競売で売れない場合はどうなる？競売不成立後の流れと解決策を解説

更新日 2025-11-17

競売にかけられた不動産が売れない場合、どうなるのでしょうか。実は、競売物件の約20〜30%が不成立に終わるというデータもあり、決して珍しいケースではありません。

しかし、競売が売れない場合でも債務が消えるわけではなく、むしろ状況が悪化する可能性があります。本記事では、競売が売れない場合に何が起こるのか、その後の流れと具体的な対処法について、専門家の視点から詳しく解説します。

この記事を読めば、競売が売れない場合の不安を解消し、あなたにとって最善の解決策を見つけることができます。一人で悩まず、まずは現状を正しく理解することから始めましょう。

競売が売れない場合とは？不成立の実態を解説

競売が売れない場合とは、裁判所が定めた入札期間内に買い手が現れない、または入札価格が最低売却価格に達しない状況を指します。この状態を「競売不成立」と呼びます。

競売は、住宅ローンなどの債務を滞納した際に、債権者が裁判所に申し立てて行う強制的な不動産売却手続きです。しかし、一般の不動産取引とは異なり、買主は物件を自由に内見できず、売主との価格交渉もできません。この特殊性が、競売が売れない大きな要因となっています。

競売手続きの基本的な流れ

競売が売れない場合を理解するため、まず競売手続きの流れを確認しましょう。最初に住宅ローンの滞納が始まると、金融機関からの督促状や催告書が届きます。滞納が3〜6ヶ月続くと、期限の利益を喪失し、分割返済の権利を失って一括返済を求められます。その後、債権者が裁判所に競売を申し立て、裁判所から所有者へ競売開始決定の通知が届きます。

次に、執行官が物件の現況調査を行い、約1週間の入札期間が設けられます。入札期間が終了すると開札が行われ、最高額入札者が落札者となります。落札者が代金を納付すると所有権が移転し、原則として所有者は立ち退きを求められることになります。

この流れの中で、入札期間に買い手が見つからなかったり、入札価格が最低売却価格に届かなかったりすると、競売が売れない状態となります。

競売が売れない場合の統計データ

実際に競売が売れない場合はどれくらいあるのでしょうか。裁判所の統計によると、初回入札での不成立率は全体の20〜30%に上ります。特に、不動産市況が悪化している時期や、物件の立地条件が悪い場合には、この割合はさらに高くなります。

競売が売れない場合、債務者にとっては一時的に自宅を失わずに済んだように感じるかもしれません。しかし、これは問題の先送りに過ぎず、解決には至っていません。むしろ、時間が経過するほど状況は悪化していきます。

競売が売れない場合の5つの主な原因

競売が売れない場合には、必ず理由があります。ここでは、代表的な5つの原因について詳しく解説します。

1. 最低売却価格が市場相場より高い

競売が売れない場合の最も一般的な原因は、最低売却価格の設定ミスです。裁判所が設定する最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額をもとに決められますが、市場の実勢価格とズレが生じることがあります。

特に不動産市況が急速に悪化している時期には、評価時点と入札時点で大きな価格差が生まれ、入札者が「割高」と判断して応札を避けるケースが増えます。不動産価格が下落している局面では、半年前の評価額が現在の市場価格とかけ離れてしまうこともあります。

2. 物件に魅力がなく買い手が集まらない

競売が売れない場合の二つ目の原因は、物件そのものの魅力不足です。駅から遠い、周辺環境が悪い、災害リスクが高いエリアなど、立地条件が悪い物件は特に買い手がつきにくい傾向があります。また、旧耐震基準の建物や大規模修繕が必要な物件など、築年数が古い物件も敬遠されがちです。

さらに、現代のニーズに合わない間取りや設備が時代遅れの物件、再建築不可や幅員の狭い道路にしか接していない接道条件が悪い物件なども、買い手を見つけるのが困難です。競売物件は内見ができないため、これらのマイナス要素がある場合、買い手はリスクを避けて入札を見送ります。

