競売にかけられたらいつまで住める?住み続ける方法を解説！

更新日 2025-11-18

「競売になったら、いつまで住めるのか?」―住宅ローンの滞納で競売開始決定通知が届いた方の最大の不安は、この一点に尽きるでしょう。

結論から申し上げます。競売でいつまで住めるかは、落札者が代金を納付するまでの約6〜8ヶ月間です。競売開始決定通知が届いてすぐに追い出されることはありません。

ただし、代金納付後は法的な居住権を失い、最終的には強制退去となります。この記事では、競売でいつまで住めるのか、各段階での住める期間、そして強制退去を避けて住み続ける方法まで、法的根拠に基づいて詳しく解説します。

【結論】「代金納付まで」まで住める

競売でいつまで住めるかという質問に対する法的な答えは、「落札者が裁判所に売却代金を全額納付する日まで」です。

競売開始決定通知が届いてから代金納付までの期間は、通常6ヶ月から8ヶ月程度かかります。つまり、競売が始まってもすぐに家を追い出されるわけではなく、少なくとも半年程度は住み続けることができるのです。

ただし、代金納付日を過ぎると、あなたは法的に住む権利を完全に失います。その後、新所有者(落札者)との交渉次第では一定期間住み続けられる可能性もありますが、最終的には退去しなければなりません。

では、競売手続きの各段階で「いつまで住めるのか」を詳しく見ていきましょう。

競売の各段階でいつまで住める?期間別タイムライン

競売は法的な手続きに従って段階的に進みます。各段階で「いつまで住めるか」を時系列で解説します。

【1ヶ月目】競売開始決定通知が届く→まだ住める

住宅ローンを3〜6ヶ月程度滞納すると、債権者が裁判所に競売を申し立て、「担保不動産競売開始決定通知」が特別送達で届きます。

この通知は競売手続きが正式に始まった合図ですが、所有権はまだあなたにあるため、当然ながら住み続けることができます。「競売開始=即退去」ではありません。

この段階は、対策を講じるための最後のチャンスでもあります。通知が届いた時点で、任意売却などの選択肢を検討することが重要です。

【2〜3ヶ月目】現況調査が行われる→まだ住める

競売開始から1〜2ヶ月後、裁判所の執行官と不動産鑑定士が物件の現況調査のため訪問します。間取り、設備の状態、居住状況などを確認し、写真撮影を行います。

この調査は裁判所の命令によるもので、拒否することはできません。ただし、調査が行われても所有権はあなたにあるため、引き続き住むことができます。

【4〜5ヶ月目】入札期間〜開札→まだ住める

現況調査の結果に基づき、物件情報がインターネット(BIT不動産競売物件情報サイトなど)で公開され、入札期間(通常1週間〜1ヶ月)が設けられます。

入札期間終了後、開札日に最高価格を提示した落札者が決定します。しかし、開札で落札者が決まっても、まだ代金が納付されていないため、住み続けることができます。

【5〜6ヶ月目】売却許可決定→まだ住める

開札から約1〜2週間後、裁判所が落札者の適格性を審査し、問題がなければ「売却許可決定」を出します。

この段階でも落札者はまだ代金を支払っていないため、あなたは引き続き住むことができます。

【6〜8ヶ月目】代金納付→法的に住めなくなる

売却許可決定確定から約1ヶ月以内に、落札者は裁判所に売却代金全額を納付します。

ここが最も重要なポイントです。代金納付の瞬間、所有権があなたから落札者に移転し、あなたは法的に住む権利を完全に失います。これが、競売でいつまで住めるかの法的な期限です。

代金納付日は、競売開始決定通知から数えて通常6〜8ヶ月後となります。

【代金納付後】明け渡し交渉→交渉次第で一時的に住める可能性

代金納付後、新所有者はあなたに家の明け渡しを求めてきます。多くの場合、まず書面や訪問で「○月○日までに退去してください」と連絡があります。

この段階で新所有者と交渉し、引っ越し準備期間として数週間程度の猶予をもらえる可能性があります。ただし、これは新所有者の善意次第であり、法的な権利ではありません。

【代金納付後数ヶ月】引渡命令→強制退去の準備

退去交渉に応じない場合、新所有者は裁判所に「引渡命令」を申し立てます(代金納付から6ヶ月以内)。これは裁判所からの法的な退去命令で、拒否することはできません。

【最終段階】強制執行→物理的に住めなくなる

引渡命令後も退去しない場合、最終的に強制執行が行われます。執行官が鍵業者や運搬業者を伴って訪問し、鍵を強制的に開け、家財道具をすべて運び出します。これが競売における最終的な退去の瞬間です。

代金納付後も住み続けるとどうなる?3つの深刻なリスク

「いつまで住めるか分かった。でも、行く当てがないから居座ったらどうなる?」と考える方もいるかもしれません。しかし、代金納付後も住み続けることには重大なリスクがあります。

リスク1:不法占有となり違法状態に

代金納付後、その家は法的に他人(新所有者)の財産です。権利なく住み続ける行為は「不法占有」という明確な違法行為となります。新所有者から見れば、あなたは財産権を侵害する侵入者と同じなのです。

