任意売却のメリットとは？流れや注意点、競売との違いも解説

更新日 2025-02-26

任意売却のメリットや競売との違いについて詳しく知りたい方も多いのではないでしょうか。

任意売却には、競売より高く売却できる可能性があること、残債の返済方法を相談できること、自己資金を使わずに進められることなどのメリットがあります。

これらのメリットを理解することで、なぜ多くの方が任意売却を選ぶのかが明確になり、適切な判断がしやすくなります。

本記事では、任意売却のメリットや競売との違いなどについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

任意売却のメリットは？

任意売却のメリットとして、競売よりも高い売却価格が期待できること、残債の返済方法を交渉できること、自己資金の持ち出しが不要であることなどが挙げられます。

メリットを理解することで、競売前に任意売却を選択すべきか判断しやすくなります。

ここでは、任意売却の5つのメリットを見ていきましょう。

1．競売より高額で売却できる

任意売却のメリットは、競売より高値での売却が期待できることです。

競売では、市場相場よりも3〜5割程度低い価格で売却されるケースが多いです。なぜなら、競売物件は内見ができないため、室内を直接確認することができません。

また、落札者が立ち退き交渉を行い、建物に不具合や瑕疵があっても保証がないなど、悪い条件が多いため、価格は安い傾向にあります。

しかし、任意売却の場合は通常の不動産売買と同様の方法で進められるため、市場相場に近い価格での売却が可能です。そのため、住宅ローンの残債をより多く減らすことができます。

売却価格が相場より大きく下がらないため、納得感を持って自宅を手放すことができます。

2．残債の返済方法を交渉できる

任意売却や競売後に住宅ローンが残る場合は、返済が必要になります。

競売では残債の一括返済を求められますが、任意売却では金融機関と返済方法について交渉することが可能です。

分割返済や返済額の減額など、状況に応じた返済プランが認められることが多いため、無理なく返済を進めることができます。

3．自己資金の持ち出し不要

通常、不動産を売却する場合、仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙代などの諸費用がかかり、自己資金から捻出する必要があります。

特に仲介手数料は、数十万円に上ることが一般的です。

しかし、任意売却の場合は、諸費用が売却代金から差し引かれるため、自己資金の持ち出しが不要です。また、債権者との交渉次第では、引っ越し費用を捻出してくれることもあります。

4．引き渡し日の調整ができる

任意売却のメリットの一つは、引き渡し日を調整できることです。

競売の場合は、所有権が移った後に引越を行わないと、裁判所から不動産引渡命令（民事執行法83条）が出されて、強制退去を求められることがあります。

一方で、任意売却では売買契約時に引き渡し日を決められるため、ある程度の調整が可能です。強制退去や引き渡しまでの期間が極端に短い状況を避けることができます。

5．近隣住民や友人に知られずに売却できる

近隣住民や友人に知られずに売却できることも任意売却のメリットの一つです。

例えば、競売の場合は、物件情報が「不動産競売物件情報サイト（BIT）」や官報（国の機関紙）に掲載され、誰でも見ることができます。

また、物件の評価のために鑑定士が自宅を訪問することがあり、住宅ローンの滞納や競売にかけられていることが周囲に知られるリスクがあります。

一方で、任意売却は、通常の不動産売却と同様に、不動産ポータルサイトや不動産会社の自社サイト、チラシなどに掲載されるため、住宅ローンの滞納が周囲に知られる可能性は非常に低いです。

プライバシーが守られやすいため、安心して売却を進めることができます。

任意売却の流れ

任意売却の流れを事前に把握しておくと、計画的に進めやすくなります。

ここでは、任意売却の流れについて紹介します。

債権者（銀行・保証会社）からの督促

住宅ローンを滞納して2〜3ヶ月すると、債権者から督促状が届きます。

督促状が届いてからも滞納が続く場合は「期限の利益喪失」を通知する書類が送られてきて、一括返済を求められるため注意が必要です。

一括返済ができない場合は、保証会社が債務者に代わって金融機関への支払い（代位弁済）を行い、その後は債権者が保証会社に変わります。

任意売却専門の不動産会社に相談

金融機関から督促状が届き、滞納分の支払いや今後の住宅ローン返済が厳しく、競売を回避するために任意売却を検討する際は、業者に相談します。

ただし、すべての不動産会社が任意売却に対応しているわけではありません。任意売却の実績が豊富な専門業者を選ぶのがおすすめです。

任意売却に精通していて多くのノウハウを持っているため、より有利な条件でスムーズな売却が期待できます。

相談することで、今後の手続きの流れや売却相場、スケジュールなども詳しく説明してもらえます。なお、相談時には、建物の図面や建築確認済書、金融機関からの督促状、代位弁済の通知書、残高証明書などの準備が必要です。

査定・必要書類の準備

自宅がどれくらいの価値があるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼します。

任意売却では売却価格を決める主導権は債権者にありますが、事前にどの程度の価格で売却できるかを把握しておくことは大切です。査定金額を知ることで、具体的な資金計画が立てやすくなります。

また、査定の依頼と並行して、任意売却の売買契約や決済に必要な書類の準備も進めておきましょう。主な必要書類は以下のとおりです。

• 物件の登記識別情報（登記済権利証）
• 印鑑証明書
• 住民票の写し（戸籍の附票）など

債権者との合意・売却活動

任意売却を進めるには、債権者や連帯保証人の合意が必要です。合意を得ることで、抵当権の抹消手続きが行われ、売却活動をスタートできます。

売却活動が始まると、不動産会社の自社サイトや不動産ポータルサイト、チラシなどに物件情報が公開されます。

任意売却は時間との勝負であるため、内覧などの対応には積極的に協力することが大切です。

買受人の決定・債権者の承諾

買受人（買主）が決まったら、債権者の承諾を得た上で売買契約を締結します。

買主との売買条件が債権者が提示した条件と異なる場合（勝手に値下げしている場合など）は、承諾が得られず、契約を結べないこともあるため注意が必要です。

また、債権者の承諾を得るまでには約1ヶ月かかることもあるので、早めに買主を見つけておくことが大切です。債権者には売買代金配分表などの書類を提出する必要があります。

