任意売却は債権者の合意が必須？手続きの流れと交渉を成功させるコツ

更新日 2026-02-26

「銀行への任意売却の相談は上手くいくだろうか」
「任意売却の交渉を失敗してしまわないか」

任意売却を検討する際、このように債権者との交渉へ不安を感じる方は少なくありません。

任意売却には、関係する債権者すべての同意が必要です。正しい手順で交渉すれば、競売を回避するために合意を得ることは可能です。

本記事では、任意売却での債権者の合意を得る必要性や条件、交渉のポイントを解説します。任意売却の検討で悩んでいる方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

なぜ任意売却で「債権者の合意」が必要なのか

任意売却を進めるには、住宅ローンの債権者である金融機関の同意が不可欠です。借金を完済できない状態では「抵当権」を抹消できず、勝手に不動産を売却できません。

ここでは、売却の大きなハードルとなる「抵当権」の仕組みと、残債が残る「オーバーローン」状態での売却について詳しく見ていきましょう。

家を売るには「抵当権」を外してもらう必要がある

家を売却するためには、「抵当権」を抹消しなければなりません。抵当権とは住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関が担保取得している不動産を差し押さえ、競売にかける権利です。

原則として、金融機関はローンを全額回収できなければ抵当権を解除しません。しかし、抵当権が残ったままの家は住宅ローンが残っていると判断され、買い手がつきにくい傾向です。そのため、売却時には金融機関から抵当権の解除も合意してもらって抹消する必要があります。

売却代金で住宅ローンの残債を完済できないから

通常、不動産売却時は売却代金で住宅ローンを完済するのが原則です。しかし、任意売却は「完済できない」ことが前提の手続きであるため、特別に売却を認めてもらうための合意が必要になります。

家の売却価格よりも住宅ローンの残高が多い「オーバーローン」の状態が任意売却の条件となります。任意売却後の残債に対する返済計画が実現可能であれば、金融機関は回収の見通しがついて合意してくれるでしょう。

合意が得られない場合、金融機関は強制的にローンを回収するために「競売」の手続きへと移行する可能性が高まります。任意売却を成功させるには、合意形成が極めて重要です。

任意売却の交渉相手となる債権者

一般的に任意売却の交渉相手は住宅ローンを借りた金融機関がメインですが、滞納状況や物件の種類によっては、保証会社や役所なども交渉相手に含まれます。

相手によって交渉の難易度やポイントが異なります。それぞれの債権者の特徴と役割を確認しておきましょう。

基本は住宅ローンを貸し出した金融機関

住宅ローンを融資し、自宅に抵当権を設定する銀行や信用金庫などの金融機関は、基本的に債権者です。金融機関は融資した資金を回収するために、売却を認めるかどうかを判断する立場です。

金融機関は預金者から預かった資金から融資するため、貸したお金を回収する義務があります。競売よりも任意売却の方が回収見込みが高いと判断されれば、合意を得やすくなるのです。

任意売却する際は借入先の金融機関が、最初の交渉窓口になると理解しておきましょう。

代位弁済した保証会社

住宅ローンが長期の滞納になると、保証会社が債務者に代わって残債を銀行へ一括返済する代位弁済が実施されます。代位弁済後は、債権者が銀行から保証会社へと移行するのです。

