任意売却に税金はかかる？譲渡所得税や節税できる特例制度を解説
更新日 2025-11-19
「任意売却をすると税金はどうなるのか?」「税金はいくらかかるのか?」―住宅ローン返済に困り、任意売却を検討している方にとって、税金の問題は最大の不安の一つです。
結論から申し上げます。任意売却でも税金は発生しますが、ほとんどのケースで譲渡所得税はかからず、特例を活用すれば大幅に節税できます。
任意売却で関係する税金は、主に以下の4種類です。
- 譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合）
- 滞納税金（固定資産税・住民税など）
- 印紙税（売買契約書）
- 登録免許税（抵当権抹消）
この記事では、任意売却における税金の種類、計算方法、節税できる特例制度、滞納税金の扱い方まで、税金に関する疑問をすべて解決します。
任意売却で税金はかかる?4種類の税金を解説
任意売却で発生する可能性のある税金は、大きく分けて4種類あります。それぞれの税金について、詳しく見ていきましょう。
税金1:譲渡所得税・住民税（売却益にかかる税金）
任意売却で最も気になる税金が、この「譲渡所得税・住民税」です。これは家を売って利益が出た場合にのみ課税される税金です。
ただし、任意売却のケースでは、ほとんどの場合この税金は発生しません。なぜなら、任意売却は「売却価格よりも住宅ローン残高が多い(オーバーローン)」状態で行われることがほとんどだからです。
購入時より高く売れない限り、利益(譲渡所得)は発生しないため、譲渡所得税もかからないのです。
税金2:滞納税金（固定資産税・住民税など）
任意売却で最も深刻な税金問題が、すでに滞納している税金の扱いです。
住宅ローンを滞納している方は、同時に固定資産税や住民税、国民健康保険料なども滞納しているケースが多くあります。この滞納税金は、任意売却の成否を左右する重要な問題です。
滞納税金を放置すると、役所が不動産を差し押さえ、任意売却そのものができなくなる可能性があります。
税金3:印紙税（売買契約書）
任意売却が成立し、買主と売買契約書を交わす際、契約書に収入印紙を貼付する必要があります。これが印紙税です。
税額は売買価格によって決まり、例えば1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置により10,000円です(2027年3月31日まで)。この税金は売却代金から支払われるのが一般的です。
税金4:登録免許税（抵当権抹消）
任意売却によって住宅ローンを完済すると、金融機関が設定していた抵当権を抹消する必要があります。この登記手続きにかかるのが登録免許税です。
税額は不動産1個につき1,000円(土地と建物で2,000円)と少額ですが、売主負担の税金となります。
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任意売却の譲渡所得税を計算する方法と税率
任意売却で譲渡所得税がかかるかどうかを判断するには、まず「譲渡所得(売却益)」を計算する必要があります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
- 売却価格: 任意売却で実際に売れた金額
- 取得費: 購入時の代金、仲介手数料、登記費用など
（※購入時の契約書を紛失している場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算するため、利益が出やすくなります） - 譲渡費用: 任意売却にかかった仲介手数料、印紙税、司法書士費用など
この計算でプラスになった場合のみ、譲渡所得税・住民税が課税されます。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
- 短期譲渡所得(所有期間5年以下): 39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
- 長期譲渡所得(所有期間5年超): 20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
例えば、譲渡所得が500万円で長期譲渡所得の場合、税額は約102万円となります。
任意売却で税金を節税できる3つの特例制度
任意売却で譲渡所得税が発生する場合でも、特例制度を活用すれば大幅に節税、あるいは非課税にできます。ここでは、任意売却で使える3つの重要な特例を解説します。
特例1:3,000万円特別控除（最も強力な節税制度）
マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという非常に強力な特例です。
例えば、計算上の利益が2,000万円出た場合でも、この特例を使えば「2,000万円 − 3,000万円 = マイナス」となり、譲渡所得税は0円になります。
3,000万円控除の適用要件
- 売却する不動産が自分の居住用財産(マイホーム)であること
- 住まなくなった日から3年以内に売却すること
- 親族など特別な関係者への売却でないこと
- 前年・前々年にこの特例を使っていないこと
任意売却であっても、住宅ローン滞納が理由であっても、上記要件を満たせば3,000万円控除は適用可能です。この特例により、任意売却のほとんどのケースで譲渡所得税は非課税となります。
特例2:強制換価等の特例（債務超過の場合）
3,000万円控除が使えない場合(相続した実家など)や、債務超過なのに計算上利益が出てしまう場合の救済措置が「強制換価等の特例」です。
これは本来、競売などで資産を失った場合の特例ですが、任意売却が実質的に競売と同様の状況であると認められれば、譲渡所得税が非課税となる制度です。
適用要件
- 債務の弁済のために資産を売却したこと
- 売却代金がすべて債務の返済に充てられたこと
- 売却後も債務が残っている(債務超過)こと
適用には厳格な要件がありますが、3,000万円控除が使えない場合の「最後の砦」となります。
特例3:譲渡損失の損益通算・繰越控除
任意売却で損失(譲渡損失)が出た場合、一定要件を満たせば、その損失を他の所得(給与所得など)と相殺(損益通算)できます。