リスク2:引渡命令で法的強制力が働く

新所有者が裁判所に申し立てる「引渡命令」は、国家権力による公的な退去命令です。どのような理由があっても法的に拒否できず、あなたの立場は極めて不利になります。

リスク3:強制執行で家財道具を失う

引渡命令を無視すると、最終的に強制執行が行われます。執行官が鍵を破壊して侵入し、家具、家電、衣類、思い出の品まで、すべての家財道具が強制的に運び出されます。この作業は白昼堂々と行われ、近隣住民の目にもさらされます。さらに、強制執行にかかった費用(数十万円〜百万円以上)は全額あなたに請求されます。

リスク4:遅延損害金を請求される

不法占有期間について、新所有者は家賃相当額の遅延損害金を請求できます。経済的に苦しい状況で、さらに高額な金銭を請求されるリスクを背負うことになります。

競売後も住み続ける方法はある?3つの選択肢

「競売でいつまで住めるか」を他人に委ねるのではなく、自分でコントロールする方法、あるいは住み続ける方法はあるのでしょうか。ここでは3つの選択肢を紹介します。

方法1:任意売却に切り替える(最も推奨)

競売を避けて住む期間をコントロールする最善の方法が「任意売却」です。

任意売却とは、裁判所の競売ではなく、債権者の合意を得て通常の不動産売買として自宅を売却する方法です。競売と比べて以下のメリットがあります。

退去時期を自分で決められる

任意売却は売買契約なので、買主と「いつ退去するか」を話し合いで決められます。「子どもの学期末まで」「次の住居が見つかるまで」といった、あなたの事情に合わせた退去スケジュールを組むことが可能です。

引っ越し費用を確保できる

競売では引っ越し費用は一切もらえませんが、任意売却では債権者との交渉次第で、売却代金から数十万円の引っ越し費用を確保できるケースが多いです。

任意売却のタイムリミット

任意売却が可能なのは競売の開札期日の前日までです。ただし、買主を見つけて契約し債権者の合意を得るには時間がかかるため、競売開始決定通知が届いたらすぐに専門家に相談することが重要です。

方法2:リースバックで住み続ける

任意売却の一種として「リースバック」という方法もあります。

これは、投資家などに家を売却し、同時にその買主と賃貸契約を結ぶ方法です。所有者は買主に移りますが、あなたは家賃を支払いながらそのまま住み続けることができます。引っ越しの必要がなく、「いつまで住めるか」という心配自体を解消できる可能性があります。

ただし、リースバックを受け入れてくれる買主を見つける必要があり、また家賃を継続的に支払える経済状況が前提となります。

方法3:落札者と交渉して一時的に住まわせてもらう

競売で落札されてしまった後の選択肢として、落札者との交渉があります。

落札者が転売や賃貸経営目的の不動産業者や投資家だった場合、「退去日を数週間待ってもらう」「家賃を支払って一時的に賃貸契約を結ぶ」といった交渉が成立する可能性があります。

ただし、これは落札者の善意やビジネス判断次第であり、何の保証もありません。落札者がすぐに自分で住みたい、あるいはすぐにリフォームして売りたいと考えていれば、交渉は不可能です。

競売いつまで住める?よくある質問と回答

競売と退去期間に関してよくある質問にお答えします。

Q. 競売開始決定通知が届いたらすぐに出ていかないといけない?

A. いいえ、競売開始決定通知が届いてもすぐに退去する必要はありません。落札者が代金を納付するまで、通常6〜8ヶ月程度は住み続けることができます。

Q. 代金納付後、即日退去しなければならない?

A. 法律上は代金納付の瞬間に住む権利を失いますが、物理的に即日追い出されるわけではありません。ただし、その後は不法占有状態となり、遅延損害金を請求されるリスクがあります。新所有者との交渉次第で数週間程度の猶予をもらえる可能性もあります。

Q. 競売で引っ越し費用はもらえる?

A. いいえ、競売では引っ越し費用は一切もらえません。新所有者が立ち退き料を支払う法的義務はありません。これに対し、任意売却であれば交渉次第で売却代金から引っ越し費用を確保できる可能性が高いです。

Q. 強制執行にかかる費用は誰が負担する?

A. 全額、元所有者(あなた)の負担です。荷物の運搬費、保管費など、強制執行にかかった費用(数十万円〜百万円以上)は後日すべて請求されます。

Q. 夜逃げしても大丈夫?

A. 最も避けるべき選択肢です。家財道具を放置して退去すると、その処分費用も請求されます。また、夜逃げしても債務(借金)は消えません。

Q. 任意売却はいつまでできる?

A. 競売の開札期日の前日までです。ただし、買主を見つけて契約するには時間がかかるため、競売開始決定通知が届いたらすぐに相談することが重要です。

まとめ:競売いつまで住める?6〜8ヶ月が目安、早めの相談が鍵

競売開始決定通知が届いた時点、あるいは届きそうだと感じた時点で、一刻も早く専門家に相談することが最も重要です。

任意売却という選択肢を選べば、強制的な退去を回避し、あなたの事情に合わせて退去時期を自分でコントロールできます。引っ越し費用を確保できる可能性も生まれます。

一人で悩まず、私たち「ほっとなび」を運営する一般社団法人全国任意売却協会のような、任意売却と競売問題の専門家にご相談ください。あなたにとって最善の解決策を一緒に見つけるお手伝いをいたします。

解決事例一覧