• 税金の滞納により役所や税務署などが行うケース

任意売却の交渉の難易度は、税金による差押えが難しくなりがちです。住宅ローン滞納による差押えでは、競売に伴うものであるため、回収額が増える場合は取り下げを期待できます。

一方で税金滞納による差押えは、「公平な徴税」という原則で動くため、任意売却の方が高く売れても簡単には取り下げには原則応じません。

任意売却で差押解除する5ステップ

差押解除を伴う任意売却は、競売のタイムリミットあるため、時間との勝負です。交渉は複雑ですが、正しい手順を踏めば競売は回避できます。

ここでは、差押解除を実現するための具体的な5つのステップを、時系列で解説します。

ステップ1：専門家への相談

差押登記が入った状態で自力による解決は困難です。金融機関と役所の両方と同時に交渉が必要なケースは最も困難になるでしょう。

差押え後に任意売却する場合は、できるだけ早く専門家への相談が競売を回避するポイントとなります。専門家に相談する際は、交渉実績が豊富な任意売却の専門業者や弁護士などを選びましょう。

ステップ2：債権者との交渉開始

依頼を受けた専門家は、全ての債権者の窓口となり、任意売却による解決を打診します。同時に、不動産の適正な査定額を算出し、売却時の具体的な返済計画を作成します。

返済案が、法的な優先順位も考慮した現実的な交渉の土台となり、各債権者に合意を求めるための根拠となるでしょう。

ステップ3：差押え解除の合意

作成した返済案をもとに、債権者全員と交渉のうえ、合意を取り付けます。合意の意味は「提案の任意売却が成立するならば、一時的に差押えを取り下げます」という手続きを指します。

金融機関や役所など、債権者のうち一人でも反対すれば任意売却は成立しないため、任意売却における最大の難関です。

ステップ4：売却活動

債権者との合意交渉と並行しながら、競売の入札前日までに買主を見つける必要があるため、売却活動を開始します。通常の不動産売却と同様に、物件情報を公開し内覧対応などを行います。

任意売却はできるだけ早く売る必要があるため、任意売却の専門業者は心強い存在です。買主を探すノウハウを持っており、一般市場への広告に加え、不動産投資家や買取業者など独自のネットワークも活用できます。

ステップ5：決済と配当

買主が決まり売買契約が成立したら、最後は決済と同時に差押登記の抹消手続きを行います。決済日当日に買主から売買代金が支払われると、合意した返済案通りに各債権者へ返済が行われます。

返済と引き換えに、債権者は差押登記を抹消するための書類を司法書士に渡し、すぐに法務局で抹消手続きが行われます。これにより、物件には何もない状態で買主に引き渡しが可能です。

差押解除の交渉：金融機関と役所の違い

差押解除の交渉は、相手が金融機関か役所によって進め方も難易度も大きく変わります。どちらも同じ債権者ですが、目的も判断基準も違うため、アプローチが異なります。

ここでは、それぞれの立場と交渉のポイントを整理し、違いを見ていきましょう。

金融機関（住宅ローン）の交渉ポイント

住宅ローンを滞納している金融機関との交渉は、任意売却が競売より回収額できると示すことができれば、比較的スムーズに進む傾向があります。

実務では、査定価格や返済案を提示し、合理的な根拠を説明しましょう。金融機関の担当者も、回収額が増える見込める根拠があれば、内部関係者への説明もしやすく積極的に協力できます。

正しく不動産価格を算定し、すべての債権者が合意できる返済案の作成が重要です。

役所（税金）の交渉ポイント

最も交渉が難航するのが、税金滞納による役所との交渉です。役所は「公平な徴税」を目的としており、金融機関のように回収額が増えるというメリットだけでは簡単には動きません。

交渉のポイントは、競売になれば税収はゼロになるが、任意売却なら一部だけでも納付できるという妥協点を探ることです。

具体的なポイントは、次の2点です。

• 差押えの実行を待ってもらう換価の猶予を申請
• 任意売却で納付しきれない残りの税金の納税計画

役所との交渉では専門家による丁寧で粘り強い交渉が欠かせません。

役所（税金）の交渉が難しい理由

税金の差押え解除の交渉難易度が高い理由は、税金が法律上、住宅ローンよりも優先されるためです。国税徴収法などに基づき、税金は住宅ローンよりも優先して回収されるケースが少なくありません。

さらに差押えしている金融機関から「役所が動かないなら任意売却に協力しても意味がない」と判断され、全体の交渉がストップするケースもあります。つまり、任意売却が成功するかどうかは、役所の説得がポイントであり、専門家の交渉力が必要になるでしょう。

任意売却で差押解除するメリット

差押えまで進んだ場合でも、任意売却で解決できれば競売よりもよい解決ができます。ここでは、任意売却で得られる主なメリットを確認していきましょう。

メリット1：競売より高く売れる可能性

	任意売却	競売
売却価格	市場価格の7〜8割	市場価格の5〜6割
売却方法	一般的な不動産売買	入札方式

任意売却では通常の不動産売買が可能であり、競売より高い価格で売却できる可能性が高くなります。少しでも高く売れれば、借入金も圧縮でき、売却後の生活再建にもつながるでしょう。

