任意売却なら抵当権を外してもらえる！抹消するために必要な手続きも解説

更新日 2025-12-16

「抵当権がついたままなのに、本当に家を売ることができるのだろうか？」

「任意売却なら、ローンを完済していなくても抵当権を外してもらえるの？」

住宅ローンを滞納してしまい、自宅を売るしか方法がないと考えていても、抵当権の問題で足踏みしてしまう方は少なくありません。

任意売却であれば、ローンを完済できなくても金融機関の合意を得て、抵当権を抹消してもらうことが可能です。

この記事では、任意売却で抵当権を抹消する仕組みや、具体的な手続きの流れと費用についてわかりやすく解説します。手元に現金がなくても手続きは進められるため、検討している方は、ぜひ最後までお読みください。

任意売却で抵当権を抹消する仕組み

一般的に、抵当権は住宅ローンをすべて返済しない限り外れない仕組みですが、任意売却なら残債があっても抵当権を外せます。

ここでは、任意売却で金融機関が抵当権抹消する理由と仕組みを見ていきましょう。

金融機関が売却価格に合意する

本来、抵当権を外すためには、住宅ローンを全額完済する必要があります。しかし、任意売却では、金融機関が売却価格に納得すれば、残債があっても抵当権の抹消に応じてもらえます。

これは金融機関が競売にかけるよりも提示された市場価格で売却したほうが、多くの債務を回収できると判断するためです。

たとえば、住宅ローン残高が2,500万円あっても、2,000万円での売却に金融機関が合意すれば、抵当権を抹消してもらうことが可能です。抵当権を解除してもらうと不動産市場での売却へ動けます。

抵当権の抹消費用は任意売却の代金から支払う

事前に抵当権抹消の費用を用意する必要はありません。抵当権を外すための登録免許税や司法書士への報酬といった諸費用は、いずれも家の売却代金から差し引かれる仕組みです。

住宅ローンの返済ができず、生活費や学費などで貯金が底をついている状態であっても、不動産売却に取り組める点は大きなメリットです。

抵当権消滅請求と任意売却の違い

抵当権がついた不動産を売却する方法には、任意売却と抵当権消滅請求という2つの制度があります。どちらも抵当権の扱いに関わるものですが、目的も手続きの流れも大きく異なります。

ここでは、それぞれの定義と、通常の不動産取引では抵当権消滅請求が利用されにくいのかを見ていきましょう。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当権がついた不動産を購入した第三者（買主）が、抵当権者である金融機関に対し、代金の支払いを条件に抵当権の抹消を請求できる制度です。

