投資用マンションの任意売却とは？競売の回避方法を徹底解説！

更新日 2025-12-02

「マンションのローンが払えない…管理費も滞納してしまっている」
「同じマンションの住人に知られずに、こっそり売却したい」

マンションの住宅ローン返済に行き詰まった際、最も恐れるべきは「競売（けいばい）」になり、エントランスや掲示板で情報が公開され、住人全員に事情を知られてしまうことではないでしょうか。

そんな最悪の事態を回避するための唯一の方法が「任意売却（にんにばいきゃく）」です。
特にマンションの場合、任意売却を行うことで、住宅ローンだけでなく、滞納している「管理費」や「修繕積立金」も売却代金から清算できるという大きなメリットがあります。

本記事では、マンション特有のリスク（管理費滞納など）に触れながら、任意売却のメリットや具体的な流れについて、専門家が徹底解説します。

1. マンションの「任意売却」とは？基本の仕組み

まずは、マンションを任意売却する際の基本的な仕組みを理解しましょう。

「オーバーローン」でも売却できる唯一の方法

通常、住宅ローンが残っているマンションを売るには、売却代金でローンを全額完済し、金融機関の「抵当権」を外す必要があります。
しかし、売却額がローン残高に届かない「オーバーローン」の状態では、抵当権が外せず、通常の売却はできません。

そこで行うのが「任意売却」です。
債権者（銀行など）の特別な合意を得ることで、借金が残ってしまう状態でも抵当権を解除してもらい、一般市場でマンションを売却する手続きを指します。

マンション特有の「滞納管理費」も清算可能

マンション所有者を悩ませるのが、ローンとは別にかかる「管理費」や「修繕積立金」の支払いです。
実は、これらの滞納分は、マンションを売却する際に「次の所有者（買主）」に引き継がれるルールになっています（区分所有法）。そのため、滞納があるマンションは通常、買い手がつきません。

しかし、任意売却であれば、「売却代金の中から滞納管理費を支払う」という調整を債権者と行うことができます。
つまり、あなたの手持ち資金から支払う必要はなく、売却と同時に管理費トラブルも解消できるのです。

2. 競売 vs 任意売却！マンションならどっちが得？

マンションの場合、戸建て以上に「競売」のデメリットが大きくなります。
なぜ任意売却を選ぶべきなのか、比較してみましょう。

比較項目	任意売却（解決策）	競売（最悪の結末）
プライバシー	守られる （通常の売却と同じ）	バレる可能性大 （ネット公開・業者の聞き込み）
売却価格	市場価格に近い （借金を減らせる）	相場の6〜7割 （借金が多く残る）
管理費の滞納	売却代金で清算可	残債として残るリスクあり （配分で賄えない場合）
引越し費用	控除の可能性あり	全額自己負担 （強制退去）

【重要】マンションの競売は「身バレ」しやすい

競売になると、裁判所のサイト（BIT）などで、マンション名や部屋番号が公開されます。
同じマンションの住民や管理人がその情報を見たり、入札を検討する不動産業者がマンション内で聞き込み調査を行ったりするため、「〇〇号室の人は借金で出ていくらしい」という噂が立ちやすいのが特徴です。

任意売却であれば、通常の売却活動と同じように進むため、「前向きな住み替え」を装って退去することが可能です。

3. マンションを任意売却する5つのメリット

① 借金（残債）を大幅に減らせる

競売で安く叩き売られるよりも、市場価格に近い金額で売却できるため、残るローン（残債）を最小限に抑えられます。
例えば、3,000万円の価値があるマンションを、競売で2,000万円で売られるより、任意売却で2,800万円で売れば、借金は800万円も少なくて済みます。

② 滞納している管理費を清算できる

前述の通り、売却代金から滞納管理費・修繕積立金を支払う配分案を組みます。
これにより、売却後は管理組合からの督促からも解放され、綺麗な状態で再スタートが切れます。

③ 引越し費用を確保できる可能性がある

債権者との交渉次第で、売却代金から引越し費用（20〜30万円程度）を控除してもらえるケースがあります。
競売では1円ももらえずに強制退去となるため、生活再建のための資金が残せるのは大きなメリットです。

④ リースバックで「住み続ける」ことも可能

投資家にマンションを買い取ってもらい、その後は家賃を払って賃貸として住み続ける「リースバック」も検討できます。
マンションは戸建てに比べて賃貸需要が高いため、投資家が見つかりやすい傾向にあります。

⑤ 投資用マンション（オーナーチェンジ）も対応可能

自宅用だけでなく、賃貸に出している投資用ワンルームマンションなども任意売却が可能です。
入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ物件」として扱うため、入居者に迷惑をかけずに売却できます。

4. マンションならではの注意点とリスク

メリットの多い任意売却ですが、マンションだからこそ気をつけなければならないポイントがあります。

管理組合が「敵」になる可能性がある

管理費の滞納が長期化している場合、債権者は銀行だけでなく「マンション管理組合」も含まれます。
管理組合が強硬な姿勢の場合、銀行が任意売却に同意しても、管理組合が同意せず（差押えを解除せず）、話がまとまらないケースがあります。
これを防ぐには、管理組合との交渉実績が豊富な専門家に依頼することが不可欠です。

「59条競売」のリスク

管理費滞納が悪質な場合、管理組合は「区分所有法59条」に基づき、住宅ローンを滞納していなくても競売を申し立てることができます。
「銀行のローンさえ払っていれば家は大丈夫」というのは間違いです。管理費滞納がある場合は、一刻も早い対応が必要です。

5. マンション任意売却の流れ

基本的な流れは以下の通りです。特にSTEP3の「配分案の作成」がマンション売却の肝となります。

• STEP1：相談・査定
  専門家に相談し、マンションの価値と、ローン・管理費の滞納総額を把握します。
• STEP2：債権者へ連絡
  銀行や保証会社へ任意売却の申し出を行います。
• STEP3：配分案の作成・同意
  「いくらで売り、その中から管理費や引越し代をいくら払うか」という計画書を作り、債権者の同意を得ます。
• STEP4：販売活動
  内覧対応などを行い、買主を探します。
• STEP5：売買契約・決済
  売却代金でローンや管理費を清算し、抵当権を抹消して引き渡します。

マンションのローン・管理費にお悩みの方はご相談ください

マンションの任意売却は、銀行だけでなく管理組合との調整も必要になるため、戸建てよりも複雑な交渉力が求められます。

しかし、成功すれば「借金の大幅な減額」「管理費トラブルの解消」「プライバシーの保護」という大きなメリットを得られます。

「管理費を滞納していて、管理組合から督促が来ている」
「近所にバレずに、静かに引っ越したい」

このようにお悩みの方は、一般社団法人 全国任意売却協会にご相談ください。
マンション売却の経験豊富なスタッフが、あなたの状況に合わせて、管理組合や銀行との交渉をすべて代行し、再出発をサポートします。

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