競売とは？住宅ローン滞納からの流れやリスク、対処法をわかりやすく解説
更新日 2025-10-09
「住宅ローンの返済が厳しくなってきた.」
「このまま滞納を続けるとどうなるのだろう」
このような不安を抱えながら、最終的に「競売」という手続きに進む可能性について調べている方も多いのではないでしょうか。競売手続きが、具体的に自分や家族にどのような影響があるのか、疑問をお持ちになる方は少なくありません。
競売は債権者が裁判所を通じて行う強制的な売却手続きです。しかし、決して避けられない最終手段ではありません。競売になる前には複数の段階があり、適切な対策を講じれば、回避できる可能性があります。
この記事では、競売の基本的な仕組みから実際の流れ、そして競売を避けるための具体的な方法までをわかりやすく解説します。住宅ローンの返済でお悩みの方は、今後の選択肢の理解や最適な解決策に向けて、ぜひ参考にしてみてください。
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競売とは？
競売（けいばい・きょうばい）とは、債権者が裁判所に申し立て、債務者の不動産を差し押さえて強制的に売却する法的手続きです。
住宅ローンなどの返済ができなくなった場合には、債権者である銀行が債務を回収するための最終手段として行います。裁判所が主導となって不動産を売却し、売却代金を債務の弁済に充てる仕組みです。
競売は入札形式で行われ、最高価格を提示した人が落札者となります。債務者の意思は一切考慮されず、すべて裁判所の権限で進められる強制的な法的手続きです。
売却価格が市場価格の約6割になるケースが多く、債務者にとっては本来の売却価格を下回る実質的な損失になるため、大きなリスクを伴います。競売について理解しておけば、万が一の際に事前に対策できるでしょう。
競売と任意売却の違い
競売が裁判所主導で強制的に進められるのに対し、任意売却は、債権者と債務者が合意の上で不動産を売却する手続きです。競売が債務者の意思を問わず強制的に進められるのに対し、任意売却では債務者自身の意思が反映されます。
また、任意売却は市場価格に近い価格での売却が期待できるため、競売に比べて残債を多く減らせる可能性があり、債務者にとってのメリットが大きいといえます。競売のデメリットである安値での売却を回避し、より有利な条件で問題を解決できる可能性があるため、競売の前に任意売却を検討することが推奨されます。
競売と公売の違い
競売と似た強制的な不動産売却の手法に公売があります。公売は国税滞納などの理由で国や地方公共団体が差し押さえた財産を売却する手続きです。
両者は強制的に不動産を売却する点では共通していますが、主導者が異なります。競売は債権者が、公売は国や地方公共団体が主体となって行われます。不動産に差し押さえ登記がされた後、どちらの手続きで売却されるかは、債権の種類（住宅ローン債権か、滞納税金債権かなど）によって決まります。
まとめ
競売、任意売却、公売の主な違いを以下の表にまとめました。
| 項目 | 競売 | 任意売却 | 公売 |
|---|---|---|---|
| 主導者 | 裁判所 | 債権者・債務者 | 国・地方公共団体 |
| 目的 | 債権回収 | 債権回収 | 税金滞納分の回収 |
| 売却価格 | 市場価格の約6割 | 市場価格に近い | 市場価格に近い |
| 売却の 強制性 |
強制 | 合意に基づく | 強制 |
| 債務者の 関与 |
なし | あり | なし |
競売は、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、裁判所が主導して不動産を強制的に売却する手続きです。売却価格が市場価格を下回る可能性が高く、債務者にとっては大きなリスクを伴います。これに対し、任意売却は債務者の意思が反映され、より市場価格に近い価格での売却が期待できるため、競売の前に検討すべき有効な手段です。また、公売は競売と同様に強制的な手続きですが、国や地方公共団体が滞納税金を回収するために行うものであり、主導者が異なります。
債務者にとって最も有利な解決策は、関係者と相談の上で、競売に至る前に任意売却を成立させることです。競売の仕組みや他の手法との違いを理解し、自身の状況に応じた最適な選択をすることが重要です。
競売にかけられる要因
競売は突然始まるものではなく、問題解決の段階を経たうえでの最終手段です。債権者である銀行は簡単に競売の手続きを取りません。
しかし、返済滞納が解消できなければ、やむを得ず法的手続きによる回収へ踏み切ります。
競売に至る主な要因を理解し、危険な状況が近づいていることを見逃さないようにしましょう。
住宅ローンの長期滞納
住宅ローンの長期滞納は、競売に直結する最大のリスク要因です。銀行は当初計画通りに返済できていないと、将来的な債権回収のリスクと判断します。
通常、銀行は滞納が3ヶ月を超えると督促を厳しくします。
6ヶ月を超える滞納は、競売手続きを検討する段階です。