3. 権利関係が複雑で買主がリスクを懸念

競売が売れない場合の三つ目の原因は、権利関係の複雑さです。共有名義の不動産では他の共有者との権利調整が必要となり、複数の抵当権が設定されている場合は後順位抵当権者との調整が複雑になります。

また、隣地との境界線が明確でない境界未確定の土地や、地主との関係調整が必要な借地権付き建物、立ち退き交渉が必要な賃借人がいる物件なども、権利関係の整理には専門知識と時間が必要です。買主は法的トラブルに巻き込まれることを恐れるため、これらの物件は入札を避けられる傾向にあります。

4. 物件に重大な瑕疵（欠陥）がある

競売が売れない場合の四つ目の原因は、物件の瑕疵です。競売では「現状有姿」での売却となり、買主は瑕疵担保責任を追及できません。そのため、雨漏り、シロアリ被害、構造的欠陥、地盤沈下などの物理的瑕疵がある物件は大きなリスクとなります。

心理的瑕疵も重要な要素です。自殺や事件があった物件、近隣に嫌悪施設がある物件などは、買主の心理的抵抗が大きく、価格を大幅に下げても売れないことがあります。さらに、違法建築、建築基準法違反、用途地域違反などの法的瑕疵や、土壌汚染、アスベスト使用、騒音・振動問題などの環境的瑕疵も買主を遠ざけます。

裁判所の現況調査では全ての瑕疵を把握できないため、買主は大きなリスクを抱えることになります。これが競売が売れない大きな要因となっています。

5. 所有者による妨害行為や占有問題

競売が売れない場合の五つ目の原因は、所有者や占有者の問題です。執行官の現況調査に協力せず物件状況が不明確な内覧拒否や、落札後も退去しないことを明言している立ち退き拒否の意思表示は、買主にとって大きな懸念材料となります。

意図的に物件を傷つけたり、ゴミ屋敷化させたりする物件の荒廃・破損行為も問題です。さらに、占有者が暴力団関係者である疑いがある反社会的勢力の関与が疑われる場合、買主は購入を完全に避けます。これらの問題がある場合、落札後の明渡しに多大な時間とコストがかかるため、競売が売れない状態が続きます。

競売が売れない場合のその後の流れを徹底解説

競売が売れない場合、その後どのような手続きが待っているのでしょうか。ここでは、不成立後の具体的な流れを時系列で解説します。

ステップ1：特別売却（再入札）の実施

競売が売れない場合、裁判所は通常、「特別売却」という手続きに移行します。特別売却では、最低売却価格が通常前回の価格から20%程度下げて設定されます。入札期間を設けずに先着順での売却となり、数週間から数ヶ月間、買い手を募り続けることになります。

特別売却は、裁判所が「一刻も早く売却したい」という意向を反映した制度です。しかし、価格を下げても買い手が現れないケースも少なくありません。物件の魅力が低い場合や権利関係が複雑な場合、価格を下げても根本的な問題は解決しないためです。

ステップ2：再々競売（二回目以降の競売）

特別売却でも競売が売れない場合、債権者は再度競売を申し立てることができます。二回目以降の競売では、さらに最低売却価格が引き下げられます。競売が繰り返されるたびに20〜30%ずつ価格が下がっていきますが、価格が下がっても買い手が現れない悪循環に陥ることもあります。

一回の競売に3〜6ヶ月かかるため、手続きが年単位で長期化することも珍しくありません。競売が売れない状態が続くと、所有者の精神的負担は増大し、日常生活にも大きな影響が出てきます。いつ自宅を失うか分からないという不安を抱えながら生活することは、想像以上に心身に負担をかけます。

ステップ3：債権者との協議・方針転換

競売が売れない場合が続くと、債権者側も方針を見直さざるを得なくなります。この段階で、債権者が任意売却に同意し一般市場での売却を試みたり、一部の債権を放棄して現実的な回収額で妥協したり、債権を専門業者に売却して回収業務を委託するサービサーへの債権譲渡などが検討されます。

