競売後の残債が払えない状況を回避するには？任意売却で打開できる対処法

更新日 2025-11-24

「競売で家を失ったのだから、借金はゼロになるはずだ」
「残ったローンを一括で払えと言われても、お金なんてあるわけがない」

競売によって自宅を強制的に売却された後、手元に届く「残債（ざんさい）の一括請求書」を見て、絶望的な気持ちになっている方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、競売になっても住宅ローンは消えません。売却額で返しきれなかった分は、借金として残り続けます。

しかし、「払えない＝即座に自己破産」と考えるのは早計です。
家を失った後の残債については、債権者（回収会社）との交渉次第で、無理のない「分割返済」が認められるケースが多々あります。

本記事では、競売後に残った借金（残債）の取り扱いや、払えない場合の現実的な対処法、そして給与差押えなどのリスクを回避するための交渉術について、専門家の視点で詳しく解説します。

1. 誤解していませんか？競売後の残債のリアル

まずは、競売後の借金がどのような扱いになるのか、正しい知識を持ちましょう。

「家を失う＝借金チャラ」ではない

住宅ローンは「金銭消費貸借契約（お金を借りる契約）」です。家はあくまでその「担保」に過ぎません。
競売で家が売れても、その売却代金がローン残高に満たない場合、残った金額（残債）は単なる「無担保の借金」として、あなたに支払い義務が残ります。

残債の請求元は「銀行」から「サービサー」へ

競売が終わると、多くの銀行は回収業務を終了し、残った借金の債権を「サービサー（債権回収会社）」に譲渡したり、回収業務を委託したりします。
そのため、競売後は銀行ではなく、聞いたことのない社名の回収会社から通知が届くようになりますが、これは詐欺ではありません。ここからは、債権回収のプロであるサービサーを相手に交渉することになります。

2. 競売後に「残債」を払えないとどうなる？

サービサーからの請求を無視し続けると、事態は深刻化します。どのようなリスクがあるのか確認しましょう。

一括返済を求められる（建前）

最初に届く通知には、ほぼ間違いなく「残金〇〇万円を一括で支払ってください」と記載されています。
これは契約上のルール（期限の利益喪失）に基づく「建前」の請求です。もちろん、競売で家を失った方に一括返済の能力がないことは相手も百も承知です。

給与や預金の「差押え」

請求を無視し、連絡も取らずに放置していると、サービサーは裁判所に申し立てを行い、強制執行に踏み切ります。
最も狙われやすいのが「給与」です。手取り給与の4分の1（場合によってはそれ以上）が毎月天引きされ、会社にも借金の事実がバレてしまいます。

連帯保証人への請求

主債務者が払えない場合、請求の矛先は「連帯保証人」に向かいます。
連帯保証人には「抗弁権（まずは借りた本人に言ってくれと言う権利）」がないため、主債務者と同等の責任で、自宅の差押えや一括返済を迫られることになります。

3. 競売後の残債が払えない時の3つの対処法

では、具体的にどうすれば良いのでしょうか。現実的な解決策は以下の3つです。

対処法①：サービサーと交渉して「分割払い」にする

最も現実的な方法です。サービサーに連絡を取り、現在の生活状況（家計収支）を正直に伝え、「払う意思はあるが、一括は無理」と相談します。

【ここがポイント！】
サービサーとしても、債務者が自己破産して1円も回収できなくなるよりは、少額でも回収し続けたいと考えます。
そのため、交渉次第では「月々5,000円〜3万円」程度の、生活に支障のない範囲での分割払いが認められるケースが一般的です。

対処法②：自己破産（借金をゼロにする）

残債の額が大きく、分割払いでも完済の目処が立たない場合や、他にも多額の借金がある場合は、弁護士に依頼して「自己破産」を検討します。
裁判所に認められれば借金は全額免除されますが、一定の財産処分や、連帯保証人への影響（保証人が全額被る）を考慮する必要があります。

対処法③：時効の援用（5年〜10年）

稀なケースですが、最後の返済から5〜10年以上経過している場合、「消滅時効」の手続きをすることで支払い義務がなくなる可能性があります。
ただし、途中で1円でも払っていたり、裁判を起こされていたりすると時効は成立しません。専門家の判断が必要です。

4. 「競売」と「任意売却」では残債の扱いが違う？

もし、まだ自宅が競売で落札される前（入札前）であれば、「任意売却」への切り替えを強くおすすめします。
なぜなら、競売と任意売却では、残債に対する債権者の態度が異なるからです。

項目	競売の場合	任意売却の場合
残債の額	多く残る （市場価格の6〜7割でしか売れないため）	減らせる （市場価格で高く売れるため）
交渉のしやすさ	厳しい （強制的に回収された後なので心証が悪い）	柔軟 （協力的に売却したため、分割に応じてもらいやすい）
生活資金	一切残らない	引越し代等の確保が可能 （再出発の資金になる）

任意売却を行うことで、債権者との信頼関係を維持したまま、有利な条件で残債の分割交渉をスタートさせることができます。

5. 放置は厳禁！まずは専門家に相談を

競売後の残債について最もやってはいけないことは、「請求を無視して放置すること」です。
無視を続ければ、サービサーは法的手続き（差押え）をとるしかなくなります。

逆に言えば、誠意を持って連絡し、生活状況を説明すれば、多くのサービサーは柔軟な対応をしてくれます。彼らも鬼ではありません。

「まだ競売の入札が始まっていない方」
「すでに競売が終わってしまい、督促状に怯えている方」

どちらの状況であっても、解決策は必ずあります。
一般社団法人 全国任意売却協会では、任意売却による解決はもちろん、弁護士と連携した債務整理のご提案も可能です。
一人で悩まず、まずは無料相談をご利用ください。あなたの生活を守る方法を一緒に考えましょう。

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