返済が難しくなった際には、早めに銀行へ返済条件の変更や任意売却の相談が重要です。たとえ部分的な支払いを続けていても、約束通りの返済ができていない状態は信用低下につながりかねません。
早めに相談して返済条件を見直し、返済能力にあった金額に変更できれば、長期滞納を防ぐことができるでしょう。
返済能力が弱くなる
住宅ローンの返済能力低下は、競売につながる要因です。収入減少や予期せぬ出来事による支出増加は、当初計画した返済を困難にしかねません。
例えば、勤務先の業績悪化による収入減少や予期しない医療費、子どもの教育費などは、家計の支出負担を大きくします。返済額とのバランスが崩れて延滞につながりかねません。
競売にかけられるまでの流れ
住宅ローンを滞納してから実際の競売までには、いくつかの重要な段階があります。主な流れは、以下のとおりです。
- 督促状・請求書の到着
- 期限の利益喪失通知の到着
- 代位弁済による債権回収開始
- 競売開始決定通知の到着
それぞれの段階について解説していきます。
督促状・請求書の到着
住宅ローンの返済が延滞すると、銀行から電話で督促され、延滞が2〜3ヶ月程度で督促状が届くようになります。
督促状が繰り返し送付された後には、より強い文面の請求書へと変わることが多い傾向です。
督促状が届いたら、無視しないで銀行に連絡して状況を説明することが大切です。
状況によっては返済条件を変更できる可能性があります。
期限の利益喪失通知の到着
滞納が3ヶ月を超えると、「期限の利益喪失通知」が届きます。「期限の利益」とは、住宅ローンを契約通りに分割で返済できる権利です。
期限の利益喪失通知を受け取ると、分割払いの権利を失い、残りの住宅ローン全額を一括支払いするように求められます。
期限の利益喪失通知は銀行が通常返済を見込めないと判断し、債権回収の方針に移行したことを意味します。競売手続きの準備を進める可能性があるため、すぐに専門家や銀行への相談が重要です。
代位弁済による債権回収開始
期限の利益を喪失しても回収が進まないと、保証会社による「代位弁済」が行われます。代位弁済とは、保証会社が銀行の持つ債権である住宅ローンを肩代わりして支払うことです。
代位弁済が行われると、債権者は銀行から保証会社に変わります。保証会社は債権回収を専門としているため、回収へ向けた行動が銀行より迅速で厳しくなります。
保証会社からの連絡が始まると、競売までの時間は少ないと判断でき、速やかに任意売却などの検討が必要です。
競売開始決定通知の到着
代位弁済後も債権回収が進まないと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。競売開始決定通知は保証会社からの申し立てにより裁判所が発行する書面です。
競売開始決定通知が届くと、法的手続きが本格的に開始となり、競売のプロセスを止めることは非常に難しくなります。
対応できる期間も限られるため、任意売却などを検討している場合、専門家の助けを借りた迅速な行動が必要です。
競売開始決定通知を受け取ったら、すぐに法律の専門家や任意売却の専門家に相談して対応しましょう。
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競売開始後の流れ
競売開始決定通知が届いてからも、実際に家を明け渡すまでに段階があります。具体的には以下のとおりです。
- 執行官による現況調査
- 査定結果および入札日と開札日が掲載される
- 開札・売却許可決定
- 明け渡し、強制執行
それぞれの内容を見ていきましょう。
執行官による現況調査
競売手続きが開始すると、裁判所の執行官が物件の現況調査に訪れます。執行官は物件の状態確認や写真撮影、間取りの確認などを行います。
現況調査は事前に訪問日の通知があり、拒否できません。もし拒否すると、強制的な立ち入りが行われる可能性があります。
現況調査の際には、物件の状態をありのままに見せる必要があり、調査結果は入札希望者に公開されます。現況調査の内容は、物件の評価額にも影響する大切な調査です。
査定結果および入札日と開札日が掲載される
現況調査の後、物件の査定結果と入札日・開札日が決定されます。競売物件の査定額は一般的に市場価格の6割〜7割程度になる傾向です。
査定結果や入札情報はインターネット上の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」などで公開されます。掲載内容には所有者名や物件の住所が含まれており、誰でもアクセスできるため、プライバシーが守られにくい状態です。
入札期間は約1ヶ月間設けられ、その間に入札希望者は入札金額を記載した書類を裁判所に提出します。
開札・売却許可決定
入札期間が終了すると、裁判所で開札が行われ、最高価格で入札した人が落札候補者となり、落札後1～2週間で「売却許可決定」が下されるでしょう。
売却許可決定後に落札者が代金を納め次第、所有権が移転します。なお、売却許可決定に対して利害関係者は不服申し立てができますが、認められるケースは非常に少ないのが現状です。
明け渡し、強制執行
物件の所有権が落札者へ移転して、通常1ヶ月以内に家の明け渡しを求められます。通知は新しい所有者本人または弁護士を通じて届きます。
