親族間売買で住宅ローンは組める？審査が厳しい理由とローンが使えない時の対処法

更新日 2026-02-26

「親族間売買で住宅ローンの審査は通りやすいのだろうか」
「審査が厳しくなるのは本当なのか」

親族間売買を検討する際、住宅ローンの審査に対してこのような不安を抱えている方は少なくありません。

親族間売買の住宅ローンを取り扱っている金融機関は少なく、審査判断も厳しくなりやすい傾向です。金融機関では次のリスクを懸念しています。

• 低金利の住宅ローンが別の目的に使われる不正利用
• 取引が実質的な贈与である「みなし贈与」

しかし、正しい手順を踏めばローンを組める可能性はあり、組めなくても代替案での解決も可能です。

本記事では、審査が厳しい理由と通過するための具体的な対策、ローンが組めない場合の解決策を解説します。親族間売買での住宅ローンを理解できる内容ですので、ぜひ参考にしてみてください。

親族間売買とは？基本の仕組み

親族間売買は親子や兄弟など親族同士でおこなう不動産売買です。ここでは、親族間売買の基本的な仕組みや、具体的なメリット・デメリットについて解説します。

親族間売買の定義と対象範囲

親族間売買とは、親子や兄弟姉妹、夫婦などの親族間で自宅や遊休地などの不動産を売買します。民法上の親族だけでなく、内縁関係など近い関係での取引も「親族間売買」とみなされるのです。

通常の不動産取引よりもお互いの事情を考慮しやすいですが、第三者のチェックが入りにくいため、金融機関の融資審査は厳しくなると理解しておきましょう。

親族間売買が行われる目的とケース

親族間売買が行われる主な目的は、愛着のある実家などを第三者に手放すことなく、まとまった資金を調達することです。

一般的な不動産売却では退去が必要ですが、親族が買主なら住み続けることも可能なため、実質的に家を守れます。具体的なケースは、以下のとおりです。

• 親の介護施設費用
• 事業資金の捻出
• 将来の相続トラブル防止
• 離婚時の財産分与　など

このように、ライフイベントに伴う資金ニーズや資産整理の手段として活用できます。

親族間売買をする3つのメリット

親族間売買では、通常取引にはない代表的な3つのメリットについて解説します。

市場価格より柔軟な条件で売買しやすい

最大のメリットは、当事者同士の合意に基づき、市場価格より低い価格や引渡時期などの条件を柔軟に決められる点です。お互いの事情を理解している親族間なら、利害が一致しやすく、通常取引よりもスピーディーに合意形成ができるでしょう。

また、不動産会社を介さずに直接契約すれば、通常は数十万円以上かかる仲介手数料を節約することも可能です。ただし、住宅ローンを利用する場合は仲介を求められるケースがあります。

住み慣れた家を引き継げる安心感がある

愛着のある実家を全く知らない第三者に渡すことなく、親族が住み続けられるという安心感も大きなメリットです。

売却後も親が同居を続けたり、将来的に資金が整った際に買い戻したりできる可能性があり、生活環境を大きく変えずに済むケースもあります。

また、実家が取り壊されたり他人の手に渡ったりする心理的ストレスを回避し、安心して生活できるでしょう。

将来の相続を見据えた資産整理ができる

不動産は分けにくい資産であるため、生前に現金化しておくことで、将来の相続トラブルを未然に防ぐ効果があります。

例えば、親の不動産を子が購入して財産を現金化しておけば、相続発生時に分配しやすくなります。また、複雑になりがちな共有名義の不動産を売買で一本化し、権利関係を整理して次世代へ承継させる手段としても有効です。

親族間売買をする3つのデメリット

税制面や人間関係におけるリスクも存在します。ここでは、注意すべき3つのデメリットを見ていきましょう。

住宅ローン控除が対象外になるリスクがある

売主と買主が生計を一にしている親族間での売買は、住宅ローン控除の適用対象外となる可能性があります。形式的な売買による節税を防ぐためです。

生計が別である親族からの取得であれば適用できるケースもありますが、同居や仕送りの有無などを踏まえて総合的に判断されます。

「ローンを組めば控除が受けられる」と安易に考えると、想定外の負担増につながりかねません。事前に税理士など専門家への確認が必要です。

参照：No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

贈与税がかかる可能性がある

相場より著しく低い価格で売買すると、安くなった差額分が「実質的な贈与」とみなされ、買主に贈与税が課される可能性があります。「みなし贈与」と呼ばれるもので、適正価格の判断基準が曖昧なため、税務署に否認されないよう慎重な価格設定が必要です。

