住宅ローンを3か月滞納するとどうなる？5つの対処法を解説

更新日 2025-10-09

会社の業績悪化や予期せぬ事情で収入が減り、住宅ローンの支払いが厳しくなって不安を抱える方は少なくありません。

住宅ローンを3か月滞納してしまい、家を失うことになるのではないかと心配している方もいるでしょう。

この記事では、住宅ローンを3か月滞納した場合に何が起こるのか、滞納期間ごとの影響を解説します。また、具体的な5つの対処法も紹介するので、返済に悩んでいる方は参考にしてみてください。

住宅ローン滞納が3か月続くとどうなる？滞納期間ごとの影響

住宅ローンの滞納は、期間が長引くほど深刻な事態へと発展します。金融機関の対応は最初の1〜2か月は督促が中心ですが、3か月を超えると、法的手続きを視野に入れた催告書が送付されます。

ここでは、滞納期間ごとに金融機関の対応がどのように変化し、どのような影響が出るのかを具体的に見ていきましょう。

1〜2か月目｜金融機関から督促状が届く

住宅ローンの返済日に入金が確認できない場合、金融機関から電話で状況確認を含む督促が行われます。入金漏れなどの場合は、事情を説明し、指示に従って入金すれば大きな問題にはなりません。

督促を無視し続けると、滞納金額と発生した遅延損害金の支払いを求める請求書や督促状が届きます。

3〜6か月目｜期限の利益喪失通知が届いて一括返済を求められる

滞納が3か月以上続くと、法的措置を予告した内容証明郵便による催告書に変わります。

催告書が届いた後も返済できないと、金融機関から期限の利益喪失通知が届くでしょう。分割返済の権利がなくなり、住宅ローン残高の全額を一括返済するよう求められるため注意が必要です。

多くのケースで一括返済は難しく、保証会社が金融機関へ支払う代位弁済が行われ、新たな債権者になります。

期限の利益喪失について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：期限の利益喪失とは？住宅ローンが払えない場合の対処法を解説！

6か月以降｜競売開始決定の通知が届く

一括返済請求に応じないと、保証会社は裁判所へ競売の申し立てを行い、裁判所から競売開始決定通知が届きます。

競売は強制的に自宅が売却される法的手続きであり、交渉の余地はありません。競売の売却価格は市場価格の6〜7割程度が多く、売却後も多額のローンが残ります。競売は、経済的にも精神的にも最も避けたい事態です。

期限の利益を喪失したときに受ける4つのペナルティ

期限の利益を喪失すると、4つのペナルティから大きな経済的負担が発生します。

• 住宅ローンの一括返済を要求される
• 期限の利益が復活する可能性が低い
• 遅延損害金の対象が大きくなり急増する
• 一括返済ができないと競売にかけられる

それぞれのペナルティについて詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの一括返済を要求される

最も影響が大きいペナルティは、住宅ローン残高の一括返済を要求されることです。これまで認められていた分割返済の権利を失います。

請求金額には、ローンの元金残高と利息に加え、延滞中に発生する遅延損害金も含まれます。滞納が続く状況での一括返済は、多くの人にとってほぼ不可能でしょう。

期限の利益が復活する可能性が低い

一度喪失した期限の利益は、分割返済できる状態に戻すことは困難です。期限の利益喪失は住宅ローンの契約条項に基づいた処置になります。

また、他の金融機関からの住宅ローンの借り換えにより、分割返済に戻そうとしても難しい状況です。信用情報機関に金融事故として登録されるため、新たな借り入れの審査通過は難しいでしょう。

遅延損害金の対象が大きくなり急増する

住宅ローンを滞納すると、通常の利息とは別にペナルティとして遅延損害金が発生します。一般的に遅延損害金の利率は年14%程度と高めに設定される傾向です。

期限の利益を喪失すると、遅延損害金の計算対象が拡がる点に注意しましょう。

状況	遅延損害金の計算対象
期限の利益喪失前	滞納している数か月分の元金のみ
期限の利益喪失後	住宅ローンの残債全額

例えば延滞金額が100万円、残債が2,000万円の場合、期限の利益喪失により計算対象は20倍になるため、遅延損害金の急激な増加が見込まれます。

一括返済ができないと競売にかけられる

一括返済できないと、保証会社は裁判所へ競売の申し立て、債権の回収を図ります。競売は、裁判所主導により担保不動産を強制的に売却し、債権回収にあてる法的な手続きです。

競売が開始されると、債務者にデメリットが多く生じます。

• 自由に売却できない
• 売却価格は市場価格の6〜7割程度
• 売却後も多額のローンが残る可能性が高い
• 自宅を退去させられる

競売手続きになると、家を手放さないための選択肢がなくなり、手遅れになるおそれがあります。遅くとも競売を申し立てられる前に自発的な対処が重要です。

競売について詳しく解説しているので、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：競売とは？住宅ローン滞納から競売までの流れやリスク、対処法をわかりやすく解説

住宅ローンを滞納したときの対処法5選

住宅ローンの滞納が続き、厳しい状況になった場合は、できるだけ早く行動を起こしましょう。早く行動するほど、有利な解決策を選べる可能性が高まります。

ここでは、住宅ローンの返済が困難になった場合に検討できる5つの具体的な対処法を紹介します。

金融機関に相談する

どのような状況であれ、返済に不安を感じた段階で、借り入れした金融機関の担当者への相談が最も重要です。現在の経済状況を伝え、返済の意思を示すと、金融機関側からも相談に応じてもらいやすくなるでしょう。