メリット2：近所に知られずに売却できる

	任意売却	競売
情報公開	なし	裁判所やインターネット
プライバシー	あり	なし

任意売却では一般の不動産売却と同じ扱いであるため、周囲から気づかれることが少ないでしょう。一方で競売は、裁判所の公告やインターネット上のBIT不動産競売物件情報サイトに公開され、近所に事情を知られてしまうリスクがあります。

メリット3：引越し費用などを交渉できる場合がある

競売では、売却代金は原則として債権者への返済に充てられ、引越し費用などは一切考慮されません。一方、任意売却では、債権者との交渉次第で売却代金の一部を引越し費用などに充てることを認めてもらえるケースがあります。

次の生活へ踏み出すための最低限の準備ができる可能性がある点は、競売にはないメリットです。

任意売却で差押解除する際の注意点

差押解除を伴う任意売却は、競売を回避する有効な手段ですが、メリットばかりではありません。ここでは、事前に必ず押さえておくべき注意点を解説します。

注意点1：債権者全員の合意が必須

任意売却が成立するための絶対条件は、債権者全員の合意です。金融機関や役所などの関係者が複数いる場合、利害調整は複雑になります。

一人でも「同意しない」と反対すれば、任意売却は不成立となり、競売へと進んでしまいます。交渉実績が豊富な専門家の力が必要な背景は、複雑な利害調整をまとめるためです。

注意点2：タイムリミットがある

任意売却ができるのは、競売の開札期日の前日までです。差押通知が届いた時点で、競売の手続きは動き始めています。

債権者との交渉や買主を探す活動時間が必要ですが、差し押さえされた後の残り時間は多くありません。差押通知が届いたら、手遅れにならないように、1日でも早く専門家に相談しましょう。

注意点3：必ず成功するとは限らない

任意売却は必ず成功するとは限りません。これまで注意点として説明したように、債権者全員の合意がとタイムリミットがあるためです。

例えば、役所が交渉に一切応じず、全額納付以外は認めないという姿勢を崩さない場合、任意売却は不成立となります。また、債権者の合意が得られても、期限までに買主が見つからなければ、結局は競売に移行してしまいます。

任意売却が必ずしも競売を回避する方法と考えるのはリスクがあるため、早めの対応を心がけてください。

差押解除の任意売却は専門家への相談が必須

差押登記が実行され、金融機関や役所など債権者が複数いる状況は、任意売却の中でも最も難易度が高いケースです。単なる不動産売買ではなく、法律や税務、交渉術が絡み合う複雑な手続きになります。

具体的な状況は、次のとおりです。

• 各債権者ごとに交渉方針が異なる
• 法的な優先順位を整理する
• 競売の開札日前日までのスケジュール管理

このような状況を自力で解決するのは現実的ではなく、専門家への相談が必須といえます。差し押さえ後に任意売却を検討する際には、税金滞納の交渉実績がある専門家を選びましょう。プロに相談し、サポートを受けることが解決につながります。

任意売却と差押解除に関するよくある質問

差押解除を伴う任意売却でよく寄せられる質問について解説します。

Q. 差押えの通知が来た後でも、任意売却で競売を止められますか？

A: 任意売却が成功すれば競売を止めることは可能です。

ただし、任意売却が可能なのは競売の開札日前日というタイムリミットがあるため、通知が来たらすぐに専門家への相談が必要です。

任意売却には債権者との交渉や買主を探す時間がかかるため、時間との勝負になるでしょう。

Q. 差押登記抹消にかかる時間は？

A: 交渉がまとまれば、不動産売買代金の支払いと同時に即日抹消できます。

決済日には司法書士が立ち会い、売却代金が関係者に配分されると、抹消書類を受け取り法務局で抹消手続きします。買主には登記上には何もない状態の物件を引き渡すことが可能です。

スランプで収入激減、税金滞納と住宅ローン返済困難を任意売却で解決した事例（当協会のご相談者様）

ここで、当協会にご相談いただいたA様の事例を紹介します。フリーランスとして順調に収入を得ていたものの、突然のスランプで収入が落ち込み、税金の滞納による市役所からの差し押さえと住宅ローンの滞納が重なった状況に陥ったことで相談に至りました。

差し押さえ解除を最優先に市役所や税務署、債権者との交渉を実施した結果、税金の一部納付で差し押さえ解除に応じてもらえました。その後、債権者からも抵当権解除を了承され、売却できた事例です。

交渉が複雑であっても、専門家であれば各区所との調整を適切に行え、解決につなげられます。

下記ページにて、上記事例の詳細をご紹介しております。

スランプで収入激減、税金滞納と住宅ローン返済困難を任意売却で解決したケース

まとめ：まずは早めにご相談を

差押登記が入ってしまうと、競売になると諦めてしまうかもしれませんが、任意売却によって競売を回避できる可能性は十分にあります。

ただし、差押え後の任意売却は債権者全員の合意や、競売のタイムリミットとの兼ね合いなど、時間との勝負になる手続きです。

特に金融機関（住宅ローン）と役所（税金）の両方が差押えをしているケースは、交渉が複雑で難航するため専門家の交渉が欠かせません。差押通知が届いた時点での早期相談が重要です。

当サイトを運営する一般社団法人 全国任意売却協会では、差押解除が関わる任意売却の成功実績がある専門スタッフも在籍しています。豊富な経験を活かして提案ができますので、お気軽にご相談ください。

解決事例一覧