売買契約締結・引き渡し

売買契約を締結し、物件の引き渡し日を決定します。

任意売却では、買主との交渉により引き渡し日を調整しやすく、買主の同意を得ることができれば、引っ越しのスケジュールに合わせて設定することも可能です。

引き渡しと同時に決済が行われ、売却代金を使って金融機関への支払いも実施されます。

残債務があれば返済方法を相談

任意売却後に住宅ローンの残債がある場合は、返済する必要があります。

ただし、任意売却では債権者と返済方法について交渉することが可能です。債務者の収支状況に応じて、無理のない範囲で返済計画を立てることができる場合が多いです。

例えば、競売では残債の一括返済を求められるケースが一般的です。

しかし、任意売却では債権者と返済方法について交渉が可能であり、債務者の経済状況を考慮して、分割返済など負担の少ない返済プランが認められることが多くあります。

任意売却で注意すべき点

任意売却で最も注意すべき点は、タイムリミットがあることです。

競売の開札日前日までに任意売却契約を締結し、引き渡しを完了させることで競売を回避できます。逆に、手続きが遅れると自宅は競売にかけられてしまいます。

通常の不動産売却とは違い、任意売却には時間がないため、いろんなことを先延ばしにすることはできません。

また、困っている人につけ込む悪徳業者も存在するため、注意が必要です。強引に契約を迫ったり、多額の費用を請求したりする業者には警戒しましょう。

例えば「引っ越し費用を保証する」と言ってくる業者は、悪徳業者である可能性が高いです。なぜなら、引っ越し費用を出すかどうかを決めるのは不動産会社ではなく債権者だからです。

また、任意売却は連帯保証人の同意も必要になります。もし連帯保証人が離婚した配偶者の場合は、連絡が取れないなどの理由で手続きがスムーズに進まないこともあります。

任意売却を進める際は、実績が豊富で評判の良い専門業者に相談することが大切です。

任意売却の注意点

任意売却の注意点は、以下の3点です。

タイムリミットがある

競売の開札日前日までにすべての手続きを完了して、物件の引き渡しを終わらせる必要があります。手続きが遅れると、自宅は競売にかけられてしまうため注意が必要です。

悪徳業者が存在する

困っている人を狙った悪徳業者も存在するため、注意が必要です。強引に契約を迫ったり、多額の費用を請求したりする業者には警戒しましょう。例えば「引っ越し費用を保証する」と言ってくる業者は、悪徳業者である可能性が高いです。なぜなら、引っ越し費用を出すかどうかを決めるのは不動産会社ではなく債権者だからです。十分に注意してください。

債権者だけでなく連帯保証人の同意も必要

任意売却は、債権者だけでなく連帯保証人の同意も必要になります。そのため、連帯保証人が離婚した配偶者である場合は、連絡が取れないなどの理由で手続きがスムーズに進まないことがあるため注意が必要です。

このような注意点があるため、任意売却を選択する際は、早めに専門業者に相談することが大切です。

任意売却以外の選択肢

任意売却以外にも、親子間売買やリースバックといった選択肢があります。

これらの方法も選択肢としてあることを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大事です。

それぞれの方法について紹介します。

親族に購入してもらう親子間売買

親子間売買（親族間売買）とは、家族や親族に自宅を売却する方法です。

親子間売買のメリットは、売却後に親や親族の許可を得れば、そのまま自宅に賃貸として住み続けられる点です。生活環境が変わらず、子どもの学校区にも影響がありません。

また、親子間で取引が行われるため、住宅ローンの返済が厳しいことや自宅の売却情報が外部に漏れるリスクも低いです。

ただし、親子間売買では、審査が厳しく融資してくれない金融機関も多いため、資金調達が課題となることがあります。また、相場より大幅に安い価格で売却した場合は、みなし贈与と判断され、贈与税が発生する可能性がある点も注意が必要です。

引っ越しせずに住み続けるリースバック

リースバックとは、不動産会社に売却をした後、賃貸借契約を結び、賃貸としてそのまま元の家に住み続けられる制度です。

引っ越しの手間が省けて、環境を変えずに生活ができるため、通勤・通学にも影響がありません。また、賃貸になるため、固定資産税などの維持費用も軽減され、将来的には自宅を買い戻すことも可能です。

ただし、リースバックは売却価格が相場より安くなる場合があることや、売却によって所有権が不動産会社に移転するといったデメリットがあります。

まずはお早めにご相談ください

任意売却を選ぶことで、住宅ローンをより多く返済できたり、引っ越し日を調整できたりと、さまざまなメリットがあります。

一方、競売になると、売却価格が安くなる上に、情報が公にされることで競売や滞納の件を周囲に知られるリスクがあります。

それぞれのメリット・デメリットや注意点をよく理解して、自分に合った方法を選ぶことが大切です。また、親子間売買やリースバックなどの選択肢を検討することもできます。

今後の方向性を決めることは非常に大切なため、まずは専門家に相談することをおすすめします。

早めに相談すれば、より適切な対策を講じることが可能です。実績豊富な当協会にぜひご相談ください。