よくある質問

当協会では、相談者様の現状や希望に合わせて様々な解決策を提示し、一緒に検討して最適な選択肢をサポートいたします。金融機関等は、それぞれの立場から助言をするため、どうしてもアドバイスに偏りが生じる可能性があります。しかし当協会は、どの金融機関とも利害関係がないため、あらゆる視点から相談者様の望みを最優先に考えるアドバイスが可能です。

住宅ローンが残っている物件でも売却は可能です。売却価格がローン残高より高いアンダーローンの場合は、そのまま完済できます。一方で売却額が残債を下回るオーバーローンの場合には「任意売却」という手段があり、金融機関の承認が必要ですが、競売よりも高値で売却できる可能性があります。なるべく早めに専門家に相談することが重要です。

住宅ローンの支払いが厳しくなりそうな場合でも、条件次第では自宅に住み続けられる方法もあります。具体的には、返済条件を見直す「リスケジュール」や、家を売却してから賃貸で住む「リースバック」、あるいは「親族への売却」といった選択肢があげられます。専門家と相談して、あなたの状況に合った手段を探しましょう。

金融機関との交渉によって、返済期間を長くすることが可能な場合があります。ただし、月々の返済を軽減できる一方で、トータルで見ると支払総額が増えるリスクがあります。また、年齢や収入などで延長が認められないケースもあるので、早めに金融機関に問い合わせて条件を確認することが重要です。

離婚後もローンの名義人に返済義務は継続します。夫婦が連帯債務・連帯保証になっている場合、どちらかが支払えなくなると、もう一人が全額を返済しなければならないリスクがあります。家を売却して清算するか、単独名義に変更するかなどの方法もありますが、金融機関の了承が必要です。専門家を交えて対処するのが望ましいでしょう。

期限利益の喪失とは、ローンを一定期間滞納すると金融機関が「残りのローンを一括で返してください」と請求できる状態になることです。一般的には6か月程度の滞納でこの状態になります。一括請求されると分割払いが認められなくなり、競売手続きに移行する恐れがあるため、早期に金融機関と協議することが求められます。

滞納が長引くと金融機関から督促を受け、6カ月以上続くと「期限の利益の喪失」となって一括返済を求められます。その後、競売に進むことになり、結果的に自宅を失う可能性が高まります。また、信用情報に傷がついて将来の借入が難しくなるため、早めに金融機関と交渉して対策を検討することが大切です。

一般的には3～6カ月程度の滞納が続いた時点で競売の手続きが始まることが多いです。はじめは督促状や催告書が届き、それでも解消されない場合は期限の利益を喪失して一括返済の請求に移行します。その後、競売に進む流れとなります。

状況に応じて、次のような対応を検討してもらえる可能性があります。 「返済期間の延長」 「一時的な返済額の減額」 「ボーナス払いの変更」 「金利の引き下げ」 滞納する前に相談することでより柔軟な対応を得られることが多いので、なるべく早めに専門機関に相談することが重要です。

滞納する前に金融機関に打ち明け、返済条件の見直し（リスケジュール）を行うことで事故情報の登録を避けられる可能性があります。そのほか、親族からの資金援助やリースバックを活用する方法も一案です。一旦ブラックリストに載ると5～10年は新たな借入が難しくなるため、何より早い行動が肝心です。

任意売却のメリットは、競売よりも高い値段で売れる確率が高く、残った債務を少なくできる点です。また、柔軟な条件で売却できるため、引っ越し時期や費用の確保を相談しやすい点も任意売却のメリットといえます。また競売と違い、周囲に知られにくいのも大きなメリットです。金融機関によっては残債の分割払いなどについて話し合える余地もあります。

任意売却のデメリットとしては、債権者（金融機関等）の同意が必要で、必ず成功するとは限らないことが挙げられます。また、信用情報には事故として登録されるため、今後のローン審査に影響が出る可能性があります。

基本的には必要です。任意売却後も残債が残った際には、連帯保証人にも返済義務が及ぶ場合があるため、金融機関は保証人の同意を求めます。もし保証人が拒否すると任意売却が認められないケースもあるため、連帯保証人とは早めに話し合って理解を得ることが重要です。

任意売却は、通常、売却代金から諸経費が差し引かれるので、売主が直接支払う負担はほとんどありません。具体的には、不動産の仲介手数料や抵当権抹消手続きの費用、引っ越し代などを売却代金から差し引いて精算する仕組みです。ただし、売却額によっては費用がまかなえず、追加負担が生じる場合もあります。

