競売にかけられる理由とは？手続きの流れと対処法を詳しく解説

更新日 2025-11-24

「住宅ローンを数ヶ月滞納してしまった…このままだと競売になる？」
「ローンは払っているのに、裁判所から通知が届いた。なぜ？」

大切な自宅が競売にかけられる理由は、実は住宅ローンの滞納だけではありません。税金の未払いやマンション管理費の滞納、さらには離婚や連帯保証といった「人間関係のトラブル」が引き金となり、ある日突然、家を失うケースも少なくないのです。

競売は、理由によって「手続きのスピード」や「回避の難易度」が異なります。
自分が「なぜ競売にかけられそうなのか」を正しく理解しなければ、正しい対処はできません。

本記事では、自宅が競売になってしまう5つの主な原因と、それぞれの危険度・対処法について、専門家の視点で詳しく解説します。

そもそも「競売」とは何か？

具体的な理由を見ていく前に、競売の仕組みを簡単に理解しておきましょう。

競売（けいばい・きょうばい）とは、借金や税金が払えなくなった際、債権者（銀行や役所など）が裁判所に申し立てを行い、所有者の意思を無視して不動産を強制的に売却・換金する手続きです。

なぜ強制的に売れるのか？

住宅ローンを組む際、銀行は自宅に「抵当権（ていとうけん）」という権利を設定します。これは「返済が滞ったら、この家を売って回収しますよ」という予約のようなものです。

この抵当権が実行されると、所有者が「売りたくない」と拒否しても、法律の力で強制的に家が売られてしまうのです。

自宅が競売にかけられる5つの理由と危険度

競売に至る理由は主に以下の5つです。ご自身の状況がどれに当てはまるか確認してください。

理由	手続きの種類	危険度・スピード
① 住宅ローン滞納	担保不動産競売	高い（6〜10ヶ月で競売）
② 税金の滞納	公売（こうばい）	非常に高い（役所の判断で即差押え）
③ 管理費の滞納	強制競売（59条競売）	中（訴訟を経て競売へ）
④ その他の借金 （カードローン等）	強制競売	中（裁判を経て競売へ）
⑤ 連帯保証・離婚	担保不動産競売	高い（気づいた時には手遅れも）

1. 住宅ローンの滞納（最も多い理由）

最も一般的なケースです。住宅ローンを滞納し続けると、「期限の利益喪失（分割払いの権利剥奪）」となり、保証会社が銀行へ一括返済（代位弁済）を行います。

その後、債権者となった保証会社が、回収のために競売を申し立てます。滞納開始から競売開始決定までは、およそ6〜10ヶ月程度です。

2. 固定資産税・住民税などの「税金滞納」

意外と知られていませんが、銀行のローンよりも恐ろしいのが「税金」です。
税金の滞納処分は、裁判所を通す必要がなく、役所の判断一つでいきなり「差押え」を実行できます。住宅ローンを支払っていても、税金を滞納すれば家は「公売（こうばい）」にかけられ、売却されてしまいます。

3. マンション管理費・修繕積立金の滞納

マンションの場合、管理費等の滞納が長期化すると、管理組合が原告となって訴訟を起こします。
判決が出ても支払わない場合、区分所有法59条に基づき、「たとえローンを完済していても」競売にかけられることがあります（59条競売）。「少額だから大丈夫」という油断は禁物です。

4. カードローンなど「無担保の借金」の滞納

消費者金融やカードローンなど、家を担保にしていない借金でも、返済が滞れば裁判を起こされます。
裁判で「支払え」という判決（債務名義）が出れば、債権者はあなたの財産である「自宅」を差し押さえ、「強制競売」を申し立てることが可能になります。