保証会社は債権回収のプロであり、銀行よりも事務的に競売へ手続きを進める傾向が強いため、より専門的な交渉力が求められるでしょう。

税金滞納で差し押さえがある場合は自治体や税務署

固定資産税や住民税などを滞納している場合は、市役所や税務署が債権者として自宅を差し押さえることがあります。

役所は銀行とは異なる法律に基づいて動くため、たとえ住宅ローンの債権者が売却に同意しても、役所が差し押さえを解除しなければ売却できません。

税金を滞納している場合は全額納付したうえでの任意売却を求められます。現実的に難しい場合は、自治体や税務署へ一部納付による対応で解除に応じてもらう交渉が必要です。

マンション所有で管理費などを滞納している場合は管理組合

マンションの場合は、管理費や修繕積立金を滞納していると、管理組合も債権者となります。管理組合も独自に給与の差し押さえや競売の申立てなどが可能です。

すでに法的手続きを実施している場合は、銀行と同様に解除や取り下げの同意が欠かせません。そのため、「売却代金から回収を受ける債権者」として交渉相手になります。

マンション管理費滞納による管理組合との対応などについては、以下の記事で解説しています。

関連記事：マンション管理費滞納で競売になる？管理組合からの対応と回避法を解説-任意売却ほっとなび

任意売却を成立させるには「2回の合意」が必要

任意売却を成立させるには、債権者から2回の合意を得る必要があります。具体的なタイミングは、次のとおりです。

• 販売活動の開始時
• 売買契約する時

それぞれの内容を見ていきましょう。

1回目：売却する際の販売価格へ合意

最初は、売り出しとなる販売価格に対する合意です。客観的なデータに基づいた市場価格でなければ、債権者との交渉は難航するでしょう。

金融機関は、できるだけ回収するために売りやすい安値での売却を警戒します。そのため、不動産鑑定書や査定書などの根拠を示し、適正価格を示して応諾を得る必要があります。

ここでの合意がなければ、広告を出すなどの販売活動をスタートできないため、任意売却を成功させるには重要なステップです。

2回目：買い手がついた際の配分案へ合意

購入希望者が見つかった後は、売却代金の「配分案」に対する合意が必要です。売却代金を返済や費用へ、どう振り分けるかを検討します。具体的な配分先は、次のとおりです。

• 各債権者への返済額
• 仲介手数料
• 登記費用
• 引越し代　など

特に債権者が複数いる場合、全員が納得する配分に調整するのは難しく、任意売却で揉めやすいポイントになります。配分案への合意が得られて初めて、売買契約の締結や物件の決済、引き渡しが可能になるのです。

債権者の合意を得るために重要な3つのポイント

任意売却を成功させるためにかかせない債権者との合意を得るために、3つの重要なポイントがあります。

• できるだけ早く相談する
• 競売より高く売れる根拠を提示する
• 実績ある専門業者を通じて交渉する

それぞれの内容を見ていきましょう。

できるだけ早く相談する

最も重要なポイントは時間との勝負のため、早めの相談が欠かせません。一般的に競売の入札期日前日までが取り下げ期限です。開札になると、債権者側でも手続きを止めることができません。

逆に、督促状が届いた直後など早い段階であれば、任意売却以外の選択肢も含めて検討できる余地があります。返済が苦しいと感じた時点で直ちに行動を起こせば、有利な条件で合意を得られる確率が高まるのです。

競売より高く売れる根拠を提示する

債権者へ競売より高く売却して回収できる根拠を示します。債権者は少しでも多くの資金を回収したいため、市場相場とかけ離れた売却価格には同意する可能性は少ないでしょう。

不動産鑑定書や取引事例といった、客観的なデータの提示が効果的です。単なる販売希望価格ではなく、説得力のある査定価格を示すことが、債権者の納得を引き出すために欠かせない条件となります。

実績ある専門業者を通じて交渉する

任意売却の実績が豊富な専門家を通じた交渉が不可欠です。複雑な利害関係の調整や、金融機関または他の債権者を説得する交渉は、個人で行うには限界があります。

専門知識を持つ業者が交渉の間に入ることで、債権者が抱く懸念を解消し、競売よりメリットがあることを論理的に説明できるのです。

任意売却のスムーズな合意形成のためには、信頼できるパートナー選びが何より重要と言えるでしょう。

債権者から任意売却の合意を得られないケース

任意売却は、債権者が競売よりメリットがないと判断すれば合意を得られません。主なケースは、以下のとおりです。

• 売却価格が相場より著しく低い
• 競売の開札直前で手続きが間に合わない
• 連帯保証人や自治体などから同意が得られない

それぞれのケースについて解説します。

売却価格が相場より著しく低い

売却価格が市場相場より著しく低い場合、債権者は同意しません。なぜなら、安値で売却されるより競売にかけたほうが、より多くの資金を回収できると判断されるからです。

債権者は独自の査定基準を持っているため、その基準を満たす価格設定が欠かせません。査定額の根拠が不明確なままでは納得を得られないため、適正価格であることを証明する客観的な資料の提示が求められます。