任意売却は市場価格に近しい金額で売れる可能性があり、売却時期や条件をある程度調整できます。一方で、競売は強制的に自宅を売られ、相場より安値になることが多いです。また、競売だと引っ越し費用の交渉などもできず、強制退去になり得ます。また、競売情報は公に公開されるため、近所に知られるリスクも高いです。

一般的には3カ月～6カ月ほどかかります。金融機関とのやり取りや買主探し、契約・物件引き渡しなどのステップがあるため、ある程度の時間が必要です。ただし、競売手続きが並行している場合、期限が限られているので短期間での売却を求められることがあります。何よりもできるだけ早めに動き出す（相談する）ことが大切です。

共有名義や連帯保証などの事情がある場合は、関係者の同意が欠かせないため、完全に秘密裏に進めるのは難しいです。ただ、売却活動自体をなるべく目立たない形で行うことは可能です。プライバシーを守りたい場合は、事前に専門家と相談して進め方を工夫するとよいでしょう。

可能ですが、ペアローンはそれぞれが独立したローンを持つ形になるため、両者の合意が必要です。一方が売却に反対すると手続きが進まない場合があります。また、売却後に残るローン分の負担をどうするかについても話し合いが求められます。金融機関との折衝と並行して検討してください。

競売が開始決定していても、手続きが完了する前であれば任意売却は可能です。むしろ、この段階では時間に余裕がないため、急いで金融機関に任意売却の意向を伝えたほうがよいです。競売が進むと安い金額で落札され、残債が増える可能性があるので、できるだけ早めに行動することが望まれます。

残念ながら、任意売却が必ずうまくいくわけではありません。金融機関が承諾しなかったり、買い手が見つからなかったり、連帯保証人の同意が得られないなど、さまざまな要因で成立しない場合もあります。経験豊富な専門家に早期に相談し、準備をすることで成功率を高められます。

一般的には6カ月程度の滞納で期限の利益を失い、一括返済を求められます。さらに支払いがない場合、金融機関が競売を申し立てるという流れです。競売開始決定から実際の入札までは数カ月を要するため、およそ半年から1年程度で競売に至るケースが多いです。その間に任意売却などの方法を検討する余地があります。

結論、多くの場合、競売より任意売却のほうが有利になります。競売は相場より2～3割程度安くなることが多く、結果的に多額のローン残債が残るリスクが高いです。一方、任意売却は市場価格に近しい金額で売却できる可能性が高く、金融機関との交渉次第では残債の減免や分割払いなどが期待できます。競売の前に任意売却を検討するのが一般的に望ましいです。

はい、競売になると裁判所の公告や競売情報サイト（BIT）などで物件情報が公開されるため、自宅が競売にかけられていることが近隣にも知られやすくなります。見学に来る人もいるので、どうしても周囲に伝わるリスクが高いです。一方、任意売却であれば通常の売買とほぼ同じ扱いになるので、プライバシーが守られやすいです。

裁判所の掲示や「BIT（不動産競売物件情報サイト）」など、誰でも閲覧可能な形で公開されます。所在地や写真、間取り、最低入札額、入札スケジュールなどが掲載されるため、多くの人の目に触れることになります。さらに不動産業者が独自に情報を広めることも少なくありません。

基本的には物件の所有者が支払う義務があります。競売で売却された場合、売却代金の一部が滞納分に充てられるケースもありますが、全額が清算できるとは限りません。買主がその滞納分を引き継ぐような形になることもあるため、管理組合が法的手段を取ることもあり得ます。

競売での落札額がローン残高より低い場合、その差額は引き続き支払わなければなりません。競売は低額で落札されやすいので、大きな残債が発生しやすいのが実情です。残った債務をどう返済するか、金融機関と交渉したり、場合によっては債務整理を考慮する必要があります。

購入希望者にとっては物件の情報が不十分であったり、前所有者が退去するまでのリスクがあったりと、不確定要素が多いため、どうしても入札価格が市場価格よりも低めに設定されてしまいます。また、競売物件は一般市場と比べると買い手が限られる傾向があり、相場よりも安い価格で売れることが多いのです。