競売が売れない場合でも、早期に債権者と協議することで、より良い解決策が見つかる可能性があります。債権者も回収できない状況が続くことは望んでいないため、建設的な対話を行うことが重要です。

競売が売れない場合のデメリットと危険性

競売が売れない場合、「自宅を失わずに済んだ」と安堵する方もいるかもしれません。しかし、実際には深刻なデメリットが潜んでいます。

デメリット1：債務が雪だるま式に増加する

競売が売れない場合でも、債務関連の費用は日々増え続けます。遅延損害金は年率14%程度の高金利で計算され続け、固定資産税・都市計画税は滞納すると延滞金が加算されます。マンションの場合は管理費・修繕積立金の滞納分に遅延利息がつき、再競売のたびに新たな競売費用が発生します。

例えば、3,000万円の残債がある場合、1年間で約420万円の遅延損害金が発生します。競売が売れない状態が続けば、債務総額は加速度的に膨らんでいきます。2年で840万円、3年で1,260万円と、時間が経過するほど返済困難な状況に陥っていきます。

デメリット2：最終的な売却価格がさらに下落する

競売が売れない場合、再入札のたびに価格は下がり続けます。初回競売では市場価格の70%程度、特別売却では初回価格の80%程度（市場価格の56%程度）、二回目競売ではさらに20%減（市場価格の45%程度）まで下落することがあります。

市場価格5,000万円の物件が、再競売で2,250万円まで下がる可能性があります。この結果、残債はさらに増え、自己破産のリスクも高まります。当初は完済できる見込みがあった債務が、時間の経過とともに返済不可能な金額に膨れ上がってしまうのです。

デメリット3：精神的ストレスと生活の不安定化

競売が売れない場合の精神的ダメージは計り知れません。いつ売却されるか分からず常に不安を抱える先の見えない不安、金融ブラックリストに登録され新たな借入れができない社会的信用の喪失、経済的困窮により家庭内の雰囲気が悪化する家族関係の悪化、ストレスによる不眠・うつ症状・体調不良などの健康被害など、様々な問題が複合的に発生します。

競売が売れない状態が長引くほど、心身ともに大きなダメージを受けます。早期の解決が何よりも重要です。特に、子供がいる家庭では、親の不安定な状態が子供の精神面にも影響を及ぼす可能性があります。

デメリット4：次の住まいを見つけにくくなる

競売が売れない期間中も、将来の住まいの準備は必要です。しかし、金融事故歴があると保証会社の審査に通りにくく賃貸契約が困難になります。また、債務増加により引っ越し費用を捻出できない状況に陥ったり、突然の売却決定に対応できず準備期間が取れない可能性もあります。

競売が売れない場合でも、計画的に次の住まいを準備しておく必要があります。金融事故歴があっても借りられる物件の情報収集や、保証会社を利用しない不動産会社の探索など、早めの準備が重要です。

競売が売れない場合の最善の解決策：任意売却

競売が売れない場合の問題を根本的に解決する方法、それが「任意売却」です。任意売却とは、債権者の同意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。

任意売却が競売より優れている7つの理由

競売が売れない場合に任意売却を選ぶべき理由を詳しく解説します。

1. 売却価格が圧倒的に高い

任意売却では市場価格に近い金額での売却が可能です。競売では市場価格の50〜70%程度にしかなりませんが、任意売却では市場価格の80〜95%程度での売却が期待できます。

5,000万円の物件の場合を比較すると、競売では2,500〜3,500万円にしかなりませんが、任意売却では4,000〜4,750万円での売却が期待できます。差額は1,000〜2,000万円以上になることも珍しくありません。この差額は、その後の人生を大きく左右する金額です。