5. 連帯保証人・離婚などのトラブル

「自分は払っているつもりだった」という方が陥るパターンです。

• 連帯保証人：主債務者が滞納し、保証人である自分の家が競売にかけられる。
• 離婚トラブル：元夫が住む家の連帯保証人になっており、元夫が滞納して巻き込まれる。

このケースは、通知が届くまで事態を把握できないことが多く、対応が後手に回りやすいため非常に危険です。

【タイムリミット】競売はいつ行われるのか？

競売は、ある日突然行われるわけではありません。必ず「前兆」となる通知が届きます。

危険信号①：期限の利益喪失通知（滞納3〜6ヶ月）

金融機関から「もう分割払いは認めません。残金を一括で払ってください」という通知が届きます。これ以降、銀行窓口での相談はできなくなります。

危険信号②：競売開始決定通知（滞納6〜10ヶ月）

裁判所から「家を差し押さえて競売手続きを始めます」という通知が届きます。ここから数ヶ月以内に、裁判所の執行官が自宅の調査にやってきます。

最終期限：期間入札の開始（競売開始から約4〜6ヶ月後）

購入希望者が入札を始めます。この「入札が始まる前日（開札日の前日）」までが、あなたが自分の意志で家を守る、あるいは有利に売却できる最後のタイムリミットです。

競売を回避するための「理由別」対処法

競売を止めるには、その「理由」に応じた適切なアクションが必要です。

ケースA：住宅ローン・連帯保証が原因の場合

銀行や保証会社は、回収ができれば競売にこだわりません。
最も有効な手段は「任意売却（にんにばいきゃく）」です。債権者と交渉し、市場価格で一般売却することで、競売を取り下げてもらいます。
引越し代の確保や残債の圧縮が可能になるため、生活再建のための最良の手段といえます。

ケースB：税金滞納が原因の場合

すぐに役所の納税課へ行き、誠意を持って分納の相談をしてください。
すでに差押えが入っている場合は、任意売却とセットで交渉し、売却代金から滞納税金を支払う約束を取り付けることで、公売を回避できる可能性があります。

ケースC：その他の借金が原因の場合

多重債務が原因であれば、弁護士に依頼して「個人再生」や「自己破産」などの債務整理を検討します。
特に「個人再生」であれば、住宅ローン特則を利用することで、家を残したままその他の借金を大幅に減額できる可能性があります。

任意売却を選択して競売を回避した事例（当協会のご相談者様）

ここでは、当協会に実際にご相談いただき、競売を回避したケースについて紹介します。

1.別居後に元夫が音信不通になり住宅ローンの滞納も発覚した（A様）

A子さんは別居中、元ご主人が住宅ローンを支払う約束でマンションに住んでいました。

当初は問題なかったものの、元ご主人と連絡が取れなくなり、突然金融機関からローン滞納による競売の通知が届きました。

確認したところ、元ご主人は病気の治療費や生活費で支払いができなくなっていたことが判明し、住居を失う不安から当協会へ相談に至りました。

当協会では、事情を詳しくお聞きした上で任意売却を提案。

任意売却には元ご主人の同意が必要でしたが、状況を丁寧に説明したところ協力いただけました。

物件は好立地を活かしてやや高めに販売し、早期に購入希望者が見つかり、債務全額を返済できる価格で無事に売却することができました。

下記にて、上記事例の詳細をご紹介しております。

▶別居後に元夫が音信不通になり住宅ローンの滞納も発覚したケース

2.友人が事業投資に失敗して多額の負債を抱えた（W様）

Wさんは両親から相続した自宅に住んでいましたが、友人の事業に出資するため銀行から2,000万円を借入。

しかし、事業は破綻し、配当も受けられないまま会社が倒産。

さらに連帯保証人だったため、2,000万円の負債を抱え、債権者からの取り立てに困った奥様が当協会に相談しました。

Wさんの自宅は高級住宅街にあり高値での売却も可能でしたが、債権者が競売を進めていたため早期売却が必要でした。相場よりやや割安に設定したことで短期間で買い手が見つかり、競売を回避。

負債の残高を最小限に抑えることで、無理のない返済プランを実現しました。

下記にて、上記事例の詳細をご紹介しております。

▶友人が事業投資に失敗して多額の負債を抱えたケース

競売開始決定通知が届いても、まだ間に合います

「競売開始決定通知」が届いてしまうと、「もう家を出ていくしかない」と絶望してしまう方が多くいらっしゃいます。

しかし、諦めないでください。
入札が始まる前（開札日の前日）までであれば、任意売却によって競売を回避できる可能性は十分にあります。

ただし、残された時間はわずかです。1日でも対応が遅れると、手続きが進み、取り返しがつかなくなります。

一般社団法人 全国任意売却協会では、住宅ローン、税金、マンション管理費、離婚問題など、あらゆる理由による競売トラブルを解決してきました。
「なぜこうなったのか」を悔やむ前に、まずは私たちにご相談ください。あなたの状況に合わせた、最善の解決策を一緒に探しましょう。

解決事例一覧