おおまかな流れは次のとおりです。 「ローン滞納（約3～6カ月）」→「 金融機関から督促」→「期限の利益喪失」 →「 一括返済の請求」→「競売申立（6～12カ月目頃）」→「 裁判所が競売開始を決定」→ 「物件調査・公告」 → 「裁判所やBITサイトで情報を公開」→「入札・開札 」→「 最高額を入札した人が落札」→「売却許可・代金納付」 → 「落札者が代金を支払い、所有権移転」→「明け渡し」 → 「旧所有者が退去または強制執行」

競売を避けるには、まず金融機関や専門家に早めに相談することが最善です。また、任意売却を活用すれば競売に比べて有利な条件で売却できる可能性が高いです。また、返済期間の見直しや一時的な返済猶予を金融機関と交渉する選択肢もあります。場合によっては個人再生などの法的整理を検討することも選択肢の一つです。

通常は、競売で新しい所有者が決まれば物件は引き渡す必要があります。ただし、極めて稀ではありますが、新所有者と賃貸契約を結べれば引き続き居住できる場合もあります。リースバックが成立すれば売却後も住み続けることができますが、無断で居座ると強制退去の対象となるため、事前の交渉が不可欠です。

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却しても賃貸として住み続けられることです。また、売却代金を一括で受け取れるため、住宅ローンの清算や生活費の確保に充てられます。また、普通の売却ほど周囲に気づかれにくいことが多く、緊急の資金調達策としても有効です。買い戻しオプションがついた契約であれば将来的に買い戻しを目指すこともできます。

家賃が相場より高めに設定されることがあり、長期的には負担が増えるおそれがあることがデメリットとしてあげられます。また、いったん所有権を手放すため、買い戻しを希望しても条件や資金が合わずに難しくなる可能性があります。さらに、契約期間が終了し、更新できなければ退去しなければならないリスクもあるため、将来的な住まいの計画が重要です。

はい、可能です。オフィスや店舗、工場などもリースバックの対象になります。事業拡大のための資金確保やバランスシートの圧縮などに役立ちます。ただし、立地やテナント契約の状況によって買い手が限られる場合もあるため、事前の査定と条件交渉が欠かせません。

外観や居住状況に大きな変化がないため、通常は気づかれにくいです。ただし、不動産登記を確認すると所有者が変わったことはわかるので、完全に秘密にするのは難しい場合があります。できるだけ目立たない形で売却手続きを進めたいなら、リースバックを扱っている専門業者に相談することをおすすめします。

成功率については、物件の条件や地域の需要によって変わりますが、買い手さえ見つかれば高い確率で成立するといえます。ただし、買い戻し条件を設定したり、家賃が高額になったりすると、成立しにくくなる場合もあります。リースバックを扱っている専門業者に依頼して適切な価格・条件設定を行うことで成功率を上げることができます。

家賃は物件の立地や売却額、想定利回りなどを考慮して決定されます。敷金は通常の賃貸と同様に設定される場合もあれば、なしの契約形態もあります。売却価格が高いほど投資家はリターンを高く見積もるため、家賃が割高になる可能性があります。長期的な負担を見込みながら契約条件を詰めることが大切です。

契約時に買戻し特約を入れておけば可能な場合があります。ただし、買戻し金額は売却時の価格に加え、一定の手数料や利息分が上乗せされることが多いため、市場相場よりも高くなることがあります。また、その際にローンが組めるかどうかも事前に確認しておく必要があります。

契約期間は1～5年程度が一般的ですが、買主との交渉次第で変わります。更新に関しては契約で定めることができますが、必ず認められるわけではありません。将来の住居計画をしっかり考慮して、契約時に期間や更新の可否を確認することが重要です。

売却代金でローンを完済できれば問題ありませんが、残債が上回る場合は金融機関と相談して分割返済や債務整理などを検討しなければならないことがあります。

「家賃の設定が妥当か」 「買戻しオプションの有無と条件」 「契約期間や更新のルール」 「売却価格とローン残高の関係」 「取引相手や仲介業者の信頼性」 これらをしっかり確認し、納得した上で契約を進める必要があります。

親族間・親子間売買のメリットとしては、第三者への売却と比べて、柔軟な条件での取引がしやすい点が挙げられます。相場より安く譲り受けたり、売却後もそのまま住める場合もあります。また、相続対策としてスムーズに資産を承継できる可能性があり、仲介手数料を削減できることが多いのも利点です。ただし、税金面での影響をよく確認することが大切です。