2. 残債を大幅に減らせる

高額売却により、住宅ローンの残債を大きく減らすことができます。残債が4,000万円あるケースで考えてみましょう。競売の場合は2,500万円で売却されると残債1,500万円が残りますが、任意売却の場合は4,500万円で売却できれば残債はわずか、もしくは完済も可能です。

任意売却なら、自己破産を回避できる可能性が高まります。完済できなくても、残債が少額であれば分割返済で対応できるため、経済的な再スタートを切りやすくなります。

3. 引っ越し費用を確保できる

任意売却では、債権者との交渉により、売却代金から引っ越し費用を捻出できる場合があります。一般的には30〜100万円程度、状況によってはそれ以上の金額も交渉次第で可能です。

競売では手元に一切お金が残りませんが、任意売却なら新生活のスタート資金を確保できます。敷金・礼金、引っ越し業者への支払い、新居の家具家電購入費など、新生活には想像以上に費用がかかります。この費用を確保できるかどうかは、その後の生活再建に大きく影響します。

4. プライバシーが完全に守られる

競売が売れない場合でも、競売情報はインターネット上に公開されてしまいます。物件の写真や所在地、所有者の情報などが誰でも閲覧できる状態になるため、近隣住民に知られるリスクがあります。

一方、任意売却では通常の不動産取引と同じ扱いのため、近隣住民に知られる心配がありません。お子さんが学校に通っている場合や、地域コミュニティとの関係を維持したい場合、プライバシーの保護は非常に重要です。

5. 売却時期を自分で決められる

任意売却では、債権者と協議の上、売却時期や引き渡し時期をある程度調整できます。子供の学期末まで待ってもらったり、次の住まいが決まるまで猶予をもらったり、仕事の都合に合わせたりすることが可能です。

競売のように突然立ち退きを迫られることはありません。計画的に引っ越しの準備ができるため、精神的な負担も軽減されます。特に、お子さんの学校行事や受験のタイミングなど、家族の事情を考慮できる点は大きなメリットです。

6. 残債の返済計画を柔軟に設定できる

任意売却後に残債が残った場合でも、債権者と現実的な返済計画を協議できます。月々5,000円〜3万円程度の分割返済、収入状況に応じた返済額の調整、一括返済の減額交渉など、様々な選択肢があります。

競売では一方的に残債を請求されますが、任意売却なら生活を立て直しながら返済できます。無理のない返済計画を立てることで、再び返済困難に陥るリスクを減らすことができます。

7. リースバックで住み続けられる可能性

任意売却では「リースバック」という方法を使える場合があります。これは、売却後も同じ家に賃貸として住み続ける仕組みです。引っ越しが不要で、子供の転校を避けられ、近所に知られないというメリットがあります。

ただし、投資家などに売却し賃貸契約を結ぶ必要があるため、全てのケースで実現できるわけではありません。また、家賃を支払い続ける必要があるため、収入が安定していることが条件となります。

任意売却を成功させるための5つのポイント

競売が売れない場合から任意売却に切り替えて成功させるには、以下のポイントが重要です。

ポイント1：できるだけ早く動き出す

任意売却は時間との勝負です。競売の開札日までに売却を完了させる必要があるため、早期の相談が成功の鍵となります。理想的なタイミングは滞納開始から3ヶ月以内、遅くとも競売開始決定通知が届いたらすぐに相談すべきです。開札日の1〜2ヶ月前が最終リミットとなるため、それまでに動き出す必要があります。

早く相談すればするほど、選択肢が広がります。時間的余裕があれば、より高い価格での売却を目指せますし、引っ越し先の選択肢も増えます。

ポイント2：任意売却専門の業者を選ぶ

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や法的手続きの知識が必要です。年間100件以上の実績がある業者が理想的で、弁護士や司法書士と連携して法的サポート体制が整っていることが重要です。

また、無料相談を実施していて初期費用がかからず気軽に相談できること、売却が成立するまで費用が発生しない成功報酬制であることも、業者選びの重要なポイントです。実績豊富な専門業者なら、複雑な債権者交渉もスムーズに進められます。