また、不動産売買の実態が伴わない資金移動などは、売買契約自体を否認される可能性があります。その結果、全額が贈与として扱われるリスクもあるため、注意しましょう。

家族間トラブルに発展する可能性がある

特定の親族間だけで不動産売買を行うと、推定相続人となる他の親族などから不満が出て、「争族」の原因になる可能性があります。

一部の親族同士は納得していても、他の親族への説明が不足していると、将来の相続分が減ることを懸念して反対されるケースも少なくありません。

近しい関係だからこそ、価格や条件面での意見が食い違うと、感情的な対立に発展しがちです。一度トラブルになると修復が難しく、売買自体が成立しなくなります。

親族間売買での住宅ローン審査は厳しくなりやすい

親族間売買は、一般的な住宅ローン審査よりも厳しくなる傾向です。ここでは、金融機関の対応状況と、なぜ審査が厳しくなるのか、その理由を3つのポイントで解説します。

親族間売買に対する金融機関の対応

親族間売買の住宅ローンについて、原則として取り扱いを制限しているケースがほとんどです。しかし、一部の銀行や信用金庫では条件付きで融資を受けられる可能性があります。

また、ノンバンクは親族間売買向けのローンを扱うところもあり、他の金融機関で融資が難しい場合の代替手段として有効です。

なお、透明性を確保するため、不動産会社の仲介を入れることが必須条件となるケースがあります。

住宅ローン審査が厳しい3つの理由

金融機関が親族間売買の住宅ローン審査を慎重にする主な理由が3つあります。

• 住宅ローン以外の目的に利用すると疑われやすい
• 実質的な贈与とみなされる
• 個人間売買のため契約内容が不透明になりやすい

住宅ローン以外の目的に利用されると疑われやすい

住宅ローンの金利は低くなりやすいため、事業資金や借金返済など、居住目的以外に流用されるリスクを金融機関は懸念するのです。

親族間取引は第三者間取引に比べて取引の客観性を確認しづらく、居住実態や資金使途について、より慎重に審査されます。

金融機関としては、本来の「自己居住用」であることを確認できなければ融資リスクが高まるため、慎重な対応を取らざるを得ないのです。

実質的な贈与とみなされる

親族間売買は、取引自体は不動産売買であっても、実質的には「贈与」であるとみなされるリスクがあります。市場価格と大きく乖離した価格で取引を行うと、税務署から「みなし贈与」と認定され、課税対象となる可能性があるからです。

金融機関は、こうした税務リスクを抱える取引への融資には非常に慎重であり、審査が厳しくなる大きな要因となっています。

個人間売買のため契約内容が不透明になりやすい

不動産会社を介さない個人間取引では、重要事項説明書が作成されず、契約の透明性や信頼性を確認しにくいという問題があります。

第三者の客観的なチェックが入らないため、物件の権利関係に不備があったり、後からトラブルに発展したりするリスクが高くなりがちです。

このような不確実性は金融機関にとって大きなマイナス要因となるため、融資を敬遠する主な理由となっています。

親族間売買で住宅ローン審査を通すための対策3選

親族間売買の住宅ローン審査は適切な対策を講じれば、融資を受けられる可能性は十分にあります。具体的な対策は、次の3つです。

• 親族間売買に対応している金融機関を選ぶ
• 不動産会社による仲介を入れる
• 適正価格でみなし贈与を防ぐ

それぞれの対策を解説します。

親族間売買に対応している金融機関を選ぶ

親族間売買の住宅ローン対応の実績がある金融機関を選ぶことが重要です。一部の銀行や信用金庫、ノンバンクでは、条件付きや通常商品として取り扱いがあります。

まずは、自分のエリアで親族間売買の融資実績がある金融機関を探し、事前に相談して取り扱いの可否を確認することをおすすめします。

不動産会社による仲介を入れる

親族間売買の住宅ローンで融資審査を通すためには、不動産会社に仲介を依頼し、第三者の立場として取引に入ってもらうことが欠かせません。

親族間売買を審査する金融機関では、不動産仲介業者の媒介による契約を条件としていること多いためです。

仲介手数料としてのコストはかかりますが、取引の客観性と透明性を確保でき、金融機関からの信用を得るためには「必要経費」と割り切って依頼しましょう。

適正価格でみなし贈与を防ぐ

売買価格は、不動産鑑定士や不動産会社の査定など、客観的な資料に基づいた適正な市場価格で設定する必要があります。市場価格より著しく低い価格で取引を行うと、税務署から「みなし贈与」と判断されかねません。