相場からかけ離れた金額で売買すると贈与とみなされ（みなし贈与）、贈与税がかかるリスクがあります。また、「売買価格が不公平」「思った以上に税金がかかった」といった家族間トラブルに発展する可能性もあります。さらに、金融機関が住宅ローンを組む際、親族間売買を敬遠するため融資が下りにくいケースが多いです。

市場価格での正当な取引であることを証明しなければならず、価格が適正でないと贈与とみなされる可能性があります。住宅ローンの審査も通常より厳しく、融資が認められにくいことが多いです。加えて、家族だからこそ契約内容があいまいになりがちですが、正式な売買契約書や登記をしっかり行う必要があります。

条件をきちんと整えれば高い確率で成立することができますが、ローンを利用する場合は金融機関の審査が厳しくなるため、現金購入が難しいと売買が成立しにくいです。また、税金面での調整が重要となるため、税理士や不動産の専門家に相談することが重要です。

市場価格より極端に低い価格で売ると、差額が贈与として課税対象になる可能性があります。逆に高く売れば譲渡所得税が多くかかるかもしれません。相続対策としての売買であっても、税金リスクを把握していないと予期せぬ負担が発生するおそれがあります。必ず専門家に確認しましょう。

親族間の場合、金融機関は「本当に売買なのか」「贈与に近いのではないか」を慎重に判断します。そのため住宅ローンが組みづらくなったり、融資の条件が厳しくなったりする傾向があります。また、価格設定も税務上の観点から市場価格に近づける必要があります。

不動産会社の査定や公示価格などを踏まえ、市場相場に沿った値段にすることが望ましいです。著しく相場より低い価格は贈与とみなされるリスク（みなし贈与）があり、逆に高すぎると譲渡所得税が重くなる可能性があります。一般的には、相場の7～8割を下回ると税務署から指摘を受ける可能性が高いので注意が必要です。

不可能ではありませんが、通常よりも審査が厳しくなります。金融機関は親族間売買を「本当の売買か」と疑うことがあるため、一般の住宅ローンではなく事業用ローンなど別の形態を提案される場合もあります。事前に金融機関へ相談しておくとスムーズに進めやすいでしょう。

正式な売買契約書を必ず作成し、売買の事実と金額を明確にする必要があります。また、登記をきちんと行わないと将来的な相続や売却時に混乱を招く恐れがあります。公正証書にするなど第三者の確認を得ながら進めると、後々のトラブルを減らせます。

適正な価格で売買し、税務リスクを事前に把握することが大切です。契約内容を細かく取り決め、公正証書化するなど、公式な手続きをしっかり行うことで「あとから言った言わない」のトラブルを減らせます。支払い方法や引き渡し時期なども明文化し、税理士や不動産の専門家のサポートを受けることが望ましいです。

一般的には、売却金額がローン残高に満たない場合、その差額は引き続き返済義務が残ります。任意売却や競売を行ってもローンが完済できないと、金融機関との交渉で分割払いに応じてもらうか、場合によっては債務整理を検討する必要があります。そのため、事前に自分の債務状況をきちんと把握しておくことが大切です。

任意売却後も完済に至らなければ、金融機関と「残った債務をどのように払うか」を話し合う流れになります。月々の負担を抑えた分割返済や、利息の軽減措置などを交渉することが可能です。ただし、条件は個々の状況や金融機関の対応によって異なるため、専門家のサポートを受けると安心です。

任意売却を実施する時点で、すでにローンの滞納などが発生していると、信用情報に事故として登録されている可能性があります。任意売却そのものも「延滞解消には至らず債務整理を行った」とみなされ、一定期間は新規借り入れが難しくなることが多いです。金融機関への返済実績などに応じて、将来的に信用情報が回復するまで数年程度かかるケースがあります。

売却代金でローンを完済できなかった場合の残債問題や、物件の不具合に関する瑕疵担保責任（契約不適合責任）のトラブルが挙げられます。また、共有名義や連帯保証人がいる場合、その同意を十分に得られず後々もめる可能性があります。売却の際は、書類や契約内容を細かく確認し、当事者間でしっかり合意を取ることが重要です。

競売は強制的に物件を売却し、売却金額からローンの一部または全部を回収する手続きです。一方、任意売却は金融機関と話し合い、物件を相場に近しい価格で売り出す方法なので、より高値で売れる見込みがあり、残債を抑えやすいメリットがあります。いずれの場合も、返済義務が消えるわけではないため、売却後の交渉や計画が大切です。