ポイント3：債権者との信頼関係を築く

任意売却を成功させるには、債権者の同意が不可欠です。債権者からの連絡には必ず対応し、無視しないことが重要です。返済の意思があることを伝え続け、誠実な態度を示しましょう。収入状況や生活実態を隠さず正直に報告することで、債権者の理解を得やすくなります。

債権者も、競売で安く売却されるよりは、任意売却で高く売却できた方がメリットがあります。誠実な対応を続けることで、債権者との協力関係を構築できる可能性が高まります。

ポイント4：適正価格で売却活動を行う

任意売却では、市場価格に見合った適正価格での売却が重要です。高すぎる価格設定では買い手が見つからず時間切れになってしまいます。逆に安すぎる価格設定では残債が多く残り、自己破産のリスクが高まります。

周辺相場を踏まえて3ヶ月以内に売却できる適正価格を設定することが、成功のカギとなります。専門業者は地域の相場や市場動向を熟知しているため、適切な価格設定のアドバイスを受けることができます。

ポイント5：次の住まいを並行して探す

任意売却が決まったら、同時に次の住まいの準備を始めましょう。金融事故歴があっても借りられる賃貸物件の下見を行い、繁忙期を避けて費用を抑える引っ越し業者の手配をしておきます。お子さんがいる場合は、学校や教育委員会への転校手続きの相談も必要です。

次の住まいの目処が立っていることで、心理的な余裕が生まれ、売却交渉にも前向きに臨めるようになります。

任意売却のデメリットと注意点

任意売却にもいくつかのデメリットがあります。正しく理解した上で判断しましょう。

デメリット1：債権者の同意が必要

任意売却は、債権者が同意しなければ実行できません。特に滞納期間が短くまだ競売手続きに入っていない場合、過去に債務整理の経験があり債権者からの信用が低い場合、所有者が連絡がつかないなど非協力的な態度を取る場合などは、同意が得られにくい傾向があります。

ただし、競売よりも任意売却の方が債権者にとってもメリットがあるため、誠実に交渉すれば多くのケースで同意を得ることができます。

デメリット2：信用情報に傷がつく

任意売却を行うと、信用情報機関に事故情報が登録されます。いわゆるブラックリストに載る状態で、登録期間は5〜7年間です。この期間は新規のローンやクレジットカード作成が困難になります。

ただし、競売でも同様に信用情報に傷がつくため、任意売却固有のデメリットではありません。むしろ、任意売却で残債を減らすことで、より早く経済的な再スタートを切ることができます。

デメリット3：売却期間に制限がある

任意売却は、競売の開札日までに完了させる必要があります。一般的な期間は3〜6ヶ月程度で、買い手が見つからないまま開札日を迎えると、競売で売却されてしまう時間切れのリスクがあります。

そのため、早期に専門業者に相談し、迅速に売却活動を開始することが重要です。時間的制約があるからこそ、プロのサポートが不可欠となります。

競売が売れない場合によくある質問（FAQ）

Q1. 競売が売れない場合、何回まで再入札されますか？

法律上、再入札の回数に制限はありません。債権者が諦めるまで、何度でも競売を申し立てることが可能です。ただし、実務上は2〜3回の再入札で、債権者が方針を変更するケースが多いです。再入札を繰り返すほど価格は下がり続け、債務者にとっても債権者にとってもメリットが少なくなるため、早期に任意売却などの代替案を検討することをお勧めします。

Q2. 競売が売れない期間中も住み続けられますか？

はい、競売が売れない期間中はそのまま住み続けることができます。ただし、最終的に売却が成立した場合は、新しい所有者から立ち退きを求められることになります。その際は、通常1〜6ヶ月程度の猶予期間が与えられますが、場合によっては強制執行による退去を求められることもあります。そのため、競売が売れない期間を利用して、次の住まいを計画的に準備しておくことが重要です。