みなし贈与の疑いがある取引への融資は、コンプライアンス上のリスクがある取引として、金融機関が審査を断られる要因となります。

正式な不動産売買契約書を作成し、売買代金の授受は手渡しではなく銀行振込の履歴を残すなど、取引の透明性を証明する準備を徹底しましょう。

親族間売買で住宅ローンが組めない場合の選択肢

金融機関の審査に通らなかった場合の選択肢として、現実的な3つの代替案を紹介します。

• 通常の不動産売買
• 生前贈与や相続
• 任意売却

それぞれの内容を見ていきましょう。

一般の不動産市場で売却する

親族間での売買が難しい場合は、一般の不動産市場で第三者へ売却し、必要資金の確保を検討しましょう。

第三者への売却であれば適正な市場価格で売れやすく、買主も融資を受けやすいため、取引がスムーズに成立します。

住み慣れた家を手放すことにはなりますが、債務を清算してライフステージに合った住居へ移ることで、経済的な生活基盤を立て直しできるでしょう。

生前贈与や相続で引き継ぐ

急いで資金を用意する必要がないのであれば、無理に売買せず、生前贈与による制度などを活用するのも一つの手です。贈与税を抑えながら資産を移転できるうえ、将来の相続発生まで待てば、不動産取得税などのコストを節約できる場合もあります。

また、暦年贈与を利用して現金を少しずつ渡し、将来の住宅購入資金や贈与税・相続税の納税資金を計画的に準備してから移転する方法も有効です。

住宅にローン残債がある場合は任意売却を検討する

もし親族間売買を検討した理由が住宅ローンの返済が苦しいためであれば、任意売却が有効な解決策になります。

住宅ローンの残高が家の価値を上回る「オーバーローン」の状態でも、金融機関の合意を得れば、競売を避けて市場価格で売却できるからです。残った債務についても無理のない分割返済が可能になるケースがあります。

また、投資家などの第三者に購入してもらい、賃料を払って住み続ける「リースバック」と組み合わせる方法も有効です。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：【図解】任意売却とは？競売との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説

親子間売買での住宅ローン審査を通過して住み慣れた家を守った事例

不景気による収入減で住宅ローンの返済が困難になりながらも、親子間売買によって自宅を守った、当協会への相談事例を紹介します。

自営の繊維業を営んでいたA様は、仕事の激減により毎月の返済に追い込まれていました。大学生のお子様の学費もあり家計への不安を抱え、最初はA様の奥様から相談を受けました。相談の中で、「住み慣れた家を手放したくない」という奥様の強い思いがありました。

そこで、同居する26歳の息子さんに自宅を購入してもらう「親子間売買」をご提案し、親子売買に前向きな金融機関を紹介。

当初、息子さんの年収だけでは希望額の融資審査に通りませんでしたが、奥様が連帯保証人となることで信用力を補完し、無事に承認され売買契約が成立したのです。

親子間売買はハードルが高い取引ですが、家族で力を合わせ、正しい手順を踏めば実現できる可能性があることを証明した事例と言えます。

事例の詳細については、解決事例集をご覧ください。

参照先：不景気による収入減、親子売買で自宅を守り新生活へ移行したケース

まとめ：親族間売買を検討する際にはご相談を

親族間売買の住宅ローン審査は、実績のある金融機関を選び、透明性を確保できれば、厳しい審査でも融資を受けられる可能性はあります。

住宅ローンが利用できない場合でも、住み続けるための通常の不動産売却や任意売却など代替案の選択も可能です。

一般社団法人 全国任意売却協会では、任意売却や親族間売買、住宅ローンの返済に関する無料相談を受け付けています。専門知識を持った相談員が、ご家族の状況に合わせた最適な解決策をご提案しますので、まずは一度お気軽にご相談ください。

解決事例一覧