まずは自分の予算と希望条件を整理し、賃貸物件を検討するケースが多いです。リースバックが利用できるなら、同じ家に住み続ける選択肢もありますが、家賃の設定や契約条件を十分に確認しましょう。引っ越し先を探す際、過去の滞納や信用情報の問題で審査が通りにくくなる場合があるため、早めに準備を始めると安心です。

住宅を売却したタイミングで譲渡所得税が発生する可能性がありますが、購入時より売却価格が下がっていれば課税対象にならないケースもあります。一方、毎年の固定資産税は、原則として新所有者が支払うことになりますが、引き渡しの時期によっては日割り計算で清算が行われます。具体的な金額や税務処理は専門家に確認するとスムーズです。

任意売却を行う頃には、すでにローン滞納等の履歴が信用情報に登録されているケースが多く、将来的に新規ローンの審査は厳しくなります。ただし、事故情報は一生残るわけではなく、一定期間が経過すると削除される仕組みです。それまでの間、クレジットカードや自動車ローンなども含め、新規借り入れが難しくなる点に注意しましょう。

自己破産や個人再生などの手続きは、残債がどうしても返済できない場合の選択肢になりますが、財産差押えや信用情報への登録など大きな影響があります。また、資格制限や家族への影響も考慮しなければなりません。手続きを行う際は専門家（弁護士・司法書士）に相談し、メリットとリスクを十分に理解したうえで判断することが大切です。

住宅を手放した後の生活再建には、公的制度や専門家のサポートが有効です。たとえば生活保護や再就職支援、連帯保証人不要の賃貸紹介など、当協会では外部のNPOや専門機関とも連携し、包括的にお手伝いします。心理カウンセリングや離婚調停のサポートも行い、心身両面から支援を受けられます。

当協会では、相談を無料で承っております。任意売却に関するご相談者様の持ち出し費用は0円となります。

金融機関から年間数千件の任意売却案件が発生しており、当協会の加盟店が債権者の許可のもとで売却活動を行う際、その仲介手数料は債権者が負担します。つまり、ご相談者さま自身が手数料を支払う必要はありません。また、加盟店が得る利益の一部が相談やサポートに還元されるため、無料でのご相談が可能となっています。

もちろんのこと、相談だけでも問題ありません。まずは現状を確認し、売却以外の選択肢も含めて検討することが大切です。相談を受けたからといって、必ずしも売却に進む必要はないので、安心してご相談いただければと思います。

通常、他社の任意売却会社は不動産会社を主体として営利目的で動いているケースが多いのに対し、当協会は「新生活をいかにサポートできるか」という非営利的な姿勢を重視しているのが大きな違いです。そのため、利益の追求でなく、お客様の新しい生活を第一に考えたサポートを提供できる点が当協会の特徴となっています。

まずは「ご依頼の書類」にサインをいただき、購入時の契約資料や当該物件を確認させていただくところから手続きが始まります。その後、必要となる書類の準備や債権者との調整など、具体的な売却手続きへ進んでいく流れとなります。

当協会は引っ越し先を探したり、生活保護申請をお手伝いしたり、離婚問題等多種多様の相談を受けておりますので、遠慮なくご相談ください。

通常は、滞納が始まってから相談・売却手続きが完了するまでに約6～10か月ほどかかります。ご相談後、現状や債権者との交渉状況を確認し、物件の査定や買主との契約締結、物件引き渡しなどの段階を経て手続きが完了します。

まずは運転免許証などの本人確認書類をご用意いただければ十分です。物件に関する資料（登記簿や購入時の契約書など）があれば手続きがスムーズになります。ご依頼に進む際は契約書類への署名・捺印や印鑑（実印・認印）のご準備もお願いします。

可能です。当協会では相談者様のプライバシーに配慮し、連絡方法や書類の受け渡しなどはご希望に合わせて柔軟に対応しています。ただし、実際に売却活動を行う以上、完全に秘密を保てるかは状況次第ですので、不安な点は事前にご相談ください。

ご依頼いただくと、債権者との交渉や書類作成などの手続きは当協会が主体的に行います。相談者様には契約書への署名・捺印が必要になる場合がありますが、通常は大きな負担はありません。また、売却後にお引越しが必要な場合でも、希望に合わせてサポートいたします。