Q3. 競売が売れない場合、債務は免除されますか？

いいえ、競売が売れない場合でも債務は免除されません。債務は残り続け、遅延損害金も発生し続けます。競売が不成立になったことで一時的に自宅を失わずに済みますが、債務問題は何も解決していません。むしろ時間の経過とともに債務は増加し、状況は悪化していきます。早期に任意売却や債務整理など、根本的な解決策を検討する必要があります。

Q4. 任意売却と競売、どちらを選ぶべきですか？

ほとんどのケースで任意売却を選ぶべきです。任意売却は競売と比較して、売却価格が高い、残債を減らせる、引っ越し費用を確保できる、プライバシーが守られる、売却時期を調整できるなど、多くのメリットがあります。

競売を選ぶメリットはほとんどありません。ただし、任意売却には債権者の同意が必要で、売却期間に制限があるため、早めの相談と迅速な行動が求められます。競売開始決定通知が届いた時点で、すぐに任意売却の専門家に相談することをお勧めします。

Q5. 任意売却の費用はどれくらいかかりますか？

任意売却の費用は、通常売却代金から支払われるため、所有者が事前に費用を準備する必要はありません。仲介手数料は売却価格の3%+6万円程度（税別）で、その他に登記費用や抵当権抹消費用などがかかりますが、これらも売却代金から差し引かれます。

信頼できる任意売却業者なら、成功報酬制を採用しているため、売却が成立しなければ費用は発生しません。初期費用や相談料が無料の業者を選ぶことで、経済的な負担なく相談を始められます。

Q6. 競売が売れない場合、税金の滞納はどうなりますか？

固定資産税や住民税などの税金を滞納している場合、競売が売れない状況でも督促は続きます。税金は自己破産しても免責されない債務であり、優先的に回収されます。税金の滞納が続くと、給与や預金の差し押さえなど、より厳しい措置が取られる可能性があります。

任意売却で不動産を売却できれば、その代金から税金も支払うことが可能です。ただし、抵当権者への返済が優先されるため、全額を支払えない場合もあります。その場合は、税務署と分割納付の相談をすることになります。

Q7. 共有名義の不動産でも任意売却できますか？

はい、共有名義の不動産でも任意売却は可能です。ただし、共有者全員の同意が必要となります。離婚した元配偶者が共有者である場合や、相続で複数人が共有している場合など、全員の同意を得るのが難しいケースもあります。

しかし、任意売却の専門家は、共有者間の調整や説得のノウハウを持っています。共有者全員にとってメリットのある解決策を提示することで、同意を得られるケースも多いです。共有名義だからと諦めず、まずは専門家に相談してみることをお勧めします。

まとめ：競売が売れない場合でも解決策は必ずある

本記事では、競売が売れない場合にどうなるのか、その後の流れと解決策について詳しく解説しました。

競売にかけられた不動産が売れない場合でも、それは決して問題が解決したわけではありません。むしろ、解決を先送りにすることで、債務は増加し続け、状況はさらに悪化してしまうリスクがあります。再入札のたびに売却価格は下がり、残債は増え、精神的な負担も大きくなる一方です。

しかし、競売が売れない場合でも、絶望する必要はありません。競売よりもはるかに有利な条件で問題を解決できる「任意売却」という選択肢が存在します。任意売却なら、市場価格に近い金額で売却でき、残債を大幅に減らし、引っ越し費用も確保できます。プライバシーも守られ、売却時期の調整も可能です。

最も重要なのは、早期に行動を起こすことです。競売の開札日が迫ってからでは選択肢が限られてしまいます。滞納が始まった時点、遅くとも競売開始決定通知が届いた時点で、すぐに任意売却の専門家に相談することをお勧めします。

当サイトを運営する一般社団法人 全国任意売却協会では、あなたの状況に合わせた的確なアドバイスとサポートを提供しています。無料相談を実施しておりますので、お気軽にご相談ください。一人で悩まず、専門家と一緒に、あなたにとって最善の解決策を見つけましょう。

解決事例一覧