債務者（売主）自身は請求できないため、金融機関の同意を得ずに、抵当権がついたまま所有権を買主へ移転した後に抹消を求める手続きです。

手続きが複雑で専門的な知識を要するため、一般の方が自ら行うケースは多くありません。

実務では通常行われない手続き

不動産取引の現場では、売却後のトラブルを避けるため、代金決済と同時に抵当権を抹消することが絶対条件となるケースがほとんどです。

そのため、あとから抵当権を抹消するリスクをとる抵当権消滅請求は利用する可能性が極めて低いといえる手続きでしょう。

なお、任意売却の場合も交渉が必要で、状況により交渉が必ずうまくいくとは限りません。経験豊富な専門家へ早めの相談が重要です。

任意売却の決済当日に抵当権が抹消される流れ

任意売却では、決済当日に売買代金の受け渡しと抵当権の抹消手続きをまとめて行います。当日の流れは、次のとおりです。

• 関係者が集まり売買代金の決済を行う
• 銀行から司法書士へ抹消書類が渡される
• 司法書士が法務局へ抹消登記を申請する

それぞれの手続きを見ていきましょう。

関係者が集まり売却代金の決済を行う

当日は、銀行の応接室などに関係者が集まり、銀行や司法書士の指示に従って署名などの手続きをおこないます。

まず買主が売買代金を売主の口座へ振り込み、銀行側は入金を確認してすぐに住宅ローンの返済に充当します。

また、印鑑証明書などの必要書類の不足は手続きの遅れにつながるため、事前に準備しておきましょう。

なお、遠方の場合は委任状で代理人が立ち会うこともできますが、本人確認の関係から原則は対面です。

銀行から司法書士へ抹消書類が渡される

入金確認後、銀行担当者から司法書士へ抵当権の抹消に必要な解除証書などの書類が手渡されます。銀行が抵当権抹消に同意したことを示す、重要な工程です

書類を受け取った司法書士は、その場で内容に不備がないか厳重なチェックを行います。この確認が完了して初めて、取引が無事に成立します。

司法書士が法務局へ抹消登記を申請する

不動産売却では決済と抵当権の抹消を同日の手続きが欠かせません。そのため、司法書士は受け取った書類を持って、当日中に管轄の法務局へ抹消登記の申請をおこないます。

抹消登記が完了すると、登記簿上からも抵当権が消えた状態で、買主へ物件が引き渡されたことになります。

なお、法務局の受付時間（平日 8:30〜17:15）に合わせて、不動産売買の決済は午前〜昼過ぎに設定されることが多いのが特徴です。

抵当権を抹消できず任意売却できないケース

物件の状況によって抵当権を抹消できず、任意売却自体が進められないケースもあります。主な原因は、以下の3つです。

• 共同債務者・連帯保証人の同意が得られない
• 税金滞納による差押えが解除されない
• 銀行が合意した価格で買い手がつかない

それぞれの内容について見ていきましょう。

連帯保証人や共同債務者の同意がない

妻が連帯保証人や共同債務者になっている場合、任意売却を行うには、住宅ローンに関わる全員の同意が必要です。もし一人でも売却に反対すれば、銀行が合意していても抵当権抹消を含め手続きが進められません。

特に、ペアローンを組んだまま離婚し、一方が家に住み続けたいと主張するケースなどでトラブルになりがちです。離婚理由で感情的な対立があっても、現実的な解決策を話し合う必要があります。

ペアローンを組んだまま離婚する際の対策などについては、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：ペアローンのせいで離婚できない？トラブルを防ぐための対策を解説

税金滞納による差押えが解除できない

住宅ローンの返済が苦しい時期には、固定資産税や住民税も滞納し、役所から「差押え」が入る場合があります。この場合、銀行の抵当権とは別に役所の解除手続きが必要です。

任意売却を進めるには、売却代金の一部を使って滞納税を支払うことで役所の同意を得なければ、銀行が前向きでも手続きはストップしてしまいます。

銀行側も、役所との交渉が難航している案件には慎重な姿勢を見せることがあるため、早めの対応が不可欠です。役所との調整は専門的で時間もかかるため、専門家への相談が有効です。

差押解除について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

関連記事：任意売却のために差押解除はできる？交渉の難易度や手続きを解説

銀行の合意する価格で買い手がつかない

銀行が住宅ローン残債の回収を優先し、任意売却を承諾する売却価格を市場相場よりも高く求めてくるケースがあります。そのため、市場相場より高すぎると買い手がつかず、競売になってしまう事態になりかねません。

市場価格とのギャップを避けるため、不動産会社や専門家が査定を提示し、銀行と粘り強く交渉していくことが重要です。

任意売却における抵当権抹消の交渉には専門家への相談がおすすめ

任意売却で抵当権をスムーズに抹消するには、実績豊富な専門家への相談をおすすめします。

専門家は、任意売却における次の交渉に豊富な経験があります。

• 銀行との売却価格交渉
• 役所との条件交渉

これらの交渉は、任意売却で抵当権を抹消するために欠かせません。個人で交渉するのは困難ですが、専門家であれば、複雑な状況でも多くの経験と知識から円滑に進められるでしょう。

より有利な条件で売却を成立させるためにも、早い段階で専門家への相談が欠かせません。

任意売却が成立せずに競売になった場合のリスク

任意売却が間に合わず競売へ進むと、裁判所主導による法的な強制手続きです。

ここでは、任意売却より不利な競売になってしまった場合の流れと、具体的なリスクを見ていきましょう。

滞納から競売までの流れ

住宅ローンの滞納が続くと、以下の流れで進んでいきます。

1. 金融機関から督促状や催告書が届く
2. 住宅ローン残債の一括返済を求められる（期限の利益の喪失）
3. 代位弁済通知が届く
4. 裁判所から競売開始決定通知が届く
5. 入札により競売が成立する

