競売にかけられた家を買い戻す方法とは？住み続けたい場合の対処策を徹底解説！

更新日 2026-01-13

「競売にかけられた家をどうにかできないだろうか」

「なんとか家を買い戻すことはできないか」

住宅ローンの支払いが困難になり、競売開始通知が届くと、上記のように考える方は少なくありません。

しかし、競売にかけられた家を買い戻すことは現実的に困難です。競売手続きには法的な制約があるうえ、住宅ローンの返済ができない状況での資金準備は難しいでしょう。

ただし、競売を回避できれば、家を維持できる方法が存在します。

本記事では、競売における買い戻しの現実や、競売の回避方法を紹介します。また、実際に取るべき対策を詳しく解説するので、大切な住まいを守るため参考にしてみてください。

競売にかけられた家を買い戻す方法3選

現実的なハードルは高いですが、理論上、競売にかけられた家を買い戻す方法は以下の3つが存在します。

1．親族や知人に落札を依頼する

法的な制約により債務者本人は落札できないため、親族や知人に落札を依頼する方法が考えられます。

落札後にその親族から家を借りる、あるいは将来的に買い戻すという約束を取り付けます。

ただし、競売手続きは不特定多数の人が参加するオークション形式です。親族や知人が確実に落札できる保証はなく、他の入札者が高額入札すれば家を失います。

また、親族には「現金一括」での落札代金の準備をしてもらう必要があり、親族の家計状況次第では金銭的負担を伴う依頼になりかねません。親族への負担も考慮すると現実的に難しい方法でしょう。

2．競売入札代行業者に依頼する

競売入札を代行する専門業者へ依頼する方法です。

入札に対するノウハウを持つ専門業者であれば、適正な価格での入札が期待できます。しかし、プロであっても確実に落札できるとは限りません。

競売物件は市場価格より安くなりやすいため、多くの投資家が参加し競争が激化します。また、競売入札代行業者への依頼は高額な手数料が必要になり、経済的に困窮している状況での支払いは大きな負担となります。

3．落札者に交渉して買い戻しする

競売で第三者に落札された後、その落札者に対して「家を売ってほしい」と交渉する手段です。落札者から直接買い戻す行為は、法律上禁止されていません。

ただし、買い戻しに必要な資金は、落札価格に落札者の利益が上乗せされるため高額になります。住宅ローンを延滞して競売にかけられた状況では、新たな資金調達（ローン審査など）はほぼ不可能です。

また、競売参加者は主に転売目的の不動産業者や投資家であるため、「また家に住みたい」といった感情に訴えた交渉は通用しにくいのが現実です。

競売にかけられた家の買い戻しは困難

結論から述べると、上記の方法を試みたとしても、競売にかけられた家の買い戻しは現実的に極めて困難です。

最大の理由は、競売では民事執行法第68条により債務者本人の入札が禁止されている点にあります。住宅ローンの長期滞納者が、返済せずに買い戻しする行為は適切ではないと判断されるためです。

さらに、資金面の問題が重くのしかかります。

住宅ローンの延滞によりブラックリスト（個人信用情報機関）へ登録されているため、ご自身で新たな住宅ローンを組むことはできません。親族や第三者に依頼するにしても、数千万円単位の現金を用意できるケースは稀でしょう。

このように、競売決定後の買い戻しは法的・経済的な面から見て「ほぼ不可能」な選択肢と言わざるを得ません。

参照：e-Gov法令検索｜民事執行法　第六十八条

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競売を回避し住宅ローンを減らす4つの方法

「競売での買い戻し」に固執するよりも、競売そのものを回避し、より有利な条件で生活を再建する方法があります。入札が始まる前であれば、以下の4つの選択肢が残されています。

1．任意売却

「任意売却」とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際に、金融機関の合意を得て一般市場で不動産を売却する方法です。

競売と比較して、任意売却は「市場価格に近い価格」で売却できる点が最大のメリットです。競売では売却価格は市場価格の6〜7割程度まで下がりますが、任意売却なら8〜9割程度での売却が期待でき、その分借金を多く減らせます。

また、通常の不動産売買と同様の手続きであるため、近隣住民に事情を知られることなく、プライバシーを守れます。

任意売却後の残った住宅ローン債務については、金融機関と交渉し「無理のない範囲での分割返済」が可能になるケースが一般的です。

親族間売買

親族間売買は、親子や兄弟などの親族に物件を買い取ってもらう方法です。所有権を親族に移した後、元の所有者が家賃を支払うか、あるいは無償で住み続けます。

家を他人に渡さず残すことができるため、精神的な負担を大きく軽減できます。しかし、売買価格が著しく低いと「みなし贈与」と判断され、贈与税がかかる可能性があるため、適正な価格設定が必要です。

また、購入する親族側が住宅ローンを組めるかどうかが最大のハードルとなります。

リースバック

リースバックは、不動産会社や投資家に自宅を売却し、売却後に「賃貸」として家賃を払いながら住み続ける方法です。

引っ越しをする必要がなく、固定資産税の負担もなくなります。また、契約内容次第では将来的に資金ができた際に「買い戻し」ができる特約を付けられる場合もあります。

ただし、家賃が周辺の市場相場より高くなる傾向にあるため、長期的な支払い能力を考慮して選択しましょう。

個人再生

個人再生は裁判所を通した手続きですが、「住宅ローン特則」（住宅資金特別条項）を利用することで、自宅を手放さずに借金整理が可能です。

住宅ローンはそのまま払い続け、それ以外のカードローンなどの借金を大幅に（最大5分の1〜10分の1程度）圧縮します。

住宅ローン以外の返済負担を減らし、浮いたお金を住宅ローンの支払いに集中させることで、家を守る方法です。

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まとめ：家が競売にかけられる前に、まずは早めのご相談を

競売開始決定通知が届いた後でも、買い戻しや住み続ける方法は残されています。しかし、どの方法を選ぶにしても「時間」が最大の鍵です。

競売の開札日が近づくほど選択肢は減り、条件は悪くなります。「任意売却」や「リースバック」を成功させるためには、競売入札が始まる前に行動を起こす必要があります。

一人で悩まず、まずは不動産の専門家や弁護士に相談し、現状でとりうる最善の策を見つけてください。

当サイトを運営する一般社団法人全国任意売却協会では、住宅ローンの返済でお困りの方への相談対応を行っております。競売を回避し、より良い条件での解決を目指すために、まずはお気軽にご相談ください。

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