競売の開札直前で手続きが間に合わない

競売の開札期日が迫っていると、手続きが間に合わないことを理由に断られかねません。原則として、任意売却は競売の開札期日の前日までに引き渡しを完了する必要があります。

しかし、金融機関内での稟議決裁には時間がかかるため、期限間際に相談しても事務手続きが間に合わないケースが多いのです。

入札や開札の段階まで進んでしまうと、任意売却への切り替えはほぼ不可能になるため注意が必要です。

連帯保証人や自治体などから同意が得られない

連帯保証人や、税金を差し押さえている自治体などの同意が得られない場合も売却できません。任意売却は債権者が複数いる場合、全員の合意形成が必須であり、一人でも反対すれば任意売却は成立しないのです。

例えば、連帯保証人である元配偶者が拒否すれば手続きはストップします。また、役所は原則として全額納付を求めるため、差押え解除の交渉が難航しやすい傾向です。

複数の債権者や関係者がいる場合は、任意売却の実績がある専門家に相談して交渉してもらいましょう。

任意売却の債権者に関するよくある質問

任意売却に関する債権者との交渉や手続きについて、多く寄せられる疑問に回答します。

任意売却で債権者との交渉は自分でできる？

任意売却は専門的な知識が必要になるため、ご自身での交渉による合意は難しいでしょう。実績もある専門家から債権者と交渉してもらうことが不可欠であり、スムーズな交渉が期待できます。

時間がかかるほど、精神的な負担も大きくなるため、専門家へ依頼するのがおすすめです。

債権者が複数いる場合、1人でも反対したら任意売却できませんか？

任意売却は債権者のうち一人でも反対すれば成立しません。手続きを進めるには、住宅ローンの債権者だけでなく、連帯保証人や差し押さえを行っている自治体などの関係者すべての同意が必要だからです。

任意売却後に残ったローン（残債）はどうなりますか？

売却した後の残債は、原則として返済義務があります。任意売却なら債権者との交渉により、生活再建に向けて無理のない範囲で分割返済を認めてもらえるケースがほとんどです。

複数の債権者との合意を得て任意売却を実現した事例

複数の債権者が存在し、差し押さえもある状況から任意売却を成功できた事例を紹介します。

出版業を営むM様は、スランプによる収入減で税金を滞納し、取引先からの入金までもが市役所に差し押さえられている危機的状況でした。住宅ローンも半年以上滞納しており、複数の債権者との複雑な利害調整が不可欠な難易度の高いケースです。

当協会が間に入り、市役所や税務署、金融機関と同時に交渉を開始しました。粘り強い話し合いの末、一部納税を条件に差し押さえの解除に成功。

さらに金融機関からも売却価格での抵当権抹消の合意を取り付け、無事に任意売却が成立しました。個人では解決困難な交渉も、専門家の仲介により解決へと導いた好事例です。

事例の詳細については、解決事例集をご覧ください。

参照元:スランプで収入激減…税金滞納による差し押さえを解除し再出発したケース-任意売却ほっとなび

まとめ：債権者の同意を得るには任意売却の専門家へご相談を

任意売却は競売を回避する有効な手段ですが、成立させるには債権者の同意が欠かせません。しかし、金融機関が納得する適正価格の提示や、誠実かつ迅速な対応が求められるため、個人での交渉による成立は難しいでしょう。

専門知識と豊富な実績を持つ専門家による交渉が効果的です。一般社団法人全国任意売却協会では多くの解決困難な交渉を経験しきた専門家が対応します。

当協会が複雑な利害関係を調整し、有利な条件での合意形成を全力でサポートします。一人で抱え込まずに無料相談をご利用ください。

まとめ：催告書が届いたら手遅れになる前にまずは早めにご相談を

催告書が届いたということは、金融機関が法的手続きの準備を見据えていると言えます。放置したままでは、段階的に手続きが進み、競売を経て強制退去という結末になりかねません。

リスケジュールの対応が厳しくても、任意売却や債務整理といった専門的な手続きであれば、生活を再建できる可能性は十分にあります。

競売を回避し、少しでも有利な条件を得る解決策を選択するためには早めの相談が欠かせません。まずは、当協会（一般社団法人全国任意売却協会）の無料相談をご利用ください。

解決事例一覧