競売での引っ越しはいつまでに？費用・タイミング・回避方法を完全解説

更新日 2025-11-18

住宅ローンの滞納により競売にかけられた場合、最も気になるのが「引っ越しはいつまでに必要なのか」という問題です。

裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届き、 「引っ越しの期限はいつ？」 「引っ越しの費用は誰が負担するの？」 「引っ越しを拒否したらどうなる？」 「引っ越しを回避する方法はある？」 といった不安を抱えている方も多いでしょう。

この記事では、引っ越しの具体的なタイミング、法的な流れ、費用負担、そして強制執行のリスクについて詳しく解説します。

さらに、引っ越しを有利な条件で進めるための「任意売却」という解決策もご紹介します。引っ越しで後悔しないために、正しい知識を身につけましょう。

引っ越しはいつまでに必要？具体的な期限と流れ

引っ越しのタイミングを理解するには、競売手続きの全体像を把握することが重要です。競売開始から引っ越しまでの流れと期間を見ていきましょう。

① 競売開始決定通知が届く（引っ越しまで約4～6ヶ月）

住宅ローンの滞納が3～6ヶ月続くと、債権者が裁判所に競売を申し立て、「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。これが引っ越しに向けたカウントダウンの始まりです。

ただし、この段階ではまだ所有権はあなたにあり、すぐに引っ越しを強制されるわけではありません。しかし、ここから約4～6ヶ月以内には引っ越しの期限が迫ってくるため、早急な対策が必要です。

② 現況調査（競売開始から約1～2ヶ月後）

競売開始決定から約1～2ヶ月後、裁判所の執行官と不動産鑑定士が物件の現況調査に訪れます。この調査は引っ越し後の物件状態を把握するためのものです。

調査拒否はできません。拒否しても執行官は強制的に立ち入る権限を持っており、引っ越しの時期を遅らせることはできません。

③ 入札と開札（現況調査から約2～3ヶ月後）

現況調査後、裁判所は売却基準価額を決定し、入札期間を設けます。入札期間は約1週間～1ヶ月で、その後開札により最高価買受人（落札者）が決まります。

この段階で引っ越しの準備を本格化させる必要があります。

④ 代金納付＝引っ越しの法的期限

開札後、落札者が裁判所に代金を納付すると、その瞬間に所有権が移転し、あなたは法的な居住権を失います。これが引っ越しの法的期限です。

競売開始決定通知から代金納付までは通常4～6ヶ月程度。つまり、引っ越しは通知から半年以内に迫ってくる可能性が高いのです。

⑤ 新所有者からの引っ越し要求

代金納付後、新所有者はあなたに引っ越しを要求します。通常はまず交渉から始まりますが、引っ越しを拒否し続けると法的措置に移行します。

引っ越しを拒否するとどうなる？強制執行のリスク

引っ越しの期限が来ても退去しなかった場合、どのような事態が待っているのでしょうか。

代金納付後は「不法占拠」＝引っ越しの法的義務

落札者が代金を納付した時点で、あなたは所有者ではなくなります。それ以降に住み続けることは「不法占拠」となり、引っ越しは法的義務となります。

引渡命令の発令＝引っ越しの強制力

引っ越しの交渉が決裂すると、新所有者は裁判所に「引渡命令」を申し立てます。これは代金納付から6ヶ月以内に行われ、裁判所から正式に引っ越しを命じられます。

強制執行＝引っ越しの最悪の形

引渡命令後も引っ越しを拒否すると、「強制執行」による引っ越しが実施されます。これは最も避けるべき引っ越しの形です。

1. 強制的な鍵開錠と家財搬出

   執行日には、裁判所執行官が鍵業者と運送業者を伴って訪れ、あなたの意思に関わらず引っ越しが強行されます。家財道具はすべて運び出されます。

2. 近隣への露呈

   強制執行による引っ越しは日中に行われ、多数の作業員が出入りするため、近隣に引っ越しの事実が知られてしまいます。

3. 莫大な費用請求

   強制執行による引っ越しにかかった費用（数十万～100万円以上）は、最終的にあなたに請求されます。

強制執行は、引っ越しの中で最も過酷で費用のかかる方法です。絶対に避けるべきシナリオと言えます。

引っ越しの費用は誰が負担する？金銭面の現実

引っ越しで最も深刻な問題の一つが費用です。引っ越し費用の負担ルールを理解しておきましょう。

引っ越し費用は原則「自己負担」

引っ越しの費用は、原則としてすべて元所有者の自己負担です。新居の契約費用（敷金・礼金・仲介手数料）、引っ越し業者代など、数十万円の出費が必要になります。

住宅ローンを滞納している状況で、引っ越し費用を捻出するのは非常に困難です。

引っ越しで「立ち退き料」は期待できない

賃貸契約では立ち退き料が支払われることもありますが、引っ越しでは新所有者に立ち退き料の支払い義務はありません。

ただし、新所有者が強制執行を避けるため、スムーズな引っ越しを条件に10万～30万円程度の「見舞金」を支払うケースもあります。しかし、これは権利ではなく温情によるものです。

強制執行による引っ越しは費用が倍増

もし強制執行による引っ越しになった場合、その費用（数十万～100万円超）もあなたに請求されます。通常の引っ越し費用に加え、さらなる負担が発生するのです。

引っ越しを回避・有利に進める「任意売却」という選択

ここまで引っ越しの厳しい現実を解説してきましたが、引っ越しをより有利な条件で進める方法があります。それが「任意売却」です。

任意売却なら引っ越しの時期を交渉できる

任意売却は、裁判所の競売ではなく、債権者の同意を得て通常の売買として自宅を売却する方法です。

任意売却による引っ越しでは、引渡時期を買主と交渉できます。「子どもの学期末まで」「次の住居が決まるまで」といった希望を伝えられ、強制的な引っ越しを避けられます。

任意売却なら引っ越し費用を捻出できる

任意売却の最大のメリットは、売却代金から引っ越し費用（数十万円）を捻出できる可能性が高いことです。

債権者も、強制執行よりスムーズな明け渡しを望むため、引っ越し費用の確保に協力的なケースがほとんどです。自己資金がなくても引っ越しが可能になります。

競売開始後でも任意売却で引っ越しを有利に

「もう競売が始まっているから手遅れ」と思っている方も、競売の開札期日前日までなら任意売却に切り替え可能です。

任意売却に切り替えることで、通常の引っ越しより有利な条件を引き出せます。ただし時間は限られているため、引っ越しで後悔しないために、一刻も早く専門家へ相談することが重要です。

まとめ：引っ越しは早期相談で最善の選択を

引っ越しは、落札者の代金納付時点（競売開始から約4～6ヶ月後）が法的期限となります。引っ越しを拒否すれば強制執行となり、莫大な費用と精神的ダメージを負います。

また、引っ越し費用は原則自己負担で、立ち退き料も期待できません。

しかし、開札期日前までなら「任意売却」で引っ越しを有利に進められます。時期の交渉も可能で、売却代金から引っ越し費用を確保できる可能性も高まります。

強制執行という最悪の引っ越しを避けるため、一人で悩まず、今すぐ専門家へご相談ください。

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