競売の費用は誰が払う？費用の内訳と、競売を回避する方法を解説

更新日 2025-11-24

「裁判所から通知が届いたけれど、この費用の請求は誰に来るの？」
「家を取られるのに、さらに100万円も払わなければいけないって本当？」

競売開始決定通知を受け取った方の多くが、このような不安を抱えています。
結論から申し上げますと、競売にかかる高額な費用（約60万〜200万円）は、最終的にすべて「あなた（債務者）」の負担となります。

ただでさえ家を失う状況で、さらに借金を増やさないためには、「競売費用が確定する前」に対策を打つ必要があります。

本記事では、競売にかかる費用の内訳や「誰が・いつ払うのか」という仕組み、そして「費用負担をゼロにして解決する方法（任意売却）」について、専門家がわかりやすく解説します。

1. 競売にかかる費用はいくら？内訳と相場

競売手続きは裁判所が行いますが、タダではありません。手続きを進めるためには、驚くほど高額な「実費」がかかります。
一般的な戸建てやマンションの場合、総額で100万円前後になるケースが多いです。

① 予納金（よのうきん）：約60万〜200万円

競売費用の中で最も高額なのがこの「予納金」です。
裁判所が物件を調査するために雇う「執行官」や「不動産鑑定士」への報酬、物件情報を公開するための広告費などに使われます。

予納金の額は、債権額（借金の額）や裁判所によって異なりますが、東京地方裁判所の場合は以下が目安となります。

請求債権額（借金の額）	予納金の目安（東京地裁）
2,000万円未満	約80万円
5,000万円未満	約100万円
1億円未満	約150万円

つまり、競売が実行されると、最低でも約80万円以上の余計なコストが発生し、それがあなたの借金に上乗せされることになります。

② 申立手数料：約4,000円〜

債権者が裁判所に申し立てを行う際にかかる手数料です。
担保権（抵当権）1つにつき4,000円がかかります。（例：住宅ローンとリフォームローンで抵当権が2つある場合は8,000円）

③ 登録免許税：債権額の0.4%

競売が始まると、登記簿に「差押」という記載が入ります（差押登記）。この登記を行うための税金です。
例えば、債権額が3,000万円の場合、12万円（3,000万円×0.4%）がかかります。

2. 競売費用は「誰」が負担するのか？

ここが最も誤解されやすいポイントです。「最初は銀行が払うけれど、最後はあなたが払う」という仕組みを正しく理解しましょう。

ステップ1：最初は「債権者」が立て替える

競売を申し立てるのは銀行（債権者）です。そのため、申立ての段階では、銀行が裁判所に予納金などの費用を「立て替え払い」します。
この時点では、あなたに直接請求が来ることはありません。

ステップ2：売却代金から「最優先」で回収される

ここが重要です。競売で家が売れると、その売却代金は以下の優先順位で配分されます。

1. 競売費用の回収（銀行が立て替えた分）
2. 住宅ローンの返済
3. その他の借金の返済

つまり、家が売れたお金から、真っ先に「競売費用」が差し引かれます。

結論：最終負担者は「あなた（債務者）」

売却代金から競売費用が引かれるということは、「その分だけ、住宅ローンの返済に充てられる金額が減る」ことを意味します。
結果として、売却後に残る借金（残債）が、競売費用分だけ丸々増えてしまうのです。

3. 競売が招く「二重苦」の恐怖

競売になってしまうと、「安く売られる」うえに「費用がかかる」というダブルパンチを受けることになります。これが任意売却との決定的な違いです。

項目	競売（強制売却）	任意売却（解決策）
売却価格	市場価格の6〜7割 （安くなる）	市場価格に近い （高く売れる）
手続き費用	約100万円〜 （上乗せされる）	0円 （かからない）
残る借金	激増する	最小限に抑えられる

シミュレーション：残債はいくら変わる？

例えば、市場価値3,000万円、ローン残高3,500万円のマンションの場合で比較してみましょう。

• 【競売の場合】
  売却価格：2,100万円（市場の7割）
  競売費用：▲100万円
  返済額：2,000万円
  → 残る借金：1,500万円
• 【任意売却の場合】
  売却価格：3,000万円（市場価格）
  競売費用：0円
  返済額：2,880万円（仲介手数料等を控除後）
  → 残る借金：620万円

このように、競売か任意売却かによって、残る借金に約900万円もの差が出ることがあります。
競売費用がかかること、そして安く売られてしまうことは、今後の人生再建において致命的なダメージとなります。

4. 競売費用をかけずに解決する方法

高額な競売費用を回避し、借金を最小限に抑える唯一の方法。それが「任意売却（にんにばいきゃく）」です。

任意売却なら「持ち出し費用0円」

任意売却は、債権者と話し合って一般市場で売却する方法です。裁判所を通さないため、予納金などの高額な費用は一切かかりません。
また、不動産会社の仲介手数料や登記費用などは、すべて売却代金から配分されるため、あなたが現金を支払う必要（持ち出し）は基本的に0円です。

【重要】急げば「予納金」は戻ってくる！

もし、すでに「競売開始決定通知」が届いてしまっていても、諦めないでください。
裁判所が「現況調査」などで予納金を使い切る前に、任意売却を成立させて競売を取り下げることができれば、未使用分の予納金は債権者に返還されます。

つまり、1日でも早く任意売却に切り替えることで、無駄な費用の発生を食い止め、あなたの借金を減らすことができるのです。

5. 任意売却で競売を回避した解決事例

事例1：競売通知が届き、費用負担に怯えていたAさん

ローン滞納で競売開始決定通知が届いたAさん。「さらに100万円近い費用が借金になると知り、目の前が真っ暗になった」と当協会にご相談されました。
すぐに債権者と交渉し、任意売却へ移行。スピード重視で販売活動を行った結果、現況調査が入る前に買主が見つかり、競売は取り下げられました。予納金の大部分が使われずに済んだため、残債を大幅に圧縮することに成功しました。

➤この事例の詳細はこちら

事例2：管理費滞納による競売申立てを回避

マンション管理費を滞納し、管理組合から競売を申し立てられたBさん。予納金だけで数十万円がかかる状況でしたが、当協会が組合と交渉。
任意売却で完済することを条件に競売を待ってもらい、無駄な費用の発生を防ぎました。結果、手元に引越し費用を残して新生活をスタートできました。

➤この事例の詳細はこちら

競売回避は「時間」との勝負です

競売は、時間が経てば経つほど「費用」がかさみ、「売却価格」が下がり、あなたの借金が増えていくシステムです。
逆に言えば、今すぐ行動を起こすことが、最も経済的損失を少なくする方法です。

「もう通知が来てしまったから手遅れだ」と諦める必要はありません。
一般社団法人 全国任意売却協会では、競売開始後からの巻き返し事例も多数ございます。
相談は無料です。あなたの残債を1円でも減らすために、まずは私たちにご相談ください。

解決事例一覧