代位弁済では保証会社が債務者の代わりに銀行へ返済を行い、債権者が保証会社へ変わります。債権者が保証会社になると回収が促進されるため、競売まで時間がありません。

放置すればするほど不利になるため、専門家へ早めの相談が必要です。

競売での売却は市場価格より低く、残債が多く残る

競売の落札価格は市場価格の5〜6割程度になることが一般的であり、多くの残債が残ります。裁判所の執行官が現況調査により評価した売却基準価額は、市場価格より低くなりやすいためです。

競売では残った債務の返済交渉ができず、原則として原則として一括返済を求められることがあります。返済方法の交渉に柔軟な任意売却とは異なり、競売は売却後の生活再建が極めて困難です。

プライバシーが守られず強制退去を迫られる

競売が開始されると、物件の住所や室内写真、間取りなどがインターネットや新聞で公開されます。プライバシーが守られておらず、近隣の住民に知られる可能性が高いでしょう。

また、落札された後は立ち退きの日程も一方的に決められ、拒否すれば強制執行により追い出されてしまいます。引越し費用の交渉なども一切できず、突然住居を追われることになるため、精神的な負担は計り知れません。

抵当権と任意売却に関するよくある質問

任意売却を検討する際、抵当権について疑問を持つ方は少なくありません。ここでは、多く寄せられる3つの質問について回答します。

抵当権がついていても任意売却できますか？

任意売却は、住宅ローンを完済できない方のための救済制度です。残債があっても金融機関が売却価格に合意すれば、売却と同時に抵当権を抹消できます。

通常は完済しないと外せませんが、任意売却では金融機関の合意により例外的に可能です。抵当権がついているから売れないと諦める必要はありません。

任意売却ができない場合ってありますか？

状況によってはできない可能性があります。代表的なケースとしては、次の3つです。

• 共同債務者・連帯保証人の同意が得られない
• 税金滞納の差押えが解除されない
• 銀行が合意した価格で買い手がつかない

このような場合は、早めに専門家へ相談すると交渉により好転する可能性があります。

任意売却で抵当権を抹消するにはいくらかかりますか？

売主の持ち出し費用は必要ありません。通常は登録免許税や司法書士報酬がかかりますが、任意売却による売却代金から差し引きます。

ローン残債の制約がある中でも、市場価格に近い価格で売却できた事例（当協会のご相談者様）

Kさん（52歳）は、病気による収入減と多重債務により自己破産を検討している状況での相談でした。住宅ローンの債権者である金融機関はローンの残債と同額での販売を求め、買い手がなかなか見つかりませんでした。

そこで当協会の専門家が販売状況をこまめに報告しながら粘り強く交渉を続けた結果、周辺相場に近い金額での売却が成立しました。

Kさんは任意売却について知らない状況でしたが、当協会の専門家による説明もあり、専門家の力を借りたことで安心して取引できたと感謝を伝えられた事例です。

関連記事：病気と多額の借金で自己破産へ、任意売却で自宅を売却し再出発

まとめ：任意売却の抵当権抹消が難航している場合は早めにご相談を

任意売却を利用すれば、住宅ローンを完済できなくても金融機関など関係者全員の合意により、抵当権を抹消できます。

抹消費用は売却代金から差し引かれるため、事前の持ち出しは不要です。任意売却は競売を避けるために有効な手段ですが、銀行や役所、関係者と交渉が欠かせません。

時間が経つほど状況は悪化し、任意売却の成立が困難になるため、専門家へ早めに相談することが重要です。

当サイトを運営する一般社団法人 全国任意売却協会では、豊富な実績をもとに最適な解決策をご提案しています。一人で抱え込まず、お気軽にご相談ください。

解決事例一覧