アパート経営の失敗で毎年赤字、任意売却でローン負担を軽減したケース
築年数の経過と収入減少で返済に行き詰まり相談へ
- エリア非公開
- 職業不動産オーナー（相続・元実家）
- 家族妻あり
- 物件種別アパート（投資物件）
- 残債—
- 売却価格3,800万円
Dさんは、相続した土地にハウスメーカーの提案でアパートを新築されました。建築当初は満室稼働で月収60万円ありましたが、築年数の経過と共に空室が増加し、築11年目には月収43万円まで減少。返済額55万円は変わらず、毎月の修繕費や税金も重なり、年間150万円以上の赤字に。貯金を切り崩して補填していましたが限界を迎え、任意売却の存在を知り、当協会にご相談されました。
詳細条件の調整を重ね、満額売却で任意売却を成立
難易度
★★★ご提案内容と解決方法
アパートへの追加投資が累計1,200万円を超えていたDさん。査定の結果、売却価格は3,800万円となり、債権者と交渉のうえで売却を承諾してもらいました。条件調整が難しい投資物件ですが、当協会と連携する不動産会社が瑕疵担保免責を含めすべての条件を受け入れ、満額での購入が決定。迅速な手続きで任意売却が成立しました。
今回の事例のポイント
・築年数の経過に伴う収益悪化を整理して説明
・高額残債でも債権者と粘り強く価格交渉を実施
・パートナー企業との連携で条件付き投資物件を調整
・瑕疵担保免責や引渡し条件も一括対応でスムーズに進行
任意売却で精神的負担が軽減、今後の生活設計も明確に
任意売却後、Dさんは月5万円の返済で債権者と合意されました。アパートは元実家の土地だったため、ご近所への配慮も必要でしたが、「高く買ってもらったから売却した」と説明され、競売に比べて周囲の印象を気にせずに済んだことが安心材料となりました。「返済は簡単ではないですが、以前に比べて精神的な負担がなくなりました。今はアパート暮らしですが、将来は一戸建てを買えるよう妻と頑張っています」と話されており、生活の再設計に向けて前向きに歩み始めています。
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今回の担当者
瀧 基洋
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宅地建物取引主任者試験の合格をきっかけに不動産業界に就職しました。 これまで分譲住宅の新築販売、中古住宅の仲介業務、分譲住宅の土地仕入、開発業務等を中心に経験をしてまいりました。不動産業務に従事した頃はバブル経済が崩壊し、不動産価格の下落、企業破綻等を身近で経験をしてまいりました。事業破綻により住宅ローンの返済が出来ないというお客様からのご相談を受け、任意売却に取り組んだのが、私がこの業務に携わるきっかけでした。昨今ではコロナ禍での住宅ローンの返済変更(リスケジュール)からの通常返済に戻ってしまい返済が滞る事案が急増しているように感じます。それらさまざまな住宅ローン問題のアドバイスを行い皆様のお力になりたいと思います。
