競売とは？住宅ローン滞納からの流れやリスク、対処法をわかりやすく解説

更新日 2025-11-20

「裁判所から競売開始決定通知が届いた…」
「強制競売と担保不動産競売、自分のケースはどっち？」

住宅ローンや借金の返済が滞ると、最終的に行き着くのが「競売（けいばい）」です。しかし、一口に競売と言ってもその種類や手続きは複雑で、正しい知識がないと適切な回避策をとることができません。

結論から言えば、競売は「開札期日の前日」までであれば、任意売却などの方法で回避・取り下げが可能です。

この記事では、競売の基礎知識から、種類の違い、通知が届いてからの詳細な流れ、そして「あなたの状況に合わせた回避策」までを網羅した、競売に関する情報を解説します。

1. 競売（けいばい）とは？仕組みと定義

まずは、競売がどのような法的根拠に基づいて行われるのか、その基本的な仕組みを理解しましょう。

裁判所が強制的に売却する手続き

競売とは、債権者（銀行や金融業者）の申し立てにより、裁判所が債務者（所有者）の不動産を差し押さえ、強制的に売却してその代金を債権の回収に充てる手続きのことです。

通常の売却と異なり、所有者に「売りたい・売りたくない」の決定権はありません。民事執行法という法律に基づき、裁判所の強大な権限によって粛々と処理が進められます。

競売の種類：「担保不動産競売」と「強制競売」

競売には大きく分けて2つの種類があります。ご自身がどちらに該当するかを確認してください。

種類	内容	主なケース
担保不動産競売 （たんぽふどうさんけいばい）	設定された「抵当権」を実行して行われる競売。	住宅ローンの滞納 不動産担保ローンの滞納
強制競売 （きょうせいけいばい）	裁判所の「判決（債務名義）」に基づいて行われる競売。	カードローンや消費者金融の滞納 個人間の借金トラブル

一般的に、住宅ローンの滞納によるものは「担保不動産競売」です。一方、担保に入っていない不動産でも、裁判で判決を取られれば「強制競売」にかけられる可能性があります。

「公売」との違い

競売と似た言葉に「公売（こうばい）」があります。これは、固定資産税や住民税などの「税金」を滞納した際に、国や自治体が主体となって行う強制売却です。住宅ローンと税金の両方を滞納している場合、競売と公売が同時に進行することもあります。

2. 競売と「任意売却」の違いを徹底比較

競売通知が届いても、諦めてはいけません。競売の入札が始まる前であれば、「任意売却」に切り替えることで、ダメージを最小限に抑えられます。

比較項目	競売（デメリット大）	任意売却（解決策）
売却価格	市場価格の6〜7割 （借金が多く残る）	市場価格に近い （借金を減らせる）
プライバシー	ネット・新聞で公開 （誰でも閲覧可能）	守られる （一般売却と同じ）
引越し費用	全額自己負担 （もらえない）	控除の可能性あり （交渉次第）
引渡し・退去	強制執行のリスクあり	日程調整が可能

3. 競売にかけられるとどうなる？4つのリスク

競売には、単に家を失うだけでなく、その後の人生に影を落とす深刻なリスクがあります。

リスク①：市場価格より大幅に安く叩き売られる

競売での売却基準価額は非常に低く設定されます。安く売れるということは、「売却しても住宅ローンが多額に残る」ことを意味します。

リスク②：BIT（競売サイト）等で情報が公開される

競売物件になると、裁判所の運営するサイト「BIT」や新聞などで、物件の住所、外観・内観写真、占有者（あなた）の状況などが全世界に公開されます。近隣住民や職場の人に、経済的な困窮状況を知られるリスクがあります。

リスク③：強制立ち退き（強制執行）

落札者が代金を納付すると、所有権は直ちに移転します。退去に応じない場合、裁判所の執行官による「強制執行」が行われ、家具や荷物を強制的に運び出され、鍵を交換されます。

リスク④：連帯保証人の破綻

競売で残った借金は、主債務者だけでなく連帯保証人にも一括請求されます。これにより、連帯保証人も自宅を売却せざるを得なくなったり、自己破産に追い込まれたりする「連鎖破綻」が起きやすくなります。

4. 【時系列】競売開始から退去までの詳細フロー

競売は法律で定められたスケジュール通りに進みます。「今、どの段階にいるか」を把握することが重要です。

STEP1：競売開始決定通知が届く

債権者の申し立てにより、裁判所が競売の手続きを開始したことを知らせる通知です。同時に、不動産の登記簿に「差押」の文字が入ります。

STEP2：現況調査（執行官の訪問）

裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪問し、室内の写真撮影や聞き取り調査を行います。これを拒否することはできず、鍵を勝手に開けて入室する権限も持っています。