早い段階で相談できると、主に次の方法で返済条件の変更に応じてもらえる可能性があります。

• 一定期間の減額返済
• 一定期間の元金返済猶予
• 返済期間延長による月々の返済額軽減

住宅ローンの返済が困難な方に対し、各金融機関は返済条件の見直しへ応じる体制を整えているため、早めに相談しましょう。

自宅を売却して住み替える

返済の継続が難しい場合、自宅を売却してローンを返済する方法が現実的な選択肢です。売却には大きく分けて2つの方法があり、内容は以下のとおりです。

売却方法	状態	価格
通常売却	アンダーローン	売却価格＞ローン残高
任意売却	オーバーローン	売却価格＜ローン残高

任意売却は市場価格より8〜9割での売却が可能であるため、競売より売却後に残る借金を少なくできます。住み替えになりますが、ローン残高を減らせ、残債については返済方法の交渉が可能です。

保険が適用できないか確認する

住宅ローンを滞納した原因が病気やケガによる収入減少の場合、加入している生命保険などの適用で返済ができないかどうか確認してみましょう。

住宅ローン契約時に加入する「団体信用生命保険（団信）」は、死亡または高度障害状態になった場合にローンが全額弁済される保険です。

また団信の特約によっては、がん・脳卒中・急性心筋梗塞といった疾病で所定の状態になった場合、ローン残高がゼロになります。

さらに個人で加入している民間保険が収入減少を補填してくれる可能性もあるため、加入している保険契約の内容を見直してみましょう。

借り換えを検討する

現在よりも好条件の住宅ローンへ借り換えると、月々の返済額や返済総額を減らせる可能性があります。返済が苦しくなる前に検討できるのであれば、有効な手段の一つです。

ただし、住宅ローンを滞納した状態では、すでに信用情報機関へ金融事故を登録されている可能性があります。そのため、新たなローンの審査通過が難しく、選択肢として現実的ではなくなるでしょう。

リースバックを活用する

リースバックは自宅を第三者へ一度売却した後、買主と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続けられる仕組みです。住み慣れた家を離れたくない、子どもの生活環境を変えたくない場合の選択肢になります。

しかし、売却価格は市場価格より低くなる傾向があり、家賃は周辺相場より高めに設定されるケースが一般的です。オーバーローンの状態では不足分を完済する必要があるため、自己資金を用意するか、任意売却を利用する対応になります。

リースバックについての詳しい内容は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：住宅ローンが残ったままでもリースバックは利用可能？条件や注意点を解説！

期限の利益を失ったら任意売却がおすすめな4つの理由

期限の利益を喪失した状況では、任意売却の選択をおすすめします。競売に比べて有利な条件で自宅を売却できるため、経済的・精神的な負担を大きく軽減できる方法です。

ここでは、任意売却をおすすめする4つの具体的な理由を解説します。

売却価格が低い競売を避けられる

任意売却を選択する最大のメリットは、競売よりも高い価格での売却が期待できる点です。

売却方法	売却価格
任意売却	市場価格の8〜9割
競売	市場価格の6〜7割

任意売却は通常の売却同様に売買交渉が可能であるため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。少しでも高く売却できれば、売却後の返済負担を減らせるでしょう。

引っ越しの時期や条件を相談できる

任意売却は通常の不動産取引に近いため、購入者との間で、引っ越しのタイミングを含む引き渡し日の交渉が可能です。

一方で競売は、裁判所主導で強制的に進められるため、落札者が決まれば立ち退きを求められます。引っ越しのタイミングは自分で決められません。

なお、任意売却では債権者との交渉により、売却代金から引っ越し費用を一部負担してもらえるケースもあります。

周囲に知られにくい

自宅が競売にかけられると、官報や裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト（BIT）などで広く公開されます。物件の住所や室内の写真などが掲載されるため、プライバシーな情報を周囲に知られかねません。

一方で任意売却は一般的な不動産売却として行われるため、周囲に知られずプライバシーを守りながら売却手続きができます。

残った債務の返済方法を交渉できる

オーバーローンで自宅を売却すると、債務が残ります。残った債務の返済方法について、債権者と交渉できる点が任意売却のメリットです。

競売であれば、残った債務は一括返済を求められますが、任意売却では今後の生活などを考慮した分割返済が交渉できます。柔軟な交渉ができるため、生活再建の計画を立てやすいでしょう。

まとめ：まずは早めにご相談を

住宅ローンを3か月以上滞納すると、催告書が届き始め、期限の利益喪失が現実的になります。期限の利益を喪失すると、一括返済を求められ自宅が競売にかけられるリスクが高まります。

競売は自宅を失いながらも債務が残るケースが多いため、可能な限り避けるべき事態です。期限の利益を喪失した後でも、競売を回避するための有効な手段として任意売却があります。

任意売却は競売よりも経済的・精神的負担の少ない解決方法です。住宅ローンの返済が難しいと感じたら問題を放置しないで早めに相談しましょう。

住宅ローンの返済に悩んでいる方や任意売却を検討している方は、ぜひ当サイトを運営する全国任意売却協会にご相談ください。豊富な専門知識や任意売却への対応実績をもつ専門スタッフが最善の解決策をご提案します。