もし明け渡しに応じない場合、「引渡命令」が裁判所に申し立てられるでしょう。さらに、退去しなければ「強制執行」により強制的に荷物を運び出されかねません。
早めに退去準備を始め、新居の確保が重要です。明け渡しの猶予を交渉できる場合もありますが、最終判断は新しい所有者の意向次第です。
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競売手続きになる4つのリスク
競売手続きが開始されると、債務者には多くのリスクが生じます。リスクを事前に理解しておくと、競売を回避する必要性がより明確になるでしょう。
ここでは、競売手続きで生じる主要な4つのリスクについて詳しく解説します。
競売での売却価格は市場価格よりも低くなる
競売で売却される不動産は、市場価格の6～7割程度で取引される傾向です。入札形式での売却であり、通常の不動産売却と異なり、買主との価格交渉ができないためです。
適正価格での売却ができず、売却後も住宅ローンの残債が大きく残る可能性が高くなります。自宅を売却されたにもかかわらず、住宅ローンが多く残り、債務者にとっては厳しい状況です。
プライバシーが侵害される
競売情報が裁判所のウェブサイトやBIT（不動産競売物件情報サイト）に個人情報を含めて公開されるため、プライバシーの侵害になってしまいます。
住所や外観写真、間取り、売却基準価額などが誰でも閲覧できる状態のため、近隣住民に競売の事実が知られてしまうでしょう。
プライバシーが大きく侵害され、精神的な負担と社会的な信用失墜につながりかねません。
落札後の退去スケジュールが強制的に決まる
競売の落札後は、代金の納付と同時に所有権が落札者へ移転します。元の所有者は裁判所の決定に従って速やかに退去しなければなりません。
引っ越し先が決まっていないなど債務者の都合は、一切考慮されないで立ち退きを求められます。退去を拒否した場合、落札者から裁判所へ引き渡し命令を申し立てられ、強制執行による強制的な退去させられます。
売却後の返済負担や立ち退き費用がかかる
競売は市場価格より低く売却されるため、売却後も多額の住宅ローンの残債がある状況です。住宅ローンの残債には返済義務が継続し、保証会社や債権回収会社からの厳しい取り立てが続きます。
また、引っ越し費用や立ち退きにかかる諸費用は、すべて自己負担です。金銭的に苦しい状況で、さらなる費用負担が発生し、生活再建がより困難になりかねません。
競売を回避するための対処法
競売による売却は避けられないものではありません。適切な対策で競売を回避し、より有利な条件で問題を解決できる可能性があります。
ここでは、競売を避けるための主要な3つの具体策について詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの返済条件変更を依頼する
住宅ローンの返済が困難になった初期段階で、銀行へ返済条件変更の依頼を検討します。多くの銀行では、債務者の収入状況を考慮して返済計画の見直しに応じてくれるケースが多くあります。
返済条件変更の主なパターンは、以下のとおりです。
| 元金棚上げ |
|---|
| 一定期間における元金返済を止める。 |
| 返済減額 |
| 月々の返済額を一定期間だけ減額する。 |
収入が回復するまでの間に返済負担を軽減し、期間経過後の返済が正常化できる見通しが必要になります。このため、将来的な返済能力の回復見込みや実現可能性のある返済計画を提示することが重要です。
任意売却手続きにより競売より高く売却する
任意売却は、住宅ローンの支払いができなくなった際に、債権者の合意のもとで不動産を売却する方法です。競売とは異なって買主との交渉が可能であり、市場価格の8～9割程度で売却できる可能性があるため、競売より高値で売却できます。
また、売却後の残債についても債権者と返済条件の交渉が可能で、現実的な返済計画を作成できるでしょう。ただし、任意売却を成功させるには、競売の開札日前日までの手続き完了が重要です。
専門的な知識が必要であり、任意売却の実績が豊富な不動産会社や専門家への相談が欠かせません。早期の相談により、より多くの選択肢を確保できるでしょう。
任意売却については以下の記事を参考にしてみてください。
関連記事：任意売却とは？メリット・デメリットや競売との違いをわかりやすく解説！
債務整理により住宅ローン返済を優先する手続きを行う
債務整理には主に個人再生と自己破産の2つの選択肢があります。
| 手続き | 債務の扱い | 自宅の扱い |
|---|---|---|
| 自己破産 | 全ての債務を免除 | 処分される |
| 個人再生 | 住宅ローン以外の債務を大幅に減額 | 所有権を維持できる （住宅資金特別条項利用時） |
個人再生は「住宅を残したい場合」、自己破産は「すべての債務をリセットしたい場合」の選択肢となります。どちらも専門的な法的知識が必要なため、借金問題に詳しい司法書士や弁護士への相談が欠かせません。
住宅ローン返済中の個人再生については、以下の記事を読んでみてください。