STEP3：3点セットの公開・売却基準価額の決定

調査結果に基づき、以下の「3点セット」が作成され、裁判所やネットで公開されます。

• 物件明細書：権利関係や占有状況などの情報。
• 現況調査報告書：室内の写真や、住んでいる人の聴取内容。
• 評価書：不動産鑑定士による価格査定の内容。

STEP4：期間入札の開始（タイムリミット）

購入希望者が入札を行う期間です。任意売却ができるのは、原則としてこの「入札期間が始まる前（開札日の前日）」までです。

STEP5：開札・売却許可決定

入札箱が開けられ、最高値の人が落札者（買受人）となります。その後、裁判所が売却を許可する決定を出します。

STEP6：代金納付・所有権移転・引渡し

落札者が代金を支払うと、所有権が移転します。元の所有者は不法占拠状態となり、速やかに退去しなければなりません。

5. ケース別：こんな場合はどうなる？

競売は、物件の状況や家族構成によって影響範囲が変わります。

ケース①：離婚した元夫・元妻が住んでいる場合

名義人が元夫で、住んでいるのが元妻と子供というケースです。競売になれば、当然ながら元妻と子供は退去しなければなりません。養育費代わりの居住であっても、競売の強制力には勝てません。

ケース②：賃貸で貸している場合（オーナーチェンジ）

投資用物件が競売にかかった場合、賃借人（入居者）の権利はどうなるのでしょうか。抵当権設定の時期にもよりますが、基本的には競売によって賃借権が対抗できなくなり、6ヶ月の猶予期間の後に退去を求められるケース（引渡命令）があります。

ケース③：共有名義・相続物件の場合

親子や兄弟で共有している不動産において、誰か一人の持分だけが競売にかけられることがあります。この場合、見ず知らずの第三者が共有者として入ってくる可能性があり、最終的には「共有物分割請求訴訟」などで家全体が売却されるリスクがあります。

6. 競売を回避するための3つの具体的な方法

競売通知が届いても、まだ諦める必要はありません。

方法①：任意売却（借金を減らし、再出発する）

最も現実的でメリットの大きい方法です。債権者と交渉して競売を取り下げてもらい、市場価格で売却します。残債の圧縮、引越し代の確保、引越し時期の調整など、生活再建に向けた条件を引き出せます。

方法②：リースバック（家賃を払って住み続ける）

第三者に家を買い取ってもらい、賃貸契約を結んでそのまま住み続ける方法です。子供の転校を避けたい場合などに有効ですが、家賃設定や買取価格の条件が合う必要があります。

方法③：個人再生・住宅資金特別条項（法的に守る）

一定の条件を満たせば、裁判所の認可を受けて「住宅ローン以外の借金」を大幅に減額し、家を残したまま返済を続けることができます（住宅資金特別条項）。ただし、競売手続きが一定以上進むと利用できなくなるため、一刻も早い相談が必要です。

7. 競売に関してよくある質問

当協会に寄せられる質問の中から、特に重要なものをピックアップしました。

Q. 「特別売却」とは何ですか？

A. 期間入札で入札者が一人もいなかった場合に行われる、早い者勝ちの売却方法です。特別売却でも売れない場合は、価格を下げて再度競売にかけられます。

Q. 競売後に残ったローン（残債）はどうなりますか？

A. 競売で家を失っても、借金は消えません。残ったローンは「無担保債権」となり、サービサー（債権回収会社）から一括請求されます。支払えない場合は、給与の差押えや自己破産に至るケースが多いです。

Q. 競売の取下げにはいくらかかりますか？

A. 競売を取り下げるには、債権者の合意に加え、競売申立費用の清算が必要です。任意売却を行う場合、これらの費用は通常、売却代金の中から捻出されるため、持ち出し費用はかからないことが一般的です。

8. 競売回避のラストチャンスを逃さないために

競売開始決定通知が届いているなら、残された時間はわずかです。
しかし、「開札日の前日」までなら、任意売却によって競売を止められる可能性があります。

一般社団法人全国任意売却協会（全任協）では、強制競売や担保不動産競売など、あらゆる競売トラブルの解決実績があります。弁護士とも連携し、任意売却だけでなく、法的整理やリースバックを含めたトータルサポートが可能です。

相談は無料です。「もう手遅れだ」と諦める前に、まずは私たちにご連絡ください。あなたの家と生活を守る方法を一緒に探しましょう。

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