例えば、給与所得500万円、任意売却の損失1,000万円の場合、その年の所得をゼロとみなすことができ、すでに納めた所得税や住民税が還付される可能性があります。
さらに、その年で相殺しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越す(繰越控除)ことも可能です。
適用要件
- 売却する不動産が自分の居住用財産であること
- 住宅ローンの残高があること
- 売却後もローン残高が残っていること
任意売却で滞納税金はどう扱われる?差押え解除の交渉方法
任意売却において、譲渡所得税以上に深刻なのが滞納税金の問題です。滞納税金の扱い方によって、任意売却の成否が決まると言っても過言ではありません。
滞納しやすい税金の種類
任意売却を検討する方が滞納しやすい税金は以下の通りです。
- 固定資産税・都市計画税
- 住民税
- 国民健康保険料(税)
- 所得税
これらの税金は「公租公課」と呼ばれ、法律上非常に強い徴収権が認められています。
税金の差押えは住宅ローンより優先される
税金を滞納し続けると、税務署や市役所などの行政機関が、あなたの不動産を「差押え」します。不動産が差し押さえられると、登記簿に「差押」と記載されます。
この税金による差押えは、金融機関の抵当権(住宅ローン)よりも優先されるという強力な効力を持っています(一部例外あり)。
つまり、任意売却の売却代金は、住宅ローンを返済する金融機関よりも先に、滞納税金の支払いに充てなければならないのです。
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滞納税金があると任意売却できない理由
金融機関は、売却代金から住宅ローンを回収することを前提に任意売却に同意しています。しかし、税金の差押えが優先されると、金融機関の取り分が減ってしまいます。
そのため、税金の差押えが入ったままでは、金融機関は任意売却に同意せず、買い手も差押えの付いた物件を購入してくれません。
任意売却で滞納税金を処理する流れ
任意売却を成功させるには、以下の流れで滞納税金を処理します。
- 任意売却の売却代金の中から、滞納税金を一括で支払う配分を確保
- 金融機関に対して「売却代金の一部を滞納税の支払いに回させてください」と交渉
- 役所に対して「決済日に滞納税を一括で支払うので、差押えを解除してください」と交渉
- 決済日に売却代金から滞納税を支払い、差押えを解除
この「差押解除交渉」は、任意売却の専門家の腕の見せ所であり、高度な交渉スキルと役所との信頼関係が求められます。
滞納税金が多すぎる場合の対処法
滞納額が多すぎて、任意売却の代金だけでは全額を支払いきれないケースもあります。
このような場合でも、専門家が役所と粘り強く交渉し、「売却代金で支払えるだけ支払い、残りは任意売却後に分割で支払います」という分納の誓約を行うことで、差押えの解除に応じてもらえる場合があります。
任意売却の税金に関するよくある質問
任意売却と税金に関してよくある質問にお答えします。
Q. 任意売却で税金はいくらかかりますか?
A. ほとんどのケースで譲渡所得税はかかりません。任意売却は通常、購入時より安く売るため利益が出ず、課税されないからです。ただし、契約書の印紙税(1〜2万円程度)と登録免許税(数千円)は必要です。
Q. 任意売却で税金はいつ払うのですか?
A. 税金の種類によって支払時期が異なります。
- 印紙税・登録免許税: 契約時・決済時に売却代金から支払われる
- 滞納税金: 決済時に売却代金から一括で支払われる
- 譲渡所得税: 売却した年の翌年2〜3月に確定申告し、その時に納付
Q. 任意売却で確定申告は必要ですか?
A. はい、原則として確定申告は必須です。
特に「3,000万円特別控除」や「損益通算・繰越控除」といった特例は、自分で確定申告をしなければ適用されません。申告しなければ、多額の税金を請求されたり、還付を受けられなかったりします。
利益が出なかった場合でも、「利益は出ていません」と税務署に示すために確定申告をしておくことをおすすめします。
Q. 税金が払えない場合はどうすればいいですか?
A. 放置せず、必ず役所や税務署に相談してください。
譲渡所得税が支払えない場合は、税務署に相談し「分納(分割払い)」の交渉を行います。滞納税金も同様に、役所の窓口で分納の相談をします。
重要なのは、税金は自己破産をしても免責されない(なくならない)ということです。だからこそ、誠実に対応し、分納の交渉を行うことが非常に重要です。
Q. 任意売却の税金は誰に相談すればいいですか?
A. まずは「任意売却専門の不動産会社」への相談が最適です。
任意売却の税金問題は、通常の税務とは異なり、不動産売却・債権者との交渉・役所との差押解除交渉が絡み合っています。これらを主導できるのは、任意売却専門の不動産会社だけです。
まずは任意売却専門の不動産会社が窓口となり、必要に応じて連携している税理士を紹介してもらうのが最もスムーズな流れです。
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Q. 競売と任意売却で税金は違いますか?
A. 基本的には同じですが、任意売却の方が有利です。
競売でも譲渡所得税は発生し、3,000万円控除も適用可能です。ただし、競売の場合は特例適用に必要な書類を揃えるタイミングを逃すリスクがあります。また、売却価格が市場価格より安くなるため、任意売却の方が税務面でもメリットが大きいと言えます。
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まとめ:任意売却の税金は特例活用で大幅に節税できる
任意売却の税金問題は、専門知識と交渉スキルが必要な複雑な領域です。特に、滞納税金の差押解除交渉は、任意売却専門の不動産会社でなければ対応できません。
手遅れになって競売に進んでしまう前に、金融機関・役所・税務署との交渉に長けた「任意売却専門の不動産会社」へ、できるだけ早くご相談ください。私たち「ほっとなび」を運営する一般社団法人全国任意売却協会は、税金の問題も含め、あなたの任意売却をトータルでサポートする専門家集団です。
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