関連記事：住宅ローン返済中でもできる！個人再生で自宅を守る方法を徹底解説
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競売を任意売却によって回避するためのポイント
任意売却は競売回避の有効な手段ですが、成功させるためには押さえておくべきポイントがあります。ここでは、任意売却を成功させるための重要なポイントを解説します。
早期相談を行う
任意売却を成功させるためには早めの相談が重要です。住宅ローンの返済が困難となった際には遅くとも競売開始決定通知が届く前までに行動しましょう。
任意売却できる期間は競売開札日の前日までのため、相談の遅れは悪影響を及ぼします。例えば、以下の影響があります。
- 売却価格が下がる
- 債権者との交渉時間が短くなる
早期相談によって、より良い条件での売却が可能になるため、早めの行動がポイントです。
任意売却の専門家に相談する
任意売却は一般的な不動産取引と異なるため、専門知識を持った相談先を選べると、心強い存在になります。任意売却専門の不動産会社や全国任意売却協会などの専門団体への相談がおすすめです。
さまざまな経験がある専門家からは、債権者である銀行との交渉力やノウハウを活かしたトータルサポートが期待できます。
住宅ローン滞納という困難な状況でも、専門家のサポートがあれば、最適な解決策を見つけることができるでしょう。
競売開始後に任意売却に成功した事例
義父の会社倒産で住宅ローン破綻…競売に移行するも任意売却で解決したケース
義父の会社倒産により収入が激減し、さらに奥様の闘病が重なり、住宅ローンの支払いが困難になったSさんご家族。すでに支払いが滞り、競売への移行も決まっていましたが、弊協会が粘り強い交渉を行い、任意売却へと切り替えて解決に導いた事例です。
競売に移行した後も諦めず、各債権者との交渉を重ねた結果、無事任意売却が成立しました。Sさんは、ご自身の仕事の経験を活かし、室内を綺麗に保つことで内覧時の印象を良くし、早期売却につながりました。現在は、奥様の体調も回復し、ご家族で協力して前向きに再出発されています。
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音信不通の元夫がローン滞納、競売を回避して任意売却で解決したケース
離婚後も元夫が住宅ローンを支払う形でマンションに住み続けていたA子さん。しかし、突然競売の通知が届き、元夫が音信不通でローンを滞納していることが発覚しました。弊協会が元夫との間に入り、状況を丁寧に説明したことで、体調が優れない中でも売却への協力を得ることができ、無事に任意売却が成立した事例です。
マンションの立地の良さも相まって早期に買い手が見つかり、売却額で完済が実現。A子さんは競売を回避して債務が解消され、近隣に転居して新しい生活をスタートされました。元夫もご実家に戻り、療養に専念されています。お二人とも穏やかな再出発を切ることができ、大変満足されていました。
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競売に関してよくある質問
競売について調べている方から寄せられる代表的な質問をまとめました。
競売にかけられる理由とは何ですか？
自宅が競売にかけられる主な理由は、一般的に住宅ローンの返済が滞っているためです。住宅ローン滞納から半年近くが経過し、銀行より期限の利益喪失が通知されると、競売手続きを意識するようにしましょう。
競売をかけられたらどうなりますか？
強制的な法的売却手続きになり、所有者の意思が考慮されません。売却価格も低くなり、残債が多くなる可能性が高くなります。また、情報が公開されるため、プライバシーの侵害が生じかねません。
落札後は速やかな退去を求められ、最悪のケースでは強制退去になる可能性があります。
競売開始決定通知が届いてもまだ間に合いますか？
任意売却なら開札日前日まで間に合います。また、個人再生であれば、競売中止命令を出してもらうことで一時停止が可能です。ただし、どちらも迅速な対応が必要なため、競売開始決定通知が届いたらすぐに専門家に相談しましょう。
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任意売却の専門家集団である当協会にぜひご相談ください
住宅ローン滞納になると競売手続きに進む可能性があります。競売手続きが開始されてしまうと、自宅が売却され明け渡す必要があります。
競売を避けるためには、返済条件の変更や任意売却が有効です。任意売却は限られた時間での対応となるため、専門家への早期相談が重要です。
一般社団法人全国任意売却協会では、競売を回避したい方々への支援を行っています。当協会には任意売却の専門家が多数在籍しており、相談者に最適な解決策をご提案いたします。無料で相談できるため、競売にならないか不安を抱えていらっしゃる方は、お気